湛河区拆迁补偿安置，被征收房屋承租人有权起诉停产停业损失、搬迁费、临时安置补偿费

一、被征收房屋承租人有权起诉停产停业损失、搬迁费、临时安置补偿费

标题

被征收房屋的承租人有权起诉要求停产停业损失、搬迁费、临时安置补偿费\n\n\n案件信息

案号：（2021）鄂06行终48号

法院：湖北省襄阳市中级人民法院

裁判要旨

原告作为被征收房屋的合法承租人，也即用益物权人，是《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第五条第（二）项规定的利害关系人，其认为某某镇政府与第三人李某签订的《保神高速公路保康段房屋征收补偿安置协议书》损害其合法权益，有权对某某镇政府征收的案涉房屋的停产停业损失、搬迁及临时安置补偿费提起行政诉讼。

基本案情

第三人李某华在保康县后坪镇高碑村六组拥有合法房屋，建筑面积为561.08平方米。2010年10月2日，李某明与李某华签订了《房屋（鱼池、鸡场）租赁合同》一份。合同签订后，李某明对该房屋进行了绿化、鱼塘、鸡棚修建和厨房、餐厅装修等，支出费用139731元。2010年11月26日，李某明在工商部门办理了营业执照，开办了保康县后坪镇高碑农家乐。2016年12月，因保康至神农架高速公路建设的需要，李某明租赁使用的案涉房屋被纳入征收范围。2018年4月1日,后坪镇政府与第三人李某华签订了《保神高速公路保康段房屋征收补偿安置协议书》，后坪镇政府对被征收人李某华的房屋及其他建筑物等共计补偿2598631元，并要求被征收人李某华于协议签订之日起15日内搬迁并拆除房屋及其附属物。李某明配合后坪镇政府征迁的要求，停止营业并进行了搬迁。2018年4月，案涉房屋被拆除。2019年8月15日，李某明诉李某华和后坪镇政府租赁合同纠纷一案，保康县人民法院作出（2019）鄂0626民初1541号民事判决，认为“根据李某明提供的证据来看，第三人后坪镇政府征收李某华的房屋给其的补偿费用中，并没有停产、停业损失和搬迁费及临时过渡安置费用”。李某明遂提起行政诉讼，请求判令后坪镇政府支付相应的停产停业损失、搬迁及临时安置补偿费。

法院判决

一审法院认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，被征收房屋所有权人为被征收人。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定，被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿，被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。依照上述规定，被告保康县后坪镇人民政府征收第三人李某华的房屋，第三人李某华为被征收人，应当由征收人保康县后坪镇人民政府与被征收人李某华按照相关规定公平补偿。被征收人李某华的房屋在被征收时已出租给原告李某明经营农家乐，因房屋被征收造成李某明停产停业损失，应当由被征收人李某华得到补偿后与承租人李某明协商分配停产停业损失等补偿。因此，原告李某明直接要求征收人保康县后坪镇人民政府支付征收李某华国有土地上房屋的停产停业损失、搬迁费用及临时安置补偿费的请求，违反了上述规定，依法驳回起诉。

一审裁定如下：驳回原告的起诉。

二审法院认为：本案的争议焦点为上诉人李某明是否有权对被上诉人后坪镇政府征收的案涉房屋的停产停业损失、搬迁及临时安置补偿费提起行政诉讼。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第五条第（二）项规定：“下列与行政协议有利害关系的公民、法人或者其他组织提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（二）认为征收征用补偿协议损害其合法权益的被征收征用土地、房屋等不动产的用益物权人、公房承租人。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实依据；（四）属于人民法院的受案范围和受诉人民法院管辖。”本案中，李某明作为被征收房屋的合法承租人，也即用益物权人，是《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第五条第（二）项规定的利害关系人，其认为后坪镇政府与第三人李某华签订的《保神高速公路保康段房屋征收补偿安置协议书》损害其合法权益，并向原审法院提起本案行政诉讼，符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定的提起诉讼的条件，人民法院应当依法受理。

二审法院裁定如下：

一、撤销湖北省保康县人民法院（2020）鄂0626行初5号行政裁定；

二、指令湖北省保康县人民法院继续审理。\n\n\n\n律师评析

孙承龙律师认为：出租人与承租人之间的租赁合同关系属于民事法律关系，征收人与被征收人之间房屋征收行为属于行政法律关系，法律关系所涉及的主体、权利义务、救济途径不同，容易发生混淆，当事人应视情况采取不同的诉讼手段。\n\n\n作者简介

