刘博韬律师自2010年起专注于征收拆迁业务，在该领域深耕十五年，代理案件遍及除西藏及港澳台地区的全部省、自治区、直辖市，涉及住宅类、商业类、企业类房屋拆迁、集体土地征收及行政处罚等，案件总量逾千件。
公房拆迁的利弊分析如下：
一、利：
获得补偿：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，公房拆迁时，被征收人可以获得相应的补偿，包括被征收房屋价值的补偿、搬迁和临时安置的补偿等。这些补偿可以帮助被征收人应对拆迁带来的影响，确保其生活水平不降低。
改善居住环境：公房拆迁往往伴随着城市更新和改造，这意味着被征收人有可能获得更好的居住环境。新的住宅或安置房可能会提供更完善的设施和服务，提高居住质量。
推动城市发展：公房拆迁是城市规划和发展的重要环节。通过拆迁和重建，城市可以更加合理地规划土地利用，提升城市形象，促进经济和社会发展。
二、弊：
生活变动：公房拆迁意味着被征收人需要离开熟悉的生活环境，这可能会给他们带来一定程度的不便和困扰。特别是对于那些在原居住地有深厚社区联系和社交网络的人来说，这种变动可能更加显著。
搬迁成本：虽然可以获得一定的搬迁补偿，但搬迁本身仍然需要花费一定的成本和时间。这包括寻找新的住所、搬家费用以及可能涉及的装修和布置等费用。
情感损失：对于许多长期居住在公房的人来说，这些房屋可能承载着他们的记忆和情感。拆迁可能会导致他们对过去生活的怀念和失落感。
综上所述，公房拆迁既有利也有弊。对于被征收人来说，需要权衡这些利弊并做出最适合自己的选择。同时，政府和相关部门也应确保拆迁过程的公平性和透明度，最大限度地保障被征收人的权益。
一、区分性质由承租人协议购买
如前一篇文章所述，目前我国现存的公房性质有：
直管公房和自管公房.直管公房，是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国家所有房屋，其产权直接归国家所有。
自管公房：
是指由机关、企业或者事业单位享有产权并由其自身进行管理的房屋产。
还是以北京为例：
根据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》第二条，房管所管理的公有住宅平房、简易楼房、筒子楼均须按该办法向职工出售，房屋承租人购买住房后作为被拆迁人(房屋所有权人)；
单位自管公有住宅平房、简易楼房、筒子楼可以按本办法向职工出售，也可按《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定办理。
该二十九条规定，拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。
由于拆迁管理条例规定，被拆迁的主体只能是房屋所有权人，因此对于直管来说，房管所必须将房屋产权向承租人出售，才能进行拆迁；
对于单位自管公房来说，如果单位自愿放弃产权，则可采取房改加危改模式，向承租人协议出售产权；
如果单位不愿意放弃产权，则可有两种处理办法：
协议收购使用权进行货币补偿，或者重新异地安置，继续签订租赁合同。
而从以往的案例中分析，后一种情况非常少见，大多数以协议购买为主，这样便于拆迁人的后一步方案的实施。
二、协议不成拆迁人申请裁决
按照前述情况，拆迁人应与公房承租人就拆迁补偿方案进行协商，当然在协商过程中拆迁人肯定是希望将拆迁成本降到最低，那么在这场利益之争中，被拆迁人就显然处在弱势的地位。
双方利益差距如果太大，就很难达成协议，那么最终协商不成，有拆迁许可证的拆迁人就会依据事前对分户房屋进行的测量数据，或者单方委托的评估机构出具的评估结果以及其他相关所需文件向所管辖区域建委申请裁决。
根据2005年8月11日最高院出台的司法解释，拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决。
其实这就意味着政府对拆迁纠纷希望双方通过调解和裁决来解决。
三、走进强拆程序的前提
那么从裁决程序到强拆程序的过程还需要一些时日；
首先拆迁人要准备好相关申请材料，呈报给建委或房管部门，经过房管部门初步形式审查后，通知双方进行调解谈话。
当然这里谈话的结果通常起不到任何作用，但是却可以依据此调解谈话的记录，来下发裁决书，这样将被拆迁人陷入非常被动的境地。
如果被拆迁人法律维权意识薄弱，就很可能错过有利的维权时机，延误了自有的复议或诉讼权利，这将产生不可挽回的法律后果。
裁决生效后，通常会在形式上组织听证程序，走到最后的强拆境地。
这无疑给被拆迁人在精神上造成极大的压力，同样给其在财产利益上造成极大的损失。
四、我们要坚决运用法律武器维护自己的合法权益
最高院的司法解释还赋予了承租人提起行政复议的权利：
若不服建委的拆迁补偿安置裁决，可向人民法院提起行政诉讼。
如上拆迁人对被拆迁人实施了一系列的形式法律手段，我们就必须要同样运用法律武器出招维权，维权的有效途径显而易见的肯定是复议和诉讼，但是这里技巧的运用是极为关键的。
那么我们就要不断的用法律知识充实自己，武装自己，在不能独立解决问题时寻求法律工作者的帮助，来真正的实现自己应得的利益。
公房拆迁补偿方法如下：
1、房屋补偿费。
用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算；
2、周转补偿费。
用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴；
3、奖励性补偿费。
用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定；
4、拆迁补偿是拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照相关法律规定给予的补偿。
拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
公房拆迁政策详解：
一、公房拆迁协议由承租人签
房屋遇到拆迁时，有权利和拆迁人谈判并签订补偿安置协议是被拆迁人维护自己合法权利的首要条件。
一般来说，房屋归谁所有，谁就有权利对涉及自己财产权利的行为进行处置。
因此，对于产权房来说，一旦房屋遇拆迁，有权利和拆迁人进行谈判并签订补偿协议的就是产权人。
被拆迁的房屋属于公有租赁房屋时，谁享有和拆迁人谈判签约的权利呢？
《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。
