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入库编号2023-07-2-111-002上海市某加工场诉上海市某村民委员会土地租赁合同纠纷案——土地租赁合同无效时应根据当事人双方过错程度、合同履行情况等确定损失分担关键词
来源：最高人民法院案例库，用途郜云律师学习研究。
民事
土地租赁合同
合同无效
违法建筑物
损失分担
过错分配基本案情上海某加工场与上海市某村民委员会于2012年10月31日签订土地租赁合同，约定上海市某村民委员会将某区某村集体耕地2.50亩（以下简称系争土地）出租给上海某加工场用于建造生产厂房。合同约定，如上级部门要求拆违，责任由上海市某村民委员会承担。合同签订后，上海某加工场承租系争土地，于2012年年底、2013年年初在土地上完成搭建，并于2013年4、5月左右完成搭建的内部装修。上海某加工场相关建筑未获得建设工程规划许可证等行政审批手续。另外，上海某加工场向上海市某村民委员会支付的相应租金付清至2016年年底。 2016年12月23日，某区某镇人民政府向上海某加工场发出“五违”整治告知书，称上海某加工场存在违法用地、违法建筑等情形，并于2017年1月10日左右将上海某加工场建造的房屋作为违法建筑而拆除，致使上海某加工场遭受一定经济损失。
上海市某加工场起诉请求:上海市某村民委员会向其支付因建造的房屋被拆除而造成的经济损失人民币200万元。
被告上海市某村民委员会辩称，第一，系争土地为耕地，原告用于建造生产厂房、系非农建设，故租赁合同无效。第二，原告在系争土地上的搭建是违法建筑，违法利益不应得到合法保护。第三，原告搭建被拆除的原因不仅仅是非法建筑，还存在违法排污、安全隐患等多种违法行为。第四，原告无法证明其实际损失的具体金额，应承担举证不能的责任。
上海市宝山区人民法院于2018年6月26日作出（2017）沪0113民初20106号民事判决：一、原告上海市某加工场与被告上海市某村民委员会就上海市某区某村集体耕地2.50亩签订的土地租赁合同无效；二、被告上海市某村民委员会于本判决生效之日起十日内，向原告上海市某加工场支付25万元；三、驳回原告上海市某加工场的其余诉讼请求。上海市某加工场不服提起上诉。二审期间，上海市某加工场提出撤回上诉的请求。上海市第二中级人民法院于2018年10月17日作出（2018）沪02民终8441号民事裁定：准许其撤回上诉。裁判理由法院生效裁判认为：系争土地系集体所有的耕地，上海市某村民委员会将系争土地出租给上海某加工场用于建设生产厂房，是将耕地用于非农建设，故系争土地租赁合同当属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上海某加工场承租系争土地后建设生产厂房，因相关厂房违法用地、违法建筑、违法排污及存在安全隐患等客观事实，致使系争房屋被拆除，故上海某加工场基于双方间的租赁合同关系起诉上海市某村民委员会赔偿。需要说明的是，上海某加工场作为系争耕地的承租人、违章建筑的建造方、实际使用人及相关收益方，理应对相关损失承担主要的过错责任；上海市某村民委员会作为系争耕地的出租人，对合同无效及由此导致的相关后果也应承担相应的过错责任。
现上海某加工场的相关搭建已在本案诉讼前被拆除，目前已经缺乏评估其造价的可能性，上海某加工场亦无法提供建造系争房屋时的合同、发票、付款凭证、图纸等材料证明其建造成本，上海某加工场所提供的照片、视频等也无法明确查清工程量，且上海某加工场多次庭审中关于搭建投入的主张及书面陈述的相关内容差距较大，可信度较低，故上海某加工场主张的造价缺乏证据予以证明。但上海某加工场进行了建造系客观事实。同时，根据上海某加工场自述，上海某加工场建造厂房后用于生产，年利润约有20万元，部分面积用于出租，收益约20万元左右，这些利益均系上海某加工场在无效合同履行期间所得，在计算上海某加工场损失时应予以考量。再结合双方的陈述、由上海某加工场提供的、上海市某村民委员会盖章确认的《暂无房产证楼宇企业办理工商登记核定表》上载明的建筑物面积等情况，并充分注意到双方对导致合同无效均存在的过错程度、合同的履行情况、合同双方的收益情况等主客观因素，酌情确定由上海市某村民委员会向上海某加工场支付补偿款25万元。对于上海某加工场的其余诉讼请求，不予支持。裁判要旨承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的，因土地租赁合同无效，违法搭建被拆除致使承租人产生损失，对建筑物的造价费用应在土地租赁合同双方之间进行合理分摊，具体应当考虑双方对导致租赁合同无效及搭建违法建筑的过错程度、合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素。关联索引《中华人民共和国民法典》第153条、第157条（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第52条、第58条）
一审：上海市宝山区人民法院（2017）沪0113民初20106号民事判决（2018年6月26日）
