国有土地上房屋征收如何进行评估,在明拆迁律师告诉你!

时间:2017-04-10 10:00:58 浏览量:173次


摘要: 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条对房屋征收评估的原则进行了规定。那么,依据法律的规定,这一对于最终补偿结果而言至关重要的评估环节究竟该如何操作呢?被征收人又需要注意其中的哪些步骤、时点呢?

  导读:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条对房屋征收评估的原则进行了规定。那么,依据法律的规定,这一对于最终补偿结果而言至关重要的评估环节究竟该如何操作呢?被征收人又需要注意其中的哪些步骤、时点呢?请看在明律师带来的专业解读。


  《条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。


  这一条款可视为国有土地上房屋征收评估的基础性条款。由此,我们可以明确3点:其一,市场价格;其二,评估机构;其三,评估办法。那么根据这一条的指示,我们来看《国有土地上房屋征收评估办法》是如何对评估问题进行具体规定的。


  第一个问题:房地产价格评估机构的选定


  《条例》第20条对此作了原则性规定,这里不再赘述。《评估办法》第4条规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。


  总之,对于房屋评估机构的选定,被征收人是有参与权的,而不能由政府直接指派,这一点在此可以明确。


  第二个问题:评估内容


  《评估办法》第14条规定,被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。


  简言之,除了被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算市场价格,以及对评估结果进行复核评估和鉴定外,上述事项也可以依法由房屋征收部门委托评估机构来进行评估。根据《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》第2条之规定,上述事项也在委托评估的范围内。


  第三个问题:评估结果被征收人有权获悉


  《评估办法》第16条规定,房地产价格评估机构应当按照委托约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。


  第17条规定,分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。


  以上,公示+转交报告,目的是确保被征收人的知情权和异议权。


  第四个问题:不认可评估结果,怎么办?


  《评估办法》规定,被征收人对评估报告有疑问的,出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。这是第一步,有疑问了,那么先解释说明。


  被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的,应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。这是第二步,解释说明完了,还是有异议,那就书面申请复核,再评估一次。


  原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;没改的,书面告知复核评估申请人。


  被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定处理。这是第三步,也是评估程序里的最后一步,复核了,仍然有异议,那就找专家申请鉴定。对补偿有异议的,评估办法就管不了了,被征收人需要回到征补条例上去找救济途径。


  需要注意的是,专家鉴定的只能是评估报告是否存在技术问题,只要没有技术问题的,就一律维持。因此,到了这一步,被征收人的关注重点应当放到与房屋征收部门就补偿问题的协商上了,而不必继续纠结在评估环节上。


  《条例》26条是如何规定的呢?简言之,能谈谈,谈不成,做征收补偿决定,不服,诉。


  综上,我们对整个评估流程就有了一个大致的了解和认识。需要明确的是,在房屋征收部门、房地产价格评估机构和被征收人这3方之间,是两两发生关系。与被征收人产生直接法律关系的,是房屋征收部门,也就是政府,而不是评估机构。评估机构与房屋征收部门之间是委托关系。也就是说,如果最终对评估结果不满,功夫还是要下在与房屋征收部门的协商沟通上来,这一点被征收人一定要清楚。


  也许有的朋友会问,我还是不懂评估机构具体是怎么评估的啊?小编的回答是,律师也不全懂,而且个案分析,没法说出一个相对统一的东西来。被征收人只需要知道,评估报告只是最终补偿结果的依据,而不等同于补偿结果。实践中,评估报告价值几百万元的房屋,最终获取上千万元的补偿是真实发生的情况。因此,被征收人在面临房屋评估时,要留心各个程序性环节,一旦发现不符合规定之处要妥善保留证据,及时与维权律师沟通,制定应对策略,为补偿协议的协商谈判增加筹码。同时,也不要“迷信”评估报告,或因评估报告而对自己获取满意补偿丧失信心。及时委托专业征收维权律师,顺利应对评估环节,获取公平合理补偿,不是梦。


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