一般来说,因为私房动迁一般没有福利性质,所以私房动迁后原则上还可以享受第二次公房动迁待遇,但在私房动迁中享受过福利性政策的除外。
什么是私房动迁的福利性政策?这个问题很关键,它决定你是否能二次享受公房动迁待遇。
根据上海高院2020年4号文的规定,公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房,原则上不属于“他处有房”,但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。
这一规定的意思是,私房动迁时如果享受过托底保障或者其他福利性政策,就可能被认定为他处有房,从而排除同住人资格。
那究竟什么是福利性政策?怎么判断我享受的私房动迁待遇是不是福利性政策呢?
针对这个问题,目前司法实践中尚没有统一的标准,不同法院在审理具体案件时,考虑的因素也都不完全一致。
大致来说,福利性政策可以分为两种,一种是享受过私房动迁安置,分到了安置房的;另一种则是私房动迁中涉及到人口因素,或者说按数人头的方式分到过动迁利益的。
我们通过下面这两个案例来看看具体是怎么回事。\n\n\n 是刘大姐家的案例。刘大姐母亲名下有一套普陀区的公房,公房是在1971年的时候单位调配的。当时的受配人有刘大姐的爷爷、刘大姐的父母以及刘大姐和她的哥哥5个人。
后来,刘大姐母亲去世后,公房的承租人就变更成了刘大姐的哥哥。但是不幸的是,刘大姐的哥哥不久之后也去世了。后来,哥哥的妻子也就是刘大嫂,把公房承租人变更成了自己,一直居住在公房里。到了1984年的时候,刘大姐因为要结婚,就从公房里搬出去了。后来,刘大姐公公名下有一套46.5m2的私房动迁,当时共安置了两套房,一套33.8m2,另一套19m2。刘大姐一家三口作为被安置人员拿了这套19m2的房子。
就这样一直到了2019年,老公房要拆迁了。这个时候,除了刘大姐外,其他的4个原始受配人都已经去世。
因此,动迁公告发布的时候,老公房里只有三个人的户口,分别是刘大姐、刘大嫂和侄儿。
2019年12月,刘大嫂作为承租人和动迁组签了动迁协议,选了货币补偿。因为公房的居住面积有22.8个平,三块砖认定了281万,再加上其他奖励补贴,
能拿到大概433万的动迁款。
后来刘大姐找到刘大嫂商量动迁款分配的事情,但大嫂认为刘大姐享受过私房动迁待遇,属于他处有房,再加上自己母子两人也要买房重新住,400多万看着多,在上海也就一套房的房款而已。但刘大姐认为,自己户口在里面这么多年,而且在公房里也住过几十年,再加上自己还是原始受配人,有资格拿动迁款。至于私房动迁的问题,刘大姐说那是自己公公的私房,和自己没有关系,不影响自己的同住人资格。公房里共有3个户口,大嫂家占2个,自己占1个,自己可以拿动迁款的13,也就是140万左右。
后来这件事一直没有协商一致,双方闹到了法院。
普陀法院开庭审理后,认为刘大姐有户口,在公房里面住过,而且刘大姐享受的是私房动迁,原则上不影响刘大姐同住人的资格,有权拿动迁款。
但是考虑到刘大嫂是公房的实际居住人,所以刘大嫂应该多分一点。最后判决刘大姐拿120万,剩下的310万左右归刘大嫂母子。
拿到一审判决后,刘大嫂母子不服,认为一审法院没有考虑刘大姐私房动迁的情况。但大家都知道我们国家二审改判率是很低的,上诉一定要有针对性,做好详细的上诉准备。对于刘大姐居住的事实,我们没有异议。
因此要想推翻一审判决,主要从刘大姐享受的私房动迁入手,针对这个情况,主要有两点特别需要注意:
一是私房动迁的时候,刘大姐他们选的是住房安置,而且当时安置的是公房,具有一定福利性质;
二是这套私房原本只有46.5m2,动迁后置换的两套房加起来一共有53.9m2,建筑面积增加了7.4m2,这增加的7.4m2就有讲究,根据拆迁政策来说,已经超出了原有安置面积,所以也是带有一定福利性质的。
按照2020年4号文,私房动迁享受过福利性政策则不再属于同住人的规则,刘大姐不应二次享受公房的动迁待遇。
按照这个思路抓住重点提出上诉后,上海市第二中级人民法院公开进行了审理,认定刘大姐享受过私房动迁住房安置,具有福利性政策,排除了她的同住人资格,
改判刘大姐无权享有120万的动迁款,最后刘大姐一分钱也没拿到。
对这个案例进行总结可以发现,
一是私房动迁享受过住房安置,二是安置面积增加或分配超过一套住房安置的,很大可能属于福利性政策,不能二次享受公房的动迁待遇。
接下来我们看看第二种,也就是按照人口因素享受过私房待遇属于福利性政策的情况。
我举个例子,老王在1995年的时候享受过老婆的私房动迁待遇,安置了两套国权北路的公房,按照当时的拆迁协议和拆迁政策,动迁组考虑了老王的户口因素,在原来只能分一套安置房的情况下,多分了一套。这种情况下,如果老王父亲的公房动迁,老王即使符合同住人的基本条件,也不能享受动迁利益。
