模拟拆迁新成立的公司，小心模拟拆迁“假戏真做”！

一、小心模拟拆迁“假戏真做”！

模拟拆迁不同于传统意义上的国有土地上房屋征收和补偿安置方式，其主要的特点就是对房屋所有权人搬迁或改造意愿进行征询、签订附生效条件的补偿协议，该模式在一定程度上有利于引导房屋所有权人理性协商，积极配合行政机关的征收拆迁工作，然而近期我们收到很多当事人。北京京康律师事务所史西宁主任律师想跟各位好好聊聊这个话题。\n\n\n律师解读

一、何为模拟拆迁？

目前，对于模拟拆迁，并没有明确的定义，这更多体现为地方政府在棚户区改造、旧城改造中所适用的一种政策（主要运用于国有土地上棚户区改造）。但即便是政策，也需要遵守相关的法定程序和法律步骤。

具体来说，在模拟搬迁中设定合理签约期限，在签约期限内，如果签订模拟搬迁协议的户数达到规定比例的，补偿协议生效，并由区（市）县政府作出征收决定，模拟搬迁方案即转为征收补偿方案，模拟搬迁协议即转为征收补偿协议；相反，如果签约户数未达到规定比例的，终止征收程序。

二、模拟拆迁的流程

1、发布模拟拆迁公告。在启动该程序之前，要公布模拟拆迁涉及的户主，实施期间、拆迁范围等相关规定事项。

2、调查住户拆迁愿望。通过填写《模拟拆迁征求意见表》类似的方式进行民意调查工作，使政府好把控民众心理。

3、公示民意调查结果。

4、实施房屋价格预评估。若同意拆迁改造户数达到所在区域占一定比例（例如90％）以上的，就要开始对拟拆迁房屋和安置房等进行评估了。

5、公布模拟拆迁安置方案。

6、签订模拟拆迁协议。

7、办理拆迁许可手续。签订模拟拆迁协议的住户在规定期限内达到所在区域总数85％以上的话，负责拆迁具体实施的一方就需要办理拆迁许可手续，进入实质化的拆迁中了。

三、模拟拆迁的特点和原则

相对于传统意义上的拆迁，模拟拆迁其实还有很大的漏洞，模拟拆迁从客观上改变了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的先后顺序，对被征收人享有的知情权、监督权、参与权等权利产生了实际的影响。

模拟搬迁操作中的几个原则和特点：

1、只适用于旧城区改建、城市更新类项目；

2、整个程序早于房屋征收决定作出，是在未依法作出决定的前提下启动的；

3、充分尊重被征收人意愿，以“少数服从多数”为原则决定是否作出征收决定；

4、所公布的模拟搬迁补偿方案、模拟搬迁补偿协议均有极大可能转化为正式的方案、协议。

据此，可以得出几个重要的结论：

1、模拟搬迁“通不过”的可能性微乎其微，从实践来看，达不到规定比例的情形少之又少；

2、模拟搬迁中“个别未签约的被征收人”在客观上将受到孤立，以近乎“钉子户”的身份站到大多数被征收人的对立面上去；

3、未签约者将很可能按日损失政策性奖励金，累计损失数额可能在几万到十几万元不等。

四、针对模拟拆迁，我们要注意什么？

就是告诉你这个签约只是演习，你要是不同意，后面咱们再谈。实际上一旦约定的搬迁条件达成征收时，你签过的协议就是有效的，再想提高补偿没有那么容易。

大多数人已经签字同意征收了，就算没有征地批文和征收决定，也可以直接实施拆迁。这是错误的，不管你是模拟的还是真实的，但凡你要进行征收。集体土地需要获得征地批文，国有土地需要有征收决定，否则就是违法的。

没有签约的人，必须少数服从多数，征收方可以随时拆除你的房子。而对于超过签约期限仍旧没有签字的，被征收人，征收方必须依法作出征收补偿决定或者责令交出土地决定。按照法定的程序进行补偿，向人民法院申请司法强制拆除，否则以少数服从多数这种名义来拆房的，就是违法强制拆除。

千万不要稀里糊涂地就跟着别人签了模拟拆迁补偿协议，一定要看清楚上面的所有内容再签，否则签约户数一旦达到地方规定的比例，那么该模拟拆迁协议就产生了法律效力，势必会对自己造成不可挽回的损失。最重要的当然还是及时委托专业拆迁律师介入！

