上海居民房屋动拆迁网，一文看懂上海房屋动迁征收全流程

一、一文看懂上海房屋动迁征收全流程

最近，我发现很多居民朋友仍对于上海房屋动迁的流程不是很清楚。特别是在有家庭矛盾的情况下，不知道应该在什么时间节点启动维权程序。部分没有家庭矛盾的居民，大度也对动迁进展非常关心，因此本文就主要针对动迁具体流程作以介绍。当然了，虽然每个地块具体细节流程可能有所差异，但大的方向基本是一致的。与各位居民所实际遇到的流程不同的地方，应以该地块实际政策为准，无需较真。

上海房屋动迁流程具体细分起来，大致有20多个具体时间节点，各个节点缺一不可。我总结下来，整个动迁流程大致可分为三大部分。一是动迁正式开始前的流程，二是动迁正式开始后的流程，三是保“大蛋糕”的流程。

针对第一部分，也就是动迁正式开始前的流程:

第1步，动迁组查清核准被征收范围内居民的房屋情况和户籍情况。该步的作用主要是摸清被征收范围内有几产、几户，为后续征收打下铺垫。

第2步，各区房管局出具征收范围公告以及不得实施相关行为的公告。告知被征收范围以及该范围内不能新建、扩建、改建房屋等行为;

第3步，第一轮征询，征询征收范围内居民的旧改意愿，如果征询意见通过率达到90%以上，则可进入下一步骤;

第4步，推选成立居民监督评议小组。这一小组主要起到推进征收方案及监督流程的作用;

第5步，制定征收补偿方案;

第6步，对征收方案征求意见稿进行公示;

第7步，引导居民对于征收补偿方案提出意见;

第8步，召开圆桌会议组织讨论，与会代表积极发言。

第9步，由监督小组确定评估公司确定方式，如摇号选取或推选确定;

第10步，公开房屋评估公司，由确定的评估公司开展评估工作。评估价格包含征收房屋单价与地块房屋均价，如果房屋单价低于地块房屋均价，则均价计算补偿金额;

第11步，组织征收补偿方案的听证会。如无问题，则会通过征收补偿方案的正式版本;

第12步，政府张贴正式版本征收决定公告。该步较为关键，可能影响到公房同住人的认定问题。假设征收决定系2021年11月1日公布，而同住人老张于2021年11月2日去世，一般情况下，老张还可作为同住人享有公房动迁份额，而且老张的份额可以作为遗产来分配。但假设老张系于2021年10月31日去世，则此情况下，老张有可能无法享受到系争房屋的征收补偿利益，继承人也无法继承。因此，征收决定的公布时间通常情况下比较关键。

第13步，公布正式征收补偿方案、公示基地房源。

第14步，房屋评估工作展开现场答疑工作，针对居民提出的意见作出回复;

第15步，基地公布该地块的房屋均价;

第16步，发放补偿告知单;

第17步，申请居住困难托底保障;

第18步，组织选择产权调换方式的居民进行看房活动;

第19步，组织选择纯货币安置的居民签约。此时，如果家庭内部有矛盾，且协调会无法协调的，则在签约代表签约后，就要着手启动维权程序了。

第20步，选择安置房的居民签署订房单，并召开选房摇号活动;

第21步，居民集中签约。签约率达到85%以上，则协议生效;

第22步，进行交房腾空。此时，如果有家庭矛盾的居民还是没有调解成功，一般要启动财产保全程序，申请法院把动迁款冻结在动迁组，以免打完官司拿不到钱。

第23步，动迁组集中发放征收款，一般是在交房后的90天内，也有60天内发放的情况;

如果还有没有按时签约交房的居民，有可能就会被申报征收补偿决定，也就是俗称的强迁令。

二、上海动迁补偿新政策

关于指定银行《试行办法》第十二条中指定的银行，是指中国建设银行上海市分行。

三、关于房屋拆迁许可证申请事项凡属危棚简屋改造地块的拆迁基地，拆迁人应在拆迁计划和拆迁方案中具体明确货币化安置方案，并将不低于拆迁安置总费用的10%的资金存入拆迁基地所在区、县的建设银行支行和建设银行浦东分行，以确保拆迁货币化安置的实施。