从老王这个案例里我们可以得出这样一个结论,
私房动迁的时候,非产权人享受了住房安置或者当时按照人口因素享受了动迁待遇的,也属于享受过福利政策,不再是同住人。
综上,在判断享受过私房动迁,能否二次享受公房动迁待遇的时候,一定要注意以下三点:
一是私房拆迁的时候拿了拆迁安置房,而且安置房的面积比原来私房的面积要大的;二是非产权人享受了私房动迁待遇的;三是按照人口因素享受了安置利益的。
如果存在上述三种情况,一般来说就不能再次享受公房动迁利益了。
法律分析：
动迁中所谓的私房，其实是产权房，非公有住房，但由于历史原因，不一定有产权证。
包括农村集体土地上的房屋及城市国有土地上的房屋。
私房被征收主体一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准，没有房产证的，根据历史记录材料，谁建造归谁所有，同时考虑家庭成员实际居住和贡献情况。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第十三条 农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；
耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。
国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。
承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
法律分析：
以上海为例，按照目前上海动迁政策，私房动迁的征收补偿款主要由以下12种项目构成，1、评估价格，2、价格补贴，3、特定房型套型补贴，4、居住困难保障补贴，5、按期签约奖励、6、集体签约奖，7、按期搬迁奖，8、均衡实物安置补贴（选择纯货币补偿专属）和均衡实物安置补贴加奖，9、搬家补助费，10、家用设施移装补贴、11、不予认定建筑面积的材料费补贴，12、装饰装修价值补贴。
法律依据：
《中华人民共和国征收拆迁补偿条例》 第四条 市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
法律分析：
1、私房动迁款归产权人所有，产权人有多人的，各人根据产权份额分配。
2、私房里面的户籍人员享受居住困难户等安置政策的，根据攻策获得托底补偿。
3、私房产权人死亡的，动迁款按照继承相关法律规定处理。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
法律分析：
1、私房动迁款归产权人所有，产权人有多人的，各人根据产权份额分配。
2、私房里面的户籍人员享受居住困难户等安置政策的，根据攻策获得托底补偿。
3、私房产权人死亡的，动迁款按照继承相关法律规定处理。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
法律分析：
动迁中所谓的私房，其实是产权房，非公有住房，但由于历史原因，不一定有产权证。
包括农村集体土地上的房屋及城市国有土地上的房屋。
私房被征收主体一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准，没有房产证的，根据历史记录材料，谁建造归谁所有，同时考虑家庭成员实际居住和贡献情况。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第十三条 农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
家庭承包的耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年；
耕地承包期届满后再延长三十年，草地、林地承包期届满后依法相应延长。
国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
发包方和承包方应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。
承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
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文章来源参考：头条-两套房拆迁一分钱补偿款都没有，私房动迁如何分配
内容审核：耿佳慧律师
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