开发商以团购费用不计入购房房款总价是属于不合法的行为，根据国家相关的法律规定，对于开发商在商品房销售时不予以明码标价、在标价之外还有加价出售以及收取没有予以给消费者标明费用行为的，涉嫌不正当经营行为，相关部门应当依法查处。
存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：
1、商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；
2、以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；
3、未取得预售许可证销售商品房；
4、不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；
5、捂盘惜售或者变相囤积房源；
6、发布虚假房源信息和广告；
7、通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；
8、将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；
9、其他不正当经营行为。
法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
在购买商品房的时候，消费者在依据确定好购买某一商品房时，应当首先了解在除了购房款后还需要支付的其他费用或税费。如果开发商在签订合同后才与购房者说明需要支付前期没有说明过的费用的，购房者是可以对开发商进行投诉的。
住建部《商品房销售管理办法》第28条规定：
受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
可以理解为，作为销售代理公司或中介服务机构方是不能收取团购费的。
但实际情况是，团购费的收取并不是从事房地产销售的代理公司或者开发商本身，而是第三方公司来收取的，第三方公司一般多为互联网等销售机构。
由此可见，代理机构或者房地产公司虽然在此过程中有参与，但不是团购费的收取方，并不违反《商品房销售管理办法》的规定。
1、关于购房客户与销售商之间签订的类似分销团购优惠申请书、团购协议、认购书、居间协议等文书的性质，应当属于居间服务的一种形式。
与普通的居间服务比较，除了具有促成买卖双方交易的功能之外，还把房屋团购作为一种促销方式，但最终的优惠方案或折扣幅度是由开发商决定的，团购组织者本身无定价权。
2、开发商、开发商委托的销售代理机构不能收取佣金以外的其他费用包括团购费。
3、第三方组织团购的公司收取团购费法律是不禁止的。
一、二手房贷款业务主要风险点
1、某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户)从事不法活动，业主仍然脱不了干系。
2、当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在“霸王条款”，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。
3、在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。
法律分析：
不合法。
法律依据：
《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序通知》 依法查处房地产开发企业不正当经营行为，一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：
(一)商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;
(二)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格;
(三)未取得预售许可证销售商品房;
(四)不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格;
(五)捂盘惜售或者变相囤积房源;
(六)发布虚假房源信息和广告;
(七)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;
(八)将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;
(九)其他不正当经营行为。
法律分析：
不合法。
依法查处房地产开发企业不正当经营行为，一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：
(一)商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;(二)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格;(三)未取得预售许可证销售商品房;(四)不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格;(五)捂盘惜售或者变相囤积房源;(六)发布虚假房源信息和广告;(七)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;(八)将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;(九)其他不正当经营行为。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
法律分析：
不合法。
依法查处房地产开发企业不正当经营行为，一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：
(一)商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;(二)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格;(三)未取得预售许可证销售商品房;(四)不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格;(五)捂盘惜售或者变相囤积房源;(六)发布虚假房源信息和广告;(七)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;(八)将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人;(九)其他不正当经营行为。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
住建部《商品房销售管理办法》第28条规定：
受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
可以理解为，作为销售代理公司或中介服务机构方是不能收取团购费的。
但实际情况是，团购费的收取并不是从事房地产销售的代理公司或者开发商本身，而是第三方公司来收取的，第三方公司一般多为互联网等销售机构。
由此可见，代理机构或者房地产公司虽然在此过程中有参与，但不是团购费的收取方，并不违反《商品房销售管理办法》的规定。
1、关于购房客户与销售商之间签订的类似分销团购优惠申请书、团购协议、认购书、居间协议等文书的性质，应当属于居间服务的一种形式。
与普通的居间服务比较，除了具有促成买卖双方交易的功能之外，还把房屋团购作为一种促销方式，但最终的优惠方案或折扣幅度是由开发商决定的，团购组织者本身无定价权。
2、开发商、开发商委托的销售代理机构不能收取佣金以外的其他费用包括团购费。
3、第三方组织团购的公司收取团购费法律是不禁止的。
一、二手房贷款业务主要风险点
1、某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户)从事不法活动，业主仍然脱不了干系。
2、当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在“霸王条款”，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。
3、在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。
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文章来源参考：头条-昆明工业用地拆迁补偿征收企业，团购费不计入房款总价,可以退吗?
内容审核：赵超律师
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