现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。
公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。
享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。
那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。
二、“空挂户”一般不享有权益
公有房屋承租是社会历史遗留的产物，也是社会福利性质的房屋安置方式。
承租人租赁房屋后，与其同住的家庭成员和承租人一样享有该房屋的居住使用权。
《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员可以继续履行承租。
《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条规定“拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有”。
这里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地资源管理局关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知中，明确该《细则》中的“同住人”是指以下人员：
1、在被拆迁居住房屋处有本市常住户口；
2、拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外）；
3、本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。
当房屋动拆迁补偿款分割产生纠纷时，究竟如何认定“同住人”资格呢？市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定：
（一）有下列情形之一的人，也视为同住人：
1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。
但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；
3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
（二）有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；
2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
从上述解释可以看出，所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口，且在该房屋内实际居住的人员，实践中“空挂户”的人员一般不能认定为同住人。
三、承租人死亡如何确定后继者
在公房承租人死亡后，其他居住人往往对承租人身份展开争夺。
因为承租人是谁决定了谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。
而法律规定也明确，公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。
那么究竟谁应该认定为新的承租人呢？
《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。
也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。
《上海市房屋租赁条例》及市房屋土地资源管理局颁发的《关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见（二）》对由谁作为新承租人的先后顺序作了具体规定。
根据规定，首先是由承租人家庭内部协商来确定由谁担任新的承租人，若协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
公房拆迁政策详解：
一、公房拆迁协议由承租人签
房屋遇到拆迁时，有权利和拆迁人谈判并签订补偿安置协议是被拆迁人维护自己合法权利的首要条件。
一般来说，房屋归谁所有，谁就有权利对涉及自己财产权利的行为进行处置。
因此，对于产权房来说，一旦房屋遇拆迁，有权利和拆迁人进行谈判并签订补偿协议的就是产权人。
被拆迁的房屋属于公有租赁房屋时，谁享有和拆迁人谈判签约的权利呢？
《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。
现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。
公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。
享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。
那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。
二、“空挂户”一般不享有权益
公有房屋承租是社会历史遗留的产物，也是社会福利性质的房屋安置方式。
承租人租赁房屋后，与其同住的家庭成员和承租人一样享有该房屋的居住使用权。
《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住的家庭成员可以继续履行承租。
《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条规定“拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有”。
这里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地资源管理局关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知中，明确该《细则》中的“同住人”是指以下人员：
1、在被拆迁居住房屋处有本市常住户口；
2、拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外）；
3、本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。