史主任提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。

二、模拟拆迁会被强拆吗

遇到模拟拆迁,我们应该如何应对

1、及时去当地政府的官网查询本地关于模拟拆迁的政策，模拟拆迁属于地方性政策而并非全国统一执行的政策。

依照我们查到的政策及时的和我们遇到的情况做一个比对，模拟拆迁虽然属于地方性政策但是它不能越过《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

有的地方政府为了降低拆迁的成本披着模拟拆迁的外套大肆压低对我们的拆迁补偿，这种走了样的模拟拆迁我们一定要谨慎。

2、不要盲目跟风，为了凑热闹就把字签了。

签约人数达到一定比例相关部门就可以对旧城区开展拆迁工作，但是对于签字的过程、补偿的标准这些都不是透明的。

在很多时候，模拟拆迁过程中的协议被看成是民事协议，在后期进如实质拆迁阶段时候往往就不具备相关的法律效力，如果拆迁方不承认相关的协议效力，很有可能让我们的被拆迁户陷入被动了。

所以在面对自己不了解的协议时，我们要小心对待，切忌盲目跟风。

3、在拿到和模拟拆迁有关的法律文书不知如何应对，及时找到专业的人士帮忙，避免一时不注意签了字而致使自己的利益承受巨大的损失。

模拟拆迁是可以用在旧城区改造的项目上的，但是模拟拆迁越过《国有土地上房屋征收与补偿条例》这道坎就是不合理的。

在实际的房屋拆迁过程中，征收方往往会因为利益的驱使巧立各种名目以期压低对被拆迁人的补偿。

很多当事人在征收方咄咄逼人的情形下无奈屈服，事后补救变得异常艰难。

模拟拆迁的合法流程是怎样的

1、公告，房屋征收部门在改造范围内发布模拟拆迁公告。

2、调查登记，征收部门对改造范围内居民意愿进行统计，并调查登记房屋的区位、权属、用途。

3、评估，同意拆迁的户数达到一定比例，房屋征收部门组织改造范围内居民协商确定房地产评估机构，并对改造范围内的房屋进行评估。

4、拟定模拟搬迁补偿方案，组织有关部门进行论证并在改造范围内进行公布，征求居民意见。

5、签订模拟搬迁协议，房屋征收部门将协议签订情况及相应结果在改造范围内进行公布。

6、作出房屋征收决定，签订模拟搬迁协议户数达到改造范围内一定比例的，由房屋征收主体作出房屋征收决定。

7、作出分户评估报告，以征收决定公告之日起为评估时点，结合市场变化，参照前期的评估结果，出具被征收房屋的分户评估报告。

8、作出补偿决定及强制执行。

三、什么叫模似拆迁

法律分析：

所谓的模拟拆迁，是指政府在旧城改造过程中，为了使得拆迁程序更简便，便在确定拆迁区块之前，先了解该拆迁区块居民的响应程度，通过调查，如果绝大多数居民有拆迁的意愿，则由该区域的居民通过居委会联名向政府递交改造申请，政府收到该申请后，将此地块作为拆迁地块，然后就原有旧房价值进行预评估，将拟安置房屋地块的价值，位置，面积、社区的情况明确告知居民，由居民决定是否拆迁，在你拆迁区域地块居民了解这些情况后，各自根据自己的意愿决定是否签订模拟拆迁协议，如果签订模拟拆迁协议的比例达到90%以上或100%(具体是到达怎样的百分比，每个地方的规定不同)则政府再发布正式的征收公告进行征收的行为。

那么如果收到改造申请后，在一定期限内，政府还未发布正式的征收公告，则模拟拆迁协议自动失效。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

四、模拟拆迁是不是基本会拆

法律主观：

模拟“拆迁”是指行政机关根据城市规划和相关法律法规等有关规定,就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟“拆迁”协议，当模拟“拆迁”协议的签约率达到一定比例，则开始启动征地的活动。

其核心特征是:群众自愿申请（一般可采取政府对拟改造区域发放模拟调查表的方式摸清群众意愿）改造签名率达到相应比例，并在规定时间内模拟“拆迁”补偿安置协议签约率达到相应比例，模拟“拆迁”即转为正式拆迁,模拟“拆迁”协议才产生法律效力；