非危棚简屋地块的拆迁基地，拆迁人参照本《试行办法》的，也应按本条上款规定执行。

上述资金经银行验资证明后方可抵冲相应现房数量。

四、关于私房补偿标准《试行办法》第三条规定的补偿标准，是指市政府

（93）38号令第39条规定。

私房所有人选择不保留私房产权，用公房安置或货币化安置的，其私房补偿款按估价标准的60%计算。

五、关于安置人口的计算《试行办法》中凡涉及人口计算的，仍按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条、第四十五条核定。

六、关于安置地段划分《试行办法》第六条中的安置房屋地段，按沪房地拆

（1997）第489号文执行。

七、关于面积换算原公有居住房屋居住面积，换算成建筑面积按沪房地拆

（1997）557号文的规定执行。

八、关于应安置面积《试行办法》中的应安置面积指以《试行办法》

第五、

六、七条面积的总和。

九、关于被拆迁人安置方式的选择被拆迁人选择货币化安置方式的，应当以书面形式向拆迁人提出。

被拆迁私有房屋共有人书面提出放弃私房产权的，但共有人之间对公有房屋安置与货币化安置达不成一致意见时，应当用房屋安置。

十、关于货币化安置款同等分配比例的问题《试行办法》第十二条“将货币化安置款按同等分配比例”，是指扣除独生子女增加建筑面积的货币安置款后，房屋各使用人平均分配，独生子女增加面积部分的款额应加在该独生子女名下。

十一、关于货币化安置款余额的问题《试行办法》第十五条“余额部分可以由被拆迁房屋使用人以现金方式提取”，其中余额须在安置款额的30%以下，方可以现金方式提取。

同时，被拆迁人购买商品住宅不得造成居住困难（人均建筑面积不低于10平方米）。

十二、关于参照执行问题

1、《试行办法》第十八条关于本市市区范围，也包括

五、六级地段。

2、被拆除房屋地段在五级地段的，原地安置时，不增加安置面积；

五级地段安置到六级地段的，按照《试行办法》第五条规定的计算标准增加20%安置面积。

拆除房屋在六类地区的，被拆迁人在同一类地区从较好区位迁入较差区的，其增加安置房屋面积的具体标准，由被拆除的房屋所在地的区、县人民政府制定。

货币化安置时，安置款的计算按五或六级地段空置商品住宅的平均售价计算，即：

货币化安置款=五或六级地段商品住宅的平均售价×在五或六级地段安置应得的房屋建筑面积×80%.、关于非危棚简屋地块拆迁基地，被拆迁人要求按《试行办法》补偿安置的，拆迁人应当按照《试行办法》执行。

三、上海动迁政策 -法律知识

法律分析:

补偿方式：

货币补偿和产权调换

集体土地房屋拆迁同样有两种补偿方式：

货币补偿和产权调换，可供被拆迁人选择。

选择房屋产权调换的，被拆迁房屋合法建筑面积小于或等于230㎡的，按实确认安置面积;合法建筑面积大于230㎡的，按230㎡确认安置面积。

每户在确认的安置面积基础上可以向上靠户型增加10㎡，跨户型可以增加20—40㎡。

被拆迁房屋的合法建筑面积超过230㎡的部分，不安置住房，按照房屋重置价格结合成新2.5—3倍的范围内给予补偿。

其中，重置价格是根据目前房屋的估价，按照年限、成新推算出过去的价格，乘以2.5-3倍。

据相关负责人解释，一般集体土地房屋重置价格后约为 650元/平方米，再乘以2.5-3倍。

这样算下来，这部分的补偿约为2000元/平方米。

（以上数据仅供参考）

法律依据:

