农村拆迁评估市场价值主要依据专业的评估机构对被拆迁房屋进行的估价，这一估价会综合考虑多种因素，并遵循相关的法律依据。以下是具体的评估方法和要点：
评估机构与评估依据：
专业评估机构：农村拆迁市场价值的评估需要由专业的评估机构进行，这些机构具备相应的资质和经验，能够客观、公正地进行评估。
评估依据：评估机构会根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，以及地方政府的具体规定，作为评估的依据。
评估方法与考虑因素：
市场比较法：评估机构通常会采用市场比较法，即通过比较被拆迁房屋与近期市场上类似房地产的交易价格，来确定被拆迁房屋的市场价值。
成本法：在某些情况下，评估机构也会采用成本法，即根据被拆迁房屋的重置成本或重建成本来估算其价值。这需要考虑房屋的建筑结构、材料、装修等因素。
考虑因素：评估过程中还需要考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素，以及当地房地产市场的供求状况、价格水平等。
评估流程与监督：
评估流程：评估机构会按照规定的程序进行评估，包括接受委托、实地查勘、收集资料、选用评估方法、进行分析和计算等步骤。
监督与复核：评估结果需要接受相关部门的监督和复核，以确保评估的公正性和准确性。被拆迁人如果对评估结果有异议，可以向相关部门申请复核或鉴定。
综上所述，农村拆迁评估市场价值是一个复杂而严谨的过程，需要由专业的评估机构按照法律法规和规定的程序进行评估，并综合考虑多种因素来确定最终的评估结果。
拆迁房屋价值的评估：
被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。
【法律依据】《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。
评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
一、房屋拆迁评估流程1、具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。
专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。
2、房屋评估前的准备。
就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。
3、评估人员进行现场勘查。
就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。
4、相关资料的综合分析。
这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。
5、编写相关评估报告。
评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。
6、评估复核和审批。
在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。
二、房屋拆迁评估方法（一）市场法按照现行规定，农民对农村宅基地只享有使用权，其所有权属于所属集体经济组织，所以无法形成类似城市房屋的房地产交易市场，房屋买卖仅仅局限在集体经济组织成员之间，也就不存在统一的市场价格。
因此，在房屋价值评估中无法使用市场法。
但是市场法在日前实践中大量出现的小产权房交易中应用较多。
（二）收益法农村房屋价值评估从理论上应该可以采用收益法，收集果体土地类似企业的收人和投人成本等用以计算客观收益，但是实践中农村没有形成统一的房地产市场，可以收集的资料很少，导致收益法也不适用农村房屋价值评估。
（三）假设开发法假设开发法又被称为“剩余法”，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
主要适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
运用此方法应把据待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
然而，农村房屋并没有明确再开发计划，自然就无法适用。
（四）成本法指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在目前农村房屋价值评估中多采用这种方法。
【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见；
第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；
协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
法律分析：
先选定房地产价格评估机构，然后确定评估方法。
注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
具体来说：
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；
被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；
被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。
法律依据：
《国有土地上房屋征收评估办法》
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；
在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；
被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；
被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
法律分析：
先选定房地产价格评估机构，然后确定评估方法。
注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
具体来说：
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；
被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；
被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。
法律依据：
《国有土地上房屋征收评估办法》
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；
在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；
被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；
被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
拆迁房屋价值的评估：
被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。
【法律依据】《国有土地上房屋征收评估办法》第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。
评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
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文章来源参考：头条-专业市场拆迁如何评估，拆迁房屋价值如何评估
内容审核：李杨杨律师
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