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农村宅基地上的房屋卖了,遇征收还能获得补偿吗?

时间:2021-03-23 14:28:14 来源:北京在明律师事务所 浏览量:2次


摘要: 在实践中,有一部分在农村拥有宅基地的人,基于某些原因,变卖了建于宅基地上的房屋,但是宅基地使用权证并未变更。多年以后,该宅基地涉及征收,在这种情况下,宅基地使用权人往往希望站出来主张征收补偿利益。那么,此时他还能获得补偿利益吗?

导读:在实践中,有一部分在农村拥有宅基地的人,基于某些原因,变卖了建于宅基地上的房屋,但是宅基地使用权证并未变更。多年以后,该宅基地涉及征收,在这种情况下,宅基地使用权人往往希望站出来主张征收补偿利益。那么,此时他还能获得补偿利益吗?

 

【基本案情:不能卖的农村房屋,真卖了怎么办?】

2003年,A某将自家宅基地上的住房卖给了同村不同集体经济组织的B某,并签订了房屋买卖合同。

2018年,该地块涉及征收,B某与征收部门签订了《房屋安置补偿协议》并获得了相应的补偿,但是A某对此并不知情,也没有签订任何补偿安置协议,亦未获得任何补偿。

后A某将B某诉至法院,请求撤销房屋买卖合同,二审法院确认了合同无效,但是认为是没有必要返还的无效合同,A某仍是宅基地使用权人,但房屋仍归B某。A某后又起诉撤销《房屋安置补偿协议》,同样得到了法院的支持。

 

一、农村宅基地住房转让的相关法律规定以及现实情况

基于生活或者工作的需要,有一部分农村居民搬到了城镇生活,村里的宅基地住房就不再居住了。于是他们将村里的住房卖掉了。

虽然根据现有的法律、法规和相关政策,村民只能将自己的农村住房卖给本集体的无房村民,且要符合相关的宅基地审批手续。另根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,农村居民是不得将住宅向城市居民出售的。

但是现实生活往往复杂很多,一部分村民将自己的住宅卖给了集体经济组织之外的人或者城镇居民,这种情况是没有办法办理宅基地使用权变更登记手续的。

因此,这样的房屋在涉及征收时,就会发现并不符合“房地一体”的原则,还需要确定补偿的主体和补偿利益如何分配。

 

二、利用房屋买卖合同来争取被征收人的身份

宅基地使用权人如果发现自己卖掉了的房子涉及征收,想要争取补偿利益,可以先争取自己的被征收人身份。

在房地分离的情况下,一般可能涉及的补偿利益人就是卖方即宅基地使用权人和买方即房屋的实际所有人。

但是农村住宅只能在同一集体经济组织内进行转让,否则是违反法律强制性规定的。因此,在买卖双方就买卖合同的效力提起民事诉讼时,法院往往会判决确认合同无效。

正如上述案例,法院还会根据房屋实际的居住情况来维持现有的法律关系,房屋归实际居住人所有,宅基地使用权仍归卖方,从而确定宅基地使用权人的被征收人身份。

 

三、通过起诉补偿安置协议来争取补偿利益

如果现居住人已经签订了补偿安置协议,宅基地使用权人对协议内容不同意,那么在房屋买卖合同被确认无效的情况下,宅基地使用权人是可以以买卖合同无效且自己仍是合法的权利人为依据起诉撤销补偿安置协议的。

因为此时被征收人就不仅是房屋所有人了,还应该包括宅基地使用权人。因此,主张仅由现居住人签订的补偿安置协议应被撤销也是有法律依据的。

 

四、关于补偿的确定

关于因宅基地上房屋买卖导致的房地分离状态下的征收补偿目前还没有明确的法律来加以规定。

但是根据过往司法裁判中的观点,一般情况下,如果房屋是由现在的居住人来建造、修缮或维持的,那么房屋所获得的补偿利益应由房屋的实际所有人获得,而土地的补偿利益是基于宅基地使用权所得的,所以土地的补偿利益应由宅基地使用权人获得。就补偿总额而言,大致遵循7:3的分配比例,即现居住人获得补偿的7成,原宅基地使用权人则可分得3成。

不过需要指出的是,个案中如果法院认为出卖房屋的一方存在过错,且房屋已完全由现居住者重新翻建,那么这一分配比例也存在变动的可能性。遇到具体的案件,大家还是要及时咨询专业律师,争取法律能够支持的补偿利益。

当然,更为重要的一点是——最好不要轻易出售农村宅基地上房屋,租一租盘活利用一下也是一个不错的选择。(申菲/文)