拆迁协议补偿办法，拆迁协议违约补偿办法

拆迁协议补偿办法，拆迁协议违约补偿办法

法律主观：

拆迁协议 没有注明补偿是有效的。作出 房屋征收 决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被 征收房屋 价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十七条

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

拆迁合同违约补偿规定是是按照双方当事人在合同当中签订的违约金的计算方式来进行支付违约金，由于违约金是购房者和开发商在订立合同时预先约定的，因此，它与实际损失额往往不能完全吻合。

一般情况下，即使有差异，也应按约定承担违约责任。

除非约定的违约金过高或过低而显失公平，才可请求减少或增加。

至于违约金的约定，购房者可根据违约情况就违约数额进行约定，也可约定违约损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于或过分高于实际损失的，购房者可请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。

由此，约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿金。

既然购房者在合同中已约定了违约金，那么，开发商要求按合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。

当然，如果“实际损失”超出约定的违约金，可要求开发商适当补偿（实际损失一般来讲只可能是租金损失或交通费损失。

租金损失是指由于延迟交楼而多付出的租金；

而交通费损失是指由于延迟交楼不能及时迁入而可能增加的交通费用。

一般来说，交通费损失要低于租金损失，因此，在审判实践中一般只考虑租金损失）。

此外，如果合同没有规定违约金或者实际损失难以计算确定，可依据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额，或按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，以要求房地产公司赔偿。

一、购房合同违约情形应如何确定

对于商品房买卖合同纠纷中违约责任如何确定，是出现此种争议后必须解决的问题。

但是由于商品房买卖合同大多属于格式格式，对于违约责任的承担方式约定相对比较明确，一旦出现约定不明的情况，我们也可以根据《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。

《商品房买卖解释》第17条规定：

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《商品房买卖解释》第18条第2款规定：

由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任；

如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。

另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：

（一）出卖人恶意违约。

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

商

品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。

（二）出卖人存在欺诈行为。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明；

故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

在治理同样适用惩罚性赔偿。

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法律分析：

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

法律依据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二十五条?房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十六条?房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

法律分析：

房屋征收补偿协议的主体一方是政府，另一方是被征收人，所遵守的规划，不是民事法律规划，而是行政规则，故该协议的性质属于行政合同。

被征收人反悔，所提起的诉讼应当是行政诉讼；

被征收人拒不执行协议，政府可以依法申请强制执行。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

法律分析：

房屋征收补偿协议的主体一方是政府，另一方是被征收人，所遵守的规划，不是民事法律规划，而是行政规则，故该协议的性质属于行政合同。

被征收人反悔，所提起的诉讼应当是行政诉讼；

被征收人拒不执行协议，政府可以依法申请强制执行。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

拆迁合同违约补偿规定是是按照双方当事人在合同当中签订的违约金的计算方式来进行支付违约金，由于违约金是购房者和开发商在订立合同时预先约定的，因此，它与实际损失额往往不能完全吻合。

一般情况下，即使有差异，也应按约定承担违约责任。

除非约定的违约金过高或过低而显失公平，才可请求减少或增加。

至于违约金的约定，购房者可根据违约情况就违约数额进行约定，也可约定违约损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于或过分高于实际损失的，购房者可请求法院或仲裁机构予以增加或适当减少。

由此，约定的违约金在性质上就视为违约时的损失赔偿金。

既然购房者在合同中已约定了违约金，那么，开发商要求按合同约定的违约金赔偿是符合法律规定的。

当然，如果“实际损失”超出约定的违约金，可要求开发商适当补偿（实际损失一般来讲只可能是租金损失或交通费损失。

租金损失是指由于延迟交楼而多付出的租金；

而交通费损失是指由于延迟交楼不能及时迁入而可能增加的交通费用。

一般来说，交通费损失要低于租金损失，因此，在审判实践中一般只考虑租金损失）。

此外，如果合同没有规定违约金或者实际损失难以计算确定，可依据房款的总额参照银行等金融机构逾期贷款利息的标准计算出金额，或按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的、或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，以要求房地产公司赔偿。

一、购房合同违约情形应如何确定

对于商品房买卖合同纠纷中违约责任如何确定，是出现此种争议后必须解决的问题。

但是由于商品房买卖合同大多属于格式格式，对于违约责任的承担方式约定相对比较明确，一旦出现约定不明的情况，我们也可以根据《商品房买卖解释》的有关规定确定有关损失的计算方法。

《商品房买卖解释》第17条规定：

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

《商品房买卖解释》第18条第2款规定：

由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任；

如果商品房买卖合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。

另外，在《商品房买卖解释》对某些违约承担违约责任的计算则另有规定，具体包括：

（一）出卖人恶意违约。

具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

商

品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

这显然是针对先卖后抵、一房数卖的行为所作出的惩罚性规定。

（二）出卖人存在欺诈行为。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

故意隐瞒没有取得商品房预售许可证吗的事实或提供虚假商品房预售许可证明；

故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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文章来源参考：头条-买拆迁房合同怎么写，拆迁补偿协议的性质

内容审核：张海涛律师