即墨拆迁货币补偿评估，即墨蓝谷快速路征迁补偿不合理？回应称远高于规定

即墨拆迁货币补偿评估，即墨蓝谷快速路征迁补偿不合理？回应称远高于规定

近日，有即墨市民认为，即墨的蓝谷快速路征迁政策不合理。青岛的其他区市(诸如李沧，胶州，市北)都是按照房产证面积补偿，为什么即墨选择房屋补偿的是按照房产证来的，选择货币补偿的却是按照建筑面积来的?希望院落用地和房屋用地评估价保持一致。

8月11日，蓝谷至机场快速路项目指挥部回应称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定:被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。征收补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。不论采用哪种方式，均是按房屋建筑面积计算应补偿面积，被征收人的土地权属面积大于房屋占地面积的，征收评估时应当对多出部分的土地使用权价值进行评估。

目前，国家、山东省和青岛市均未出台集体土地上房屋征迁补偿具体的相关文件，根据《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(**办〔2011〕8号)相关规定:集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。即墨目前执行的《青岛市即墨区人民ZF关于加快推进旧城区社区改造工作的意见》(即政发〔2022〕5 号)，是根据相关法律法规和上级有关规定，结合我区实际制定的(公共利益等重点项目参照执行)，其中选择房屋补偿的，按房屋及院落占地面积计算应补偿面积的标准，远高于上级文件的有关规定。

当前该项目征迁工作已启动，征迁具体工作将按程序于今年下半年实施。征迁补偿不论哪一级财政出资，补偿标准均是按各区市的征迁文件规定执行。

山东省青岛市即墨市土地共有三类：

一类区片区片范围：

通济街道、潮海街道、环秀街道、鳌山卫街道、温泉街道、龙山街道、北安街道、龙泉街道范围内的全部村庄。

补偿标准：

区片价：

66000元/亩；

基本农田：

79200元/亩；

建设用地：

66000元/亩；

未利用地：

52800元/亩。

二类区片区片范围：

蓝村镇、大信镇范围内的全部村庄；

灵山镇范围内的全部村庄；

田横岛旅游度假区范围内的全部村庄。

补偿标准：

区片价：

58000元/亩；

基本农田：

69600元/亩；

建设用地：

58000元/亩；

未利用地：

46400元/亩。

三类区片区片范围：

移风店镇、段泊岚镇、范围内的全部村庄；

田横镇、金口镇范围内的全部村庄。

补偿标准：

区片价：

50000元/亩；

基本农田：

60000元/亩；

建设用地：

50000元/亩；

未利用地：

40000元/亩。

以上补偿标准仅包含土地补偿费、安置补助费，不包含被征收土地青苗及地上附着物补偿费用，地上附着物和青苗补偿费标准由各省辖市、省直管县(市)政府调整并公布,与征地区片综合地价配套实施。

如您对这一补偿标准还有不理解的地方，欢迎咨询专业拆迁律师，我们的律师将会为您提供专业的法律意见。

法律分析：

陆港蓝村园区将紧紧围绕区委“园区建设突破年”工作要求，依托同济大学吴志强院士规划定位，发挥紧邻胶东国际机场、上合示范区、自贸试验区的区位优势，抢抓“一带一路”、交通强国战略、国家城乡融合发展试验区以及山东省新旧动能转换等重大机遇，理顺国际陆港和蓝村镇融合发展体制机制，聚力推动临空双创港、智联物贸港建设。

充分运用市场化、平台化思维，加快陆港公司融入园区建设，出台具有陆港蓝村特色的科技创新、商贸物流等门类普惠政策，推进“海陆空铁”四港联动，努力打造即墨高质量发展的“新高地”，青岛高水平开放的“新门户”，山东新旧动能转换的“新标杆”，中国最具经济发展活力“新城镇”。

经过突破攻坚，到2020年底，实现固定资产投资68亿元，利用外资5000万美元，实现工业总产值113亿元，预计实现税收6.76亿元。

新引进项目10个，新开工建设项目8个，新竣工投产项目8个。

推动青岛港即墨港区、济铁物流园区向高附加值商贸港转型，打造大宗物资交易中心，年内新增交易额突破40亿元，即黄班列突破10万标箱。

法律依据：

《中华人民共和国城乡规划法》 第四条 制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。

在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。

县级以上地方人民政府应当根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定城市、镇的发展规模、步骤和建设标准。

法律分析：

首先，要确定你房屋是有证房屋还是无证房证房屋。

1.有证房屋，那么按照房产证用途进行评估，房产证用途商业按照商业房屋评估，房产证住宅按照住宅房屋评估。

住宅改商用，以房产证记载为准进行评估。

评估价值根据附近小区真实成交的例子进行修正得出。

具体要看房屋结构、楼层等因素。

2.无证房屋，要根据房屋结构，评估房屋成本价值，也就是200-900元每平方米。

具体要看房屋结构成新等因素才能定价。

3.最终以评估公司评估价值为准。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

法律分析：

首先，要确定你房屋是有证房屋还是无证房证房屋。

1.有证房屋，那么按照房产证用途进行评估，房产证用途商业按照商业房屋评估，房产证住宅按照住宅房屋评估。

住宅改商用，以房产证记载为准进行评估。

评估价值根据附近小区真实成交的例子进行修正得出。

具体要看房屋结构、楼层等因素。

2.无证房屋，要根据房屋结构，评估房屋成本价值，也就是200-900元每平方米。

具体要看房屋结构成新等因素才能定价。

3.最终以评估公司评估价值为准。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

山东省青岛市即墨市土地共有三类：

一类区片区片范围：

通济街道、潮海街道、环秀街道、鳌山卫街道、温泉街道、龙山街道、北安街道、龙泉街道范围内的全部村庄。

补偿标准：

区片价：

66000元/亩；

基本农田：

79200元/亩；

建设用地：

66000元/亩；

未利用地：

52800元/亩。

二类区片区片范围：

蓝村镇、大信镇范围内的全部村庄；

灵山镇范围内的全部村庄；

田横岛旅游度假区范围内的全部村庄。

补偿标准：

区片价：

58000元/亩；

基本农田：

69600元/亩；

建设用地：

58000元/亩；

未利用地：

46400元/亩。

三类区片区片范围：

移风店镇、段泊岚镇、范围内的全部村庄；

田横镇、金口镇范围内的全部村庄。

补偿标准：

区片价：

50000元/亩；

基本农田：

60000元/亩；

建设用地：

50000元/亩；

未利用地：

40000元/亩。

以上补偿标准仅包含土地补偿费、安置补助费，不包含被征收土地青苗及地上附着物补偿费用，地上附着物和青苗补偿费标准由各省辖市、省直管县(市)政府调整并公布,与征地区片综合地价配套实施。

如您对这一补偿标准还有不理解的地方，欢迎咨询专业拆迁律师，我们的律师将会为您提供专业的法律意见。

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文章来源参考：头条-即墨拆迁货币补偿评估，即墨拆迁补偿

内容审核：尹利兵律师