二审：上海市第二中级人民法院（2018）沪02民终8441号民事裁定（2018年10月17日）（民一庭）
法律分析：
我国的宅基地制度是随着我国土地制度的不断变革而逐步确立的，国家可以通过法律制度禁止宅基地上住房买卖来限制宅基地使用权的流转，但如果宅基地上的房屋因为继承要发生所有权转移，国家就不能直接予以禁止了。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法法》 第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
东莞某经济合作社与东莞某实业公司土地转让合同纠纷案
律师实战办案资料
代理词
审判长、审判员：
我们依法接受东莞市厚街镇xx经济合作社的委托，担任其代理人，参加xx经济合作社上诉东莞市xx实业有限公司土地转让纠纷一案的诉讼活动。
根据本案事实和有关法律、法规，代理律师提出如下几点代理意见，供合议庭参考：
一、上诉人与被上诉人所签订的《土地转让合同》无效，被上诉人应负主要责任。
上诉人与被上诉人是1998年7月5日签署的《土地转让合同》。
所以，适用1998年12月29日重新公布施行的《中华人民共和国土地管理法》(下简称《土地法》)和1991年1月4日国务院发布实行的《中华人民共和国土地管理法实施条例》(下简称《土地法实施条例》)。
上述《土地法》第二条规定：
“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。
土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。
”
上述国务院颁布的《土地法实施条例》第十八条明文规定：
土地不得“非法转让”。
土地转让的合法程序是：
①建设单位持经批准的设计任务或初步设计方案等文件，向土地管理部门申请用地;
②土地管理部门对建设用地申请进行审核，同意后，组织建设单位与被征地单位依法商定土地补偿、安置方案;
③由县以上人民政府发给建设用地批准书;
④建设项目竣工后，核发土地使用证。
该《土地法实施条例》第二十九条也规定:“农村承包经营户、个体工商户从事非农业生产经营活动，应当利用原有宅基地;确需另外使用集体所有的土地的，必须持有关部门批准文件，向土地所在的村农民集体经济组织或者村民委员会或者乡(镇)农民集体经济组织提出用地申请，由村民代表会或者乡(镇)农民集体经济组织讨论通过，经乡(镇)人民政府审查同意后，由县级以上地方人民政府按照省、自治区、直辖市规定的批准权限批准。
”这里也明确规定，确需使用集体土地者，“必须持有关部门批准文件，向土地所在的村农民集体组织”提出用地申请。
本案被上诉人直接与上诉人签土地转让合同，这已不符合法定程序。
被上诉人不依法向土地管理部门申请建设用地，未持有国土部门的批准用地文件，也没有任何建厂的设计方案、图纸，而要上诉人先办好《土地使用证》，这显然是在规避法定程序;其目的，就在于逃避国家应征收的土地转让金。
所以，本案《土地转让合同》无效，被上诉人应负主要过错责任。
三海工贸总公司与上海王桥工业区联合投资开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案上海市第一中级人民法院民事判决书(2005)沪一中民二(民)终字第1264号上诉人(原审被告)上海三海工贸总公司(下称三海公司)。
法定代表人叶有伦，董事长。
被上诉人(原审原告)上海王桥工业区联合投资开发公司(下称王桥公司)。
法定代表人陆辉全，董事长。
委托代理人杨晓、刘炯，上海市小耘律师。
原审第三人上海三和饮料有限公司(下称三和公司)。
法定代表人鲁明达，总经理。
上诉人三海公司因土地使用权转让合同纠纷一案，不服上海市人民法院(2004)浦民一(民)初字第2854号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
原审查明，王桥公司系由原上海王桥联合投资开发公司(下称原王桥公司)更名而来。
1992年8月28日，原川人民政府以川府土征字(92)第396号文，批准原王桥公司征用王桥工业区第一号地块。
1992年6月27日，原王桥公司(甲方)与省开发企业公司(乙方，下称三门公司)签订《关于收取建设用地市政配套征地费用的协议》(下称协议)，合同约定甲方同意乙方使用王桥出口工业区12#地块内部分土地面积为23，333.35平方米(约35市亩)，甲方向乙方收取征地费、动迁费、市政配套费等每平方米为240元(人民币，下同)，合计560万元(土地以实际用地面积核定总额);协议签订后，乙方应交给甲方预付款，数额为总金额的50%，计280万元，并于本协议生效之日起二十天内由乙方将款额汇入甲方指定的银行帐户;乙方自第一次付款起，必须在六个月内进行土建开工，并在基建开工前将其余的50%费用一次性支付给甲方，方可使用土地。
双方商定乙方负责按土劳比例吸收劳动力，由劳动部门核定人员及办理吸劳人员和养老人员的手续，涉及到养老人员的费用，由乙方按国家规定交纳，土地使用年限为五十年。
如有未尽事宜，经甲乙双方协商一致可进行修改和补充，本协议经甲乙双方签字盖章之日生效。
