资产评估中拆迁补偿价值类型，按补偿评估和重建补偿评估区别

资产评估中拆迁补偿价值类型，按补偿评估和重建补偿评估区别

补偿评估和重建补偿评估在法律层面上存在差异，主要体现在评估的目的、对象和计算方式上。

一、补偿评估

补偿评估通常指的是对某一损失或损害进行价值评估，以确定应给予的补偿金额。这种评估多发生在合同违约、侵权行为等情形下，需要对受损方的实际损失进行量化。

目的：确定因对方违约或侵权行为而给受损方造成的实际损失，以便进行赔偿。

对象：受损方的实际损失，可能包括财产损失、收益减少等。

计算方式：根据实际损失进行量化评估，可能涉及到市场价格、修复成本等因素。

二、重建补偿评估

重建补偿评估特指在拆迁、征收等情形下，对被拆迁或被征收房屋进行价值评估，以确定应给予被拆迁人或被征收人的重建补偿金额。这种评估关注的是被拆迁或被征收房屋的重置成本。

目的：确定被拆迁或被征收房屋的价值，以便给予被拆迁人或被征收人合理的重建补偿。

对象：被拆迁或被征收的房屋及其附属设施。

计算方式：通常根据房屋的结构、面积、地理位置等因素，以及当地的市场价格和建筑成本来评估其重置成本。

综上所述，补偿评估和重建补偿评估在目的、对象和计算方式上存在差异。补偿评估更侧重于对实际损失的量化，而重建补偿评估则更关注于被拆迁或被征收房屋的价值评估。在具体应用中，应根据实际情况选择合适的评估方法。

（一）房屋建（构）筑物拆迁损失。

房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。

重臵成本法的计算公式为：

评估值＝重臵成本×成新率

（二）管道沟槽拆迁损失。

管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对管道沟槽评估采用重臵成本法。

重臵成本法的计算公式为：

评估值＝重臵成本×成新率

（三）机器设备拆迁损失。

评估依据企业财务、设备管理部门及现场勘查后确认划分为可拆迁设备和不可拆迁设备进行评估，经对具体设备的结构、安装、现实状况、生产性能及生产工艺流程进行详细了解，对设备的可拆迁条件和拆迁的难易程度进行分析，将可拆迁设备和不可拆迁设备进行了全面的核实和确定；

最终以企业提供的可拆迁和不可拆迁设备评估申报表作为本次评估范围。

（四）土地使用权。

国有土地使用权用途为工业，经调查委估宗地所在区域工业用地交易较活跃，因此采用市场法确定评估值。

一、拆迁补偿项目资产评估的价值类型

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

二、拆迁补偿项目资产评估的法律依据

1．中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

2．原国家国有资产管理局以国资办发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；

3．国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

4．国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》

5．国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知。

房屋拆迁补偿评估流程：

制定评估方案，向市建设局备案；

进行公告公示，广泛征求意见及建议；

依据对拆迁重大政策征求的意见进行论证，评审政策可行性和科学性；

作出评估评测，制定应急预案；

作出总体评估结论，形成专项评估报告报市维护社会稳定工作领导小组备案。

【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

实际拆迁补偿根据实际评估方法选择的不同而产生差异很大，按照房地产评估规范、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》当中一共列举五种评估方法。

在实践当中有四种是频繁使用的，今天着重介绍一下这几种评估方法。

评估的方法直接影响了最后所得出来的评估价值以及认定房屋土地价值所在。

到底选用哪种评估方法来进行实际评估对被拆迁企业来讲是很重要的，因选取的评估方法不同在实践当中补偿价格相差数十倍之多都是很正常的。

征地拆迁中五种评估方法分别是：

重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。

第一、重置成本法。

重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。

例如，土建的价值＋人工的价值＋相关税费的价值＝所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。

成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

第二、收益法。

在590号令当中是有相关的要求，如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。

资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

收益法在实践的过程中运用不是很多，在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。

第三、市场比较法。

需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。

在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

第四、假设开发法。

假设开发法在实践中运用不多，例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。

实际拆迁补偿根据实际评估方法选择的不同而产生差异很大，按照房地产评估规范、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》当中一共列举五种评估方法。

在实践当中有四种是频繁使用的，今天着重介绍一下这几种评估方法。

评估的方法直接影响了最后所得出来的评估价值以及认定房屋土地价值所在。

到底选用哪种评估方法来进行实际评估对被拆迁企业来讲是很重要的，因选取的评估方法不同在实践当中补偿价格相差数十倍之多都是很正常的。

征地拆迁中五种评估方法分别是：

重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。

第一、重置成本法。

重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。

选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。

例如，土建的价值＋人工的价值＋相关税费的价值＝所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。

成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。

第二、收益法。

在590号令当中是有相关的要求，如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法，其实也就是预估一下未来预期收益，选取适当的资本化率来体现，把资本投入到不动产所带来的收益率。

资本化率的概念在实践当中不常运用，意思是把不动产房屋、土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。

收益法主要评估一些在实践当中进行实际生产经营的商业性质的主体，一些劳动附加值比较大、劳动性密集的行业、专利技术性行业可带来的劳动收益成几何倍增长的行业，原则上对其行业企业应按照收益法进行实际评估。

收益法在实践的过程中运用不是很多，在实践过程中与评估公司进行交涉的同时评估公司未涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。

第三、市场比较法。

需要注意的是，参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质（国有、集体）、同用途（商业、工业、住宅），商品房包括住宅和商业用途。

在实践的过程中需要注意的是属于什么用地，要参考附地范围之内相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。

第四、假设开发法。

假设开发法在实践中运用不多，例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。

（一）房屋建（构）筑物拆迁损失。

房屋建筑物的拆迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对房屋建筑物评估采用重臵成本法。

重臵成本法的计算公式为：

评估值＝重臵成本×成新率

（二）管道沟槽拆迁损失。

管道沟槽搬迁损失即为评估基准日的评估价值。

本次对管道沟槽评估采用重臵成本法。

重臵成本法的计算公式为：

评估值＝重臵成本×成新率

（三）机器设备拆迁损失。

评估依据企业财务、设备管理部门及现场勘查后确认划分为可拆迁设备和不可拆迁设备进行评估，经对具体设备的结构、安装、现实状况、生产性能及生产工艺流程进行详细了解，对设备的可拆迁条件和拆迁的难易程度进行分析，将可拆迁设备和不可拆迁设备进行了全面的核实和确定；

最终以企业提供的可拆迁和不可拆迁设备评估申报表作为本次评估范围。

（四）土地使用权。

国有土地使用权用途为工业，经调查委估宗地所在区域工业用地交易较活跃，因此采用市场法确定评估值。

一、拆迁补偿项目资产评估的价值类型

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

二、拆迁补偿项目资产评估的法律依据

1．中华人民共和国国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

2．原国家国有资产管理局以国资办发布的《国有资产评估管理办法施行细则》；

3．国务院国有资产监督管理委员会第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；

4．国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》

5．国务院国有资产监督管理委员会、财政部《关于企业国有产权转让有关事项的通知。

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文章来源参考：头条-资产评估中拆迁补偿价值类型，拆迁补偿评估方法

内容审核：吴琨律师