《中华人民共和国民法典》 第二百四十三条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

四、上海动迁多久可再次享受动迁

法律分析：

享受过拆迁赔偿以后再拆迁还能享受拆迁赔偿的，拆迁赔偿的赔偿标准是以发拆迁行为而产生的，每一次拆除居民的合法房地产和其它附属物，都应当对其所受损失给予补偿。

拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

五、上海市房屋拆迁政策的相关内容是如何的？

关于指定银行《试行办法》第十二条中指定的银行，是指中国建设银行上海市分行。

三、关于房屋拆迁许可证申请事项凡属危棚简屋改造地块的拆迁基地，拆迁人应在拆迁计划和拆迁方案中具体明确货币化安置方案，并将不低于拆迁安置总费用的10%的资金存入拆迁基地所在区、县的建设银行支行和建设银行浦东分行，以确保拆迁货币化安置的实施。

非危棚简屋地块的拆迁基地，拆迁人参照本《试行办法》的，也应按本条上款规定执行。

上述资金经银行验资证明后方可抵冲相应现房数量。

四、关于私房补偿标准《试行办法》第三条规定的补偿标准，是指市政府

（93）38号令第39条规定。

私房所有人选择不保留私房产权，用公房安置或货币化安置的，其私房补偿款按估价标准的60%计算。

五、关于安置人口的计算《试行办法》中凡涉及人口计算的，仍按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十四条、第四十五条核定。

六、关于安置地段划分《试行办法》第六条中的安置房屋地段，按沪房地拆

（1997）第489号文执行。

七、关于面积换算原公有居住房屋居住面积，换算成建筑面积按沪房地拆

（1997）557号文的规定执行。

八、关于应安置面积《试行办法》中的应安置面积指以《试行办法》

第五、

六、七条面积的总和。

九、关于被拆迁人安置方式的选择被拆迁人选择货币化安置方式的，应当以书面形式向拆迁人提出。

被拆迁私有房屋共有人书面提出放弃私房产权的，但共有人之间对公有房屋安置与货币化安置达不成一致意见时，应当用房屋安置。

十、关于货币化安置款同等分配比例的问题《试行办法》第十二条“将货币化安置款按同等分配比例”，是指扣除独生子女增加建筑面积的货币安置款后，房屋各使用人平均分配，独生子女增加面积部分的款额应加在该独生子女名下。

十一、关于货币化安置款余额的问题《试行办法》第十五条“余额部分可以由被拆迁房屋使用人以现金方式提取”，其中余额须在安置款额的30%以下，方可以现金方式提取。

同时，被拆迁人购买商品住宅不得造成居住困难（人均建筑面积不低于10平方米）。

十二、关于参照执行问题

1、《试行办法》第十八条关于本市市区范围，也包括

五、六级地段。

2、被拆除房屋地段在五级地段的，原地安置时，不增加安置面积；

五级地段安置到六级地段的，按照《试行办法》第五条规定的计算标准增加20%安置面积。

拆除房屋在六类地区的，被拆迁人在同一类地区从较好区位迁入较差区的，其增加安置房屋面积的具体标准，由被拆除的房屋所在地的区、县人民政府制定。

货币化安置时，安置款的计算按五或六级地段空置商品住宅的平均售价计算，即：

货币化安置款=五或六级地段商品住宅的平均售价×在五或六级地段安置应得的房屋建筑面积×80%.、关于非危棚简屋地块拆迁基地，被拆迁人要求按《试行办法》补偿安置的，拆迁人应当按照《试行办法》执行。

六、上海动迁新规定 补偿细则详细解读

法律分析：

2021上海动迁的补偿标准为∶ 1、房屋补偿费，以被拆迁房屋的结构和折旧日程度划档， 按平方米单价计算; 2、周转补偿费，以临时居住条件划档， 按被拆迁房屋住户的人口每月予以剂补贴;3、奖励性补偿费。

该项标准是由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策来加以确定。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

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内容审核：曹艳飞律师