当房屋动拆迁补偿款分割产生纠纷时，究竟如何认定“同住人”资格呢？市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》规定：
（一）有下列情形之一的人，也视为同住人：
1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。
但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；
3、在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
（二）有下列情况之一的人，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；
2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
从上述解释可以看出，所谓的“同住人”就是指在承租的房屋内有本市常住户口，且在该房屋内实际居住的人员，实践中“空挂户”的人员一般不能认定为同住人。
三、承租人死亡如何确定后继者
在公房承租人死亡后，其他居住人往往对承租人身份展开争夺。
因为承租人是谁决定了谁有权和拆迁人签订拆迁补偿安置协议。
而法律规定也明确，公有居住房屋的承租权某种意义上讲具有继受性，并不因承租人的死亡而丧失，其生前的共同居住人或者配偶、直系亲属可以继续履行租赁合同。
那么究竟谁应该认定为新的承租人呢？
《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：
住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。
也就是说原承租人的家庭成员中具备与原承租人共同居住两年以上的家庭成员都可以继续承租。
《上海市房屋租赁条例》及市房屋土地资源管理局颁发的《关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见（二）》对由谁作为新承租人的先后顺序作了具体规定。
根据规定，首先是由承租人家庭内部协商来确定由谁担任新的承租人，若协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。
一、区分性质由承租人协议购买
如前一篇文章所述，目前我国现存的公房性质有：
直管公房和自管公房.直管公房，是指由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国家所有房屋，其产权直接归国家所有。
自管公房：
是指由机关、企业或者事业单位享有产权并由其自身进行管理的房屋产。
还是以北京为例：
根据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》第二条，房管所管理的公有住宅平房、简易楼房、筒子楼均须按该办法向职工出售，房屋承租人购买住房后作为被拆迁人(房屋所有权人)；
单位自管公有住宅平房、简易楼房、筒子楼可以按本办法向职工出售，也可按《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定办理。
该二十九条规定，拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。
由于拆迁管理条例规定，被拆迁的主体只能是房屋所有权人，因此对于直管来说，房管所必须将房屋产权向承租人出售，才能进行拆迁；
对于单位自管公房来说，如果单位自愿放弃产权，则可采取房改加危改模式，向承租人协议出售产权；
如果单位不愿意放弃产权，则可有两种处理办法：
协议收购使用权进行货币补偿，或者重新异地安置，继续签订租赁合同。
而从以往的案例中分析，后一种情况非常少见，大多数以协议购买为主，这样便于拆迁人的后一步方案的实施。
二、协议不成拆迁人申请裁决
按照前述情况，拆迁人应与公房承租人就拆迁补偿方案进行协商，当然在协商过程中拆迁人肯定是希望将拆迁成本降到最低，那么在这场利益之争中，被拆迁人就显然处在弱势的地位。
双方利益差距如果太大，就很难达成协议，那么最终协商不成，有拆迁许可证的拆迁人就会依据事前对分户房屋进行的测量数据，或者单方委托的评估机构出具的评估结果以及其他相关所需文件向所管辖区域建委申请裁决。
根据2005年8月11日最高院出台的司法解释，拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决。
其实这就意味着政府对拆迁纠纷希望双方通过调解和裁决来解决。
三、走进强拆程序的前提
那么从裁决程序到强拆程序的过程还需要一些时日；
首先拆迁人要准备好相关申请材料，呈报给建委或房管部门，经过房管部门初步形式审查后，通知双方进行调解谈话。
当然这里谈话的结果通常起不到任何作用，但是却可以依据此调解谈话的记录，来下发裁决书，这样将被拆迁人陷入非常被动的境地。
如果被拆迁人法律维权意识薄弱，就很可能错过有利的维权时机，延误了自有的复议或诉讼权利，这将产生不可挽回的法律后果。
裁决生效后，通常会在形式上组织听证程序，走到最后的强拆境地。
这无疑给被拆迁人在精神上造成极大的压力，同样给其在财产利益上造成极大的损失。
四、我们要坚决运用法律武器维护自己的合法权益
最高院的司法解释还赋予了承租人提起行政复议的权利：
若不服建委的拆迁补偿安置裁决，可向人民法院提起行政诉讼。
如上拆迁人对被拆迁人实施了一系列的形式法律手段，我们就必须要同样运用法律武器出招维权，维权的有效途径显而易见的肯定是复议和诉讼，但是这里技巧的运用是极为关键的。
那么我们就要不断的用法律知识充实自己，武装自己，在不能独立解决问题时寻求法律工作者的帮助，来真正的实现自己应得的利益。
1、集体土地 拆迁 利弊分析
2、集体土地 拆迁 利弊论文
3、集体土地 拆迁 利弊有哪些
4、集体土地的拆迁
5、集体土地拆迁有补偿吗
6、集体土地拆迁法律规定
7、关于集体土地拆迁的房屋补偿标准
8、集体土地拆迁补偿办法
9、集体土地拆迁安置政策
10、集体土地拆迁管理办法
以上就是在明律师事务所小编为大家整理的“集体土地 拆迁 利弊，公房拆迁的利弊分析”相关内容，希望能够对您有所帮助。如果您还有其他问题，欢迎咨询我们的在线律师。
文章来源参考：头条-集体土地 拆迁 利弊，公房拆迁政策是怎样的
内容审核：刘博韬律师
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