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旧城改建中的补偿决定怎么撤?4大疑似违法点示范给你看!

时间:2021-03-23 16:29:10 来源:北京在明律师事务所 浏览量:34次


摘要: 在征收决定公布后,征地拆迁即正式开始。如果不在补偿协议上签字,征收方则会向被征收人作出征收补偿决定,若被征收人不及时采取救济措施,常常会处于被动地位。补偿决定作出后若想将其撤销,被征收人需要通过向法院起诉捕捉其违法点。

在征收决定公布后,征地拆迁即正式开始。如果不在补偿协议上签字,征收方则会向被征收人作出征收补偿决定,若被征收人不及时采取救济措施,常常会处于被动地位。补偿决定作出后若想将其撤销,被征收人需要通过向法院起诉捕捉其违法点。下面,我们通过一则案例来看看北京在明律师事务所的梁红丽、孟临寒律师如何力挽狂澜,一审将补偿决定依法撤销。

 

【补偿决定怎么诉?4大疑似违法点值得你捕获】

委托人汪先生的房屋位于湖北省某市某区,有土地使用权证和房屋所有权证,对该房屋享有合法产权。

2017年6月16日,区政府张贴《房屋征收决定书》,告知房屋被纳入征收范围内。但是因征收过程中多处信息不透明,委托人认为对其房屋作出的补偿安置条件过低,一直未签订补偿安置协议且未搬离涉案房屋。

2019年1月18日,区政府作出涉案《补偿决定书》,委托人在梁红丽、孟临寒律师的指导下就该《补偿决定书》向市中级人民法院提起行政诉讼。

 

本案属于国有土地上房屋征收与补偿类行政案件,项目涉及旧城改建,梁红丽、孟临寒律师对于涉案《补偿决定》存在的多处疑似违法点在庭审中一一指出,最终《补偿决定》一审成功被撤销。

 

一、剥夺被征收人选定评估机构的权利,违法!

原告汪先生未收到所谓的征询意见表,剥夺了原告参与评估机构选定的权利。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条之规定,征收方应与被征收人协商确定评估机构,协商不成再多数决定,形不成多数意见最后才能采用随机选定的方式确定。

但是据原告了解,征收部门选定评估机构时并未与被征收人协商,也未组织被征收人投票选定,而是直接选定了“某某土地房地产评估咨询有限公司”作为涉案项目的评估机构。

在之前,包括原告在内的被征收人并未选定也未了解过该评估公司,征收部门直接确定评估公司显然违法,侵害原告实体权益。

此外,本案采取的预征收模式违背上位法《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,且预征收中的评估机构的选择同样不合法,违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第四条先协商、后投票或摇号或抽签的方式确定评估机构。

其采取在征询意见表中在“同意以预征收的评估机构作为正式的评估机构”一句话后划√的方式直接确定正式的评估机构,更是违背了评估机构的选定程序。

 

二、未送达装修、临时安置补偿、构筑物在内的其他评估报告,违法!

原告汪先生自始至终只收到了一份关于房屋价值的分户评估报告,被告登报送达也只送达了这一份报告,对于其他三份包括装修、临时安置补偿、构筑物在内的评估报告均未收到。

该四份报告是不可分割的整体,整合起来才是法律中所定义的分户评估报告。若对于装修、临时安置、构筑物的评估结论存有异议,未送达该报告根本无法保障原告在内的被征收人的知情权、异议权。同时,该评估报告房屋价值评估结果过低且送达给原告手中的时间迟于评估报告作出时间一年多。

 

三、补偿决定作出明显存在不合理延迟

本案的评估时点与征收决定作出的时点(2017年6月16日)一致,而补偿决定作出的时间是2019年1月18日,两者差距将近一年半。

按照《房地产抵押估价指导意见》,评估报告的有效期为一年。在此期间,被告与原告未签订补偿安置协议,也不及时作出补偿决定,作出补偿决定时点与征收公告时点明显不合理迟延,且同期被征收房屋价格上涨幅度大,明显高于产权调换房屋,应按照征收补偿决定作出的时点为确定补偿的评估时点。

同时,要予以说明的一点是,根据《w市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》第六十四条之规定,“被征收人、公有房屋承租人少于800户的,补偿决定一般应当自签约期满之日起6个月内作出;被征收人、公有房屋承租人超过800户的,补偿决定一般应当自签约期满之日起9个月内作出。”

本案中,签约期是正式评估结果公布6个月,即正式签约期于2017年年底结束,补偿决定最晚也应该于2018年9月作出,但本案补偿决定作出时间是2019年1月18日,明显不合理延迟,且该原因也不应归责于原告,如此,被告严重侵害了原告的实体权益。

 

四、《补偿决定书》认定事实错误、内容缺失,所依据的《分户评估报告》评估价值过低且已期满失效,违法!

首先,《补偿决定书》写明原告房屋有未经登记面积3.47平方米,但事实上原告房屋未登记面积约为10平方米。

但该未经登记面积并非违法建筑,而是原告于1989年建设,理应认定为合法建筑。即使按照《房屋征收补偿方案》的规定,对于原告房屋未经登记面积也应按照事实认定,而非认定一部分。因此《补偿决定书》显然事实错误。

其次,涉案补偿决定作出内容缺失了本案原告选择安置房源情况下的调换差价,剥夺了原告对此结果提出异议的权利。

原告需补偿差价47.9万元,对原告居住35平方米左右的权利人来讲,其没有能力补交近50万的差价,显然不能达到征收补偿保障被征收人原有生活水平的原则,且据了解安置房源最小面积为70多平方米,按此情况,相当于卖房,而不是给予补偿。

最后,根据《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)的规定,参照《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定,评估报告有效期一般为1年,即从出具估价报告之日起1年内有效,估价机构对估价报告有效期的规定可以短于1年,但不应长于1年。

但是针对原告房屋作出的《分户评估报告》的制作时间为2017年,至今早已超过一年有效期,理当自动失效。   

综上,鉴于该《分户评估报告》严重侵害原告合法权益,被告据此作出的涉案《补偿决定书》也理应撤销。

 

2020年12月3日,湖北省w市中级人民法院作出本案一审判决,部分采纳了梁红丽、孟临寒律师的代理意见,认定区政府作出的征收补偿决定多处违反法定程序,依法判决将其撤销,并责令区政府在判决生效后的法定期限内重新作出征收补偿决定。目前本案正在省高院二审审理中。

通过本案,梁红丽、孟临寒律师想提示广大被征收人的是,旧城改建类项目中的征收补偿决定程序虽已经过10个春秋的检验与磨合,至今仍可能存在诸多不合法、不合理的地方,可能导致被征收人的补偿利益降低。被征收人要牢牢把握这一最关键的权利救济环节,在专业拆迁律师的指导下耐心、细腻地做好质证、举证工作,才能最终取得让补偿决定重作的满意结果。大家切勿自行盲目起诉这一程序,以免在收到不利裁判后丧失最宝贵的救济机会。(郑文婷/文)