孙承龙 律师

现执业于北京盈科（合肥）律师事务所，以提供严谨、专业、高效的法律服务为执业要求，主办过众多疑难复杂案件、取得了良好的法律效果，维护了当事人的合法权益。多次接受安徽电视台、安徽商报等媒体采访。

二、承租房产停产停业补偿承担谁的责任

依据国有土地上房屋征收与补偿条的规定，租赁的商铺面临拆迁的，停产会停业的损失应该由征收拆迁人对承租人进行补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

一、厂房拆迁停产停业损失应该怎么补偿？

(1)预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。

(2)违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。

(3)财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

三、房屋征收停产停业损失补偿归产权人还是承租人享有

征收非住宅房屋，造成被征收人停产停业损失的，给予补偿：

被征收人选择货币补偿的，支付一次性停产停业损失补偿费。

营业用房按照实际营业房屋面积给予每平方米100元补偿；

生产、办公、仓储用房按照实际使用面积给予每平方米70元补偿。

被征收人选择产权调换的，停产停业损失补偿根据房屋征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

在规定的过渡期限内，房屋征收部门为被征收人提供非住宅临时安置用房的，不支付停产停业损失补偿。

根据《条例》第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

那么，停产停业损失究竟包含什么，综合在各地办理案件的经验，大致如下：

停产停业损失补偿的范围还是仅限于直接经济损失，包括两方面内容：

一是经济损失即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会，经济损失其实就是被征收人的利润损失；

二是因征收搬迁而必须发生的一些费用。

总体来讲，房屋征收活动中产生的停产停业损失补偿的范围一般有以下八大项：

（1）设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用；

（2）设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用；

（3）生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用；

（4）停产停业期间职工（包括离、退人员）工资、福利费、各种保险等社会基金；

（5）企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用、经济补偿金；

（6）为特定经营环境而设的装饰物的报废损坏的费用；

（7）生产、经营证照的重新办理或变更的费用；

（8）因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。

上述经济损失和费用不一定同时发生，因此在具体的补偿个例中，应当依据其具体损失项目、损失情况予以确定补偿范围。

扩展资料：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条：

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条：

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

四、因征收房屋造成的停产停业损失的赔偿标准是什么？

国务院规定：

因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

由于该条款没有明确规定补偿对象，造成在拆迁存在租赁关系的非住宅房屋时，房屋所有人(出租方)与房屋的实际使用人(承租方)对停产停业补偿产生争议。

更有甚者，一些拆迁人利用法律的模糊规定，故意对实际遭受停产停业损失的承租人不予补偿，造成了拆迁不公。

从停产停业损失补偿款的性质和用途看，该款主要是拆迁人针对被拆迁房屋内合法经营主体，因房屋被拆迁而无法继续经营所受损失的经济补偿。

在实务中，承租人起诉出租人索要停产停业补偿的案件，因个案情况不同，审理结果存在较大差异。

北京市高级人民法院规定，房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分不同情形处理：

承租人以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予以支持。

出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人之间合理分配。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

五、承租房屋拆迁，停产停业的损失由谁承担

国务院规定：

因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

由于该条款没有明确规定补偿对象，造成在拆迁存在租赁关系的非住宅房屋时，房屋所有人(出租方)与房屋的实际使用人(承租方)对停产停业补偿产生争议。

更有甚者，一些拆迁人利用法律的模糊规定，故意对实际遭受停产停业损失的承租人不予补偿，造成了拆迁不公。

从停产停业损失补偿款的性质和用途看，该款主要是拆迁人针对被拆迁房屋内合法经营主体，因房屋被拆迁而无法继续经营所受损失的经济补偿。

在实务中，承租人起诉出租人索要停产停业补偿的案件，因个案情况不同，审理结果存在较大差异。

北京市高级人民法院规定，房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分不同情形处理：

承租人以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予以支持。

出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人之间合理分配。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

六、承租房屋拆迁，停产停业的损失由谁承担？

依据国有土地上房屋征收与补偿条的规定，租赁的商铺面临拆迁的，停产会停业的损失应该由征收拆迁人对承租人进行补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

一、厂房拆迁停产停业损失应该怎么补偿？

(1)预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。

(2)违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。

(3)财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

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文章来源参考：头条-湛河区拆迁补偿安置，承租房屋拆迁，停产停业的损失由谁承担

内容审核：王杰娉律师