反之，模拟“拆迁”自行终止。

《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》第一条

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

五、遇到模拟拆迁,我们应该如何应对

遇到模拟拆迁,我们应该如何应对

1、及时去当地政府的官网查询本地关于模拟拆迁的政策，模拟拆迁属于地方性政策而并非全国统一执行的政策。

依照我们查到的政策及时的和我们遇到的情况做一个比对，模拟拆迁虽然属于地方性政策但是它不能越过《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

有的地方政府为了降低拆迁的成本披着模拟拆迁的外套大肆压低对我们的拆迁补偿，这种走了样的模拟拆迁我们一定要谨慎。

2、不要盲目跟风，为了凑热闹就把字签了。

签约人数达到一定比例相关部门就可以对旧城区开展拆迁工作，但是对于签字的过程、补偿的标准这些都不是透明的。

在很多时候，模拟拆迁过程中的协议被看成是民事协议，在后期进如实质拆迁阶段时候往往就不具备相关的法律效力，如果拆迁方不承认相关的协议效力，很有可能让我们的被拆迁户陷入被动了。

所以在面对自己不了解的协议时，我们要小心对待，切忌盲目跟风。

3、在拿到和模拟拆迁有关的法律文书不知如何应对，及时找到专业的人士帮忙，避免一时不注意签了字而致使自己的利益承受巨大的损失。

模拟拆迁是可以用在旧城区改造的项目上的，但是模拟拆迁越过《国有土地上房屋征收与补偿条例》这道坎就是不合理的。

在实际的房屋拆迁过程中，征收方往往会因为利益的驱使巧立各种名目以期压低对被拆迁人的补偿。

很多当事人在征收方咄咄逼人的情形下无奈屈服，事后补救变得异常艰难。

模拟拆迁的合法流程是怎样的

1、公告，房屋征收部门在改造范围内发布模拟拆迁公告。

2、调查登记，征收部门对改造范围内居民意愿进行统计，并调查登记房屋的区位、权属、用途。

3、评估，同意拆迁的户数达到一定比例，房屋征收部门组织改造范围内居民协商确定房地产评估机构，并对改造范围内的房屋进行评估。

4、拟定模拟搬迁补偿方案，组织有关部门进行论证并在改造范围内进行公布，征求居民意见。

5、签订模拟搬迁协议，房屋征收部门将协议签订情况及相应结果在改造范围内进行公布。

6、作出房屋征收决定，签订模拟搬迁协议户数达到改造范围内一定比例的，由房屋征收主体作出房屋征收决定。

7、作出分户评估报告，以征收决定公告之日起为评估时点，结合市场变化，参照前期的评估结果，出具被征收房屋的分户评估报告。

8、作出补偿决定及强制执行。

六、惊！可能你已进入拆迁“圈套”？

依据规定对房屋进行征收拆迁是需要先补偿后拆迁的，模拟拆迁补偿协议并不是正式的补偿协议，是不能强拆房屋的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

一、房屋拆迁裁决的步骤

(一)申请。

如果被拆迁人或房屋承租人提出申请，需提供申请书、身份证明、产权证或公房租赁凭证等资料。

其中，申请书要写明申请人基本情况、具体请求、事实理由等内容。

裁决申请资料齐全的，裁决机关在收到申请之日起5日内决定是否受理。

如果材料不齐，则申请人需在7日内补齐。

(二)审理。

在裁决过程中，裁决机关首先会听取各方陈述，认定补偿安置的事实是否清楚，并征询拆迁双方是否愿意进行调解。

期间，如果拆迁双方就补偿安置达成一致的，应签订房屋拆迁补偿安置协议并交给裁决机关，拆迁裁决程序终止。

若申请人经两次通知没有参加裁决审理的，视作撤回裁决申请。

若被申请人经两次通知不出席裁决审理的，裁决机关可缺席裁决。

(三)文书送达。

送达裁决文书如申请书副本、裁决书等，必须有送达回证。

送达方式可以是直接送达、邮寄送达、留置送达或公告送达。

采用公告送达的，可将裁决文书张贴于被拆除房屋的拆迁基地内，公告天数不得少于5天。

(四)执行。

拆迁裁决书送达后，申请人与被申请人应当按照裁决方案认真执行。

不执行的，裁决机关可依法申请有关部门强制执行。

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文章来源参考：头条-模拟拆迁新成立的公司，遇到模拟拆迁,我们应该如何应对

内容审核：范文玲律师