1992年7月，三门公司以系争土地作为固定资产投资，与上海海外联谊会共同设立三海公司。
1992年12月3日，三门公司发函给王桥公司，告知其与原王桥公司就1992年6月11日签订的《协议》的土地使用权应归属于三海公司，今后凡对该地块的有关具体事宜与三海公司联系。
1993年7月30日，原王桥公司与三海公司签订了《 关于收取建设用地市政配套征地费用的协议 的修改协议》(下称修改协议)，协议修改为三门公司使用的35亩建设用地现改为17.3亩，位置在王桥出口工业区12#地块靠上海浦东波纹管公司一侧，靠经二路，其余17.7亩由原王桥公司收回;三门公司保留的17.3亩土地，保留期至1992年9月17日为止;已支付的预付款280万元，作为17.3亩土地的征地费、市政配套费和52人的六个月(93年1-6月)的吸劳养老生活补贴费计32，000元，已全部付清。
《协议》的其他内容不作任何修改，与本修改协议同时使用生效。
有关其他事宜仍按《协议》规定，待9月20日再另行协商解决。
本协议自双方签字盖章日起生效。
三海工贸总公司与上海王桥工业区联合投资开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案上海市第一中级人民法院民事判决书(2005)沪一中民二(民)终字第1264号上诉人(原审被告)上海三海工贸总公司(下称三海公司)。
法定代表人叶有伦，董事长。
被上诉人(原审原告)上海王桥工业区联合投资开发公司(下称王桥公司)。
法定代表人陆辉全，董事长。
委托代理人杨晓、刘炯，上海市小耘律师。
原审第三人上海三和饮料有限公司(下称三和公司)。
法定代表人鲁明达，总经理。
上诉人三海公司因土地使用权转让合同纠纷一案，不服上海市人民法院(2004)浦民一(民)初字第2854号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
原审查明，王桥公司系由原上海王桥联合投资开发公司(下称原王桥公司)更名而来。
1992年8月28日，原川人民政府以川府土征字(92)第396号文，批准原王桥公司征用王桥工业区第一号地块。
1992年6月27日，原王桥公司(甲方)与省开发企业公司(乙方，下称三门公司)签订《关于收取建设用地市政配套征地费用的协议》(下称协议)，合同约定甲方同意乙方使用王桥出口工业区12#地块内部分土地面积为23，333.35平方米(约35市亩)，甲方向乙方收取征地费、动迁费、市政配套费等每平方米为240元(人民币，下同)，合计560万元(土地以实际用地面积核定总额);协议签订后，乙方应交给甲方预付款，数额为总金额的50%，计280万元，并于本协议生效之日起二十天内由乙方将款额汇入甲方指定的银行帐户;乙方自第一次付款起，必须在六个月内进行土建开工，并在基建开工前将其余的50%费用一次性支付给甲方，方可使用土地。
双方商定乙方负责按土劳比例吸收劳动力，由劳动部门核定人员及办理吸劳人员和养老人员的手续，涉及到养老人员的费用，由乙方按国家规定交纳，土地使用年限为五十年。
如有未尽事宜，经甲乙双方协商一致可进行修改和补充，本协议经甲乙双方签字盖章之日生效。
1992年7月，三门公司以系争土地作为固定资产投资，与上海海外联谊会共同设立三海公司。
1992年12月3日，三门公司发函给王桥公司，告知其与原王桥公司就1992年6月11日签订的《协议》的土地使用权应归属于三海公司，今后凡对该地块的有关具体事宜与三海公司联系。
1993年7月30日，原王桥公司与三海公司签订了《 关于收取建设用地市政配套征地费用的协议 的修改协议》(下称修改协议)，协议修改为三门公司使用的35亩建设用地现改为17.3亩，位置在王桥出口工业区12#地块靠上海浦东波纹管公司一侧，靠经二路，其余17.7亩由原王桥公司收回;三门公司保留的17.3亩土地，保留期至1992年9月17日为止;已支付的预付款280万元，作为17.3亩土地的征地费、市政配套费和52人的六个月(93年1-6月)的吸劳养老生活补贴费计32，000元，已全部付清。
《协议》的其他内容不作任何修改，与本修改协议同时使用生效。
有关其他事宜仍按《协议》规定，待9月20日再另行协商解决。
本协议自双方签字盖章日起生效。
法律分析：
我国的宅基地制度是随着我国土地制度的不断变革而逐步确立的，国家可以通过法律制度禁止宅基地上住房买卖来限制宅基地使用权的流转，但如果宅基地上的房屋因为继承要发生所有权转移，国家就不能直接予以禁止了。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法法》 第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
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文章来源参考：头条-安县关于拆迁赔偿，土地使用权转让合同纠纷上诉案
内容审核：邓青锋律师
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