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借名买房的这些风险,你知道吗?

时间:2021-03-29 15:16:21 来源:北京在明律师事务所 浏览量:25次


摘要: 北京的一对亲兄弟因一套房子闹上法庭。一方称,为降低首付而借名买房,另一方则否认有“借名”之实。现实生活中这类因“借名买房”而引发的纠纷案例比比皆是。借名买房,通常指实际购房人与借名人事先约定由实际购房人出资并享有产权,由借名人出面签订购买合同完成购买房屋的行为。

  北京的一对亲兄弟因一套房子闹上法庭。一方称,为降低首付而借名买房,另一方则否认有“借名”之实。现实生活中这类因“借名买房”而引发的纠纷案例比比皆是。借名买房,通常指实际购房人与借名人事先约定由实际购房人出资并享有产权,由借名人出面签订购买合同完成购买房屋的行为。

  据统计,2016年至2020年8月,北京二中院审理涉借名买房引发的民事纠纷案件共有334件。之所以出现借名买房行为多数是为了规避房屋限购令、限贷令政策或者减少税费、隐藏真实财产信息等诸多原因。该种行为发生后,经常会出现借出名字的人反悔不承认借名之事或者遇到征地拆迁时就安置补偿利益的分配而导致各种各样的纠纷。

  纠纷通常在亲属或者朋友间多发

  据不完全统计,80%以上借名买房纠纷是由于双方之间的内部矛盾引发,并且绝大部分当事人是亲属或朋友关系。

  其中,多数案件为实际出资购买房子的借名人起诉房屋登记权利人,请求出名人协助办理产权过户登记,而被告往往对借名买房予以否认。

  还有少数案件则是出名人以房屋登记所有权人身份主动起诉,要求居住房屋的借名人腾退返还房屋等。

  这意味着,借名买房的风险巨大,即使是与自己有血缘关系的亲人或者关系非常要好的朋友,借出名字的人一旦登记为房屋所有权人,当双方发生矛盾时,很有可能对方会违背承诺做出侵占房产之举。

  借名买房遇强制拆除最难办

  即使双方能够遵守口头承诺厘清实际产权人和出面购买人的关系,也有可能在遇到征地拆迁时,征迁双方不能就补偿利益达成一致意见的情况下,遭到征收方的刁难。

  在明律师曾经代理过一位当事人因借名买房后遇到拆迁,补偿标准未谈妥的情况下,征收方将房子强制拆除,委托人起诉强拆行为,征收方以房屋非居住人实际所有为由驳斥被拆迁人起诉强拆的请求,一审判决支持被告,驳回了当事人的起诉。经过律师的努力,二审撤销了一审判决,发回重审。

  根据法律规定,强制拆除房屋案件中的“财产权”并不仅仅局限为房屋的所有权。借名买房中的实际出资人即房屋居住人其实对房屋是有事实上的所有权、居住权及使用权的,所以房屋居住使用人有权起诉强拆行为。当遇到强制拆迁时,被拆迁人一定要拿好法律武器维护自身的合法权益。

  借名买房拆迁利益到底怎么分配?

  借名买房遇到拆迁,拆迁款到底怎么分配?这是很多人关心的问题。

  曾经发生过这样一个案例,房屋被纳入征收范围后,征收方却与名义上的购房人即借出名字的人签订了安置补偿协议并发放了补偿款。

  借名双方因此交由法院裁决处理,庭审结果认定借名买房的行为无效,因为双方借名购房的共同行为是取得征收利益的基础,故征收利益应当由双方共有,房屋拆迁利益需要根据双方的“贡献力”来予以分配,该“贡献力”包括:出资、居住、实际经营管理、参与房屋拆迁程度等因素决定,并由法院综合双方贡献程度酌情判定。

  如此结果,虽然借名人自己出资买了房,但是以借名的方式获得自己本没有资格购买的房产,遇到征收利益补偿时也只能认下这个亏。

  教你保存证据规避风险

  由此可见,借名买房存在着巨大的风险,如果无法提供证据证明购房事实,则实际购房者就会遭遇非常大的损失。总结起来,风险通常有两种:

  第一、在征收案件或者强拆案件中,双方就补偿安置利益未协商妥当的情况下,会出现征收方以当事人非不动产登记权利人为由不认可其被征收人身份,拒绝与其签订补偿协议的情况。

  第二、借名买房过程中,若当事人不注意保存双方签订借名买房的书面协议、录音、收据等证据,最后在法院庭审中将无法维护自身合法权益,导致自己的财产受到损失。

  为了避免发生上述风险和纠纷,请当事人务必注意保存下列证据:

  第一,双方借名买房的书面协议。该协议对于借名产权人是有约束力的。

  第二,购房及装修款支付证据。如:账单、存折、取款回单、发票等。

  第三,房屋实际居住使用期间的票据。如:缴纳有线电视费、宽带、物业费、水、电、煤气费等具有“生活痕迹”的票据也可证明实际居住使用房屋的事实。

  第四,房屋产权证书。尽早完成物权变更登记是最佳证明途径,受客观因素影响不能进行变更登记的,当事人也可以通过公证等方式证明自己的权利人身份。

  总之,作为专业的律师并不支持借名买房这一行为,如果不可避免的发生了,也请做好以上证据的保存工作,预防发生类似纠纷。