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征收拆迁中这4种风险系数较高的协议,最好谨慎签字

时间:2021-01-22 09:18:33 浏览量:87次


摘要: 征收拆迁全流程下来,老百姓可能需要签不止一份书面材料、协议,最后才是“盖棺定论”的征收补偿安置协议。但是,签字一时爽,签完了可没地方找后悔药。本文,在明律师就为大家浅析4种风险系数较高的协议,各位在落

征收拆迁全流程下来,老百姓可能需要签不止一份书面材料、协议,最后才是“盖棺定论”的征收补偿安置协议。但是,签字一时爽,签完了可没地方找后悔药。本文,在明律师就为大家浅析4种风险系数较高的协议,各位在落笔签名前最好还是三思而后行。


【协议之一:先行搬迁拆除协议】


“先拆后签”明显是不合法的,这点在明律师多次强调过。但在被拆迁人自愿处分权利的前提下,同意对方先拆除自己的房屋自然是没什么问题的。


而一旦房屋被拆,事先约定的补偿条件又没有兑现,被拆迁人可就麻烦了。鉴于这种操作没有任何法律依据,通常地方政府不会出面来和你签这种协议,而是由开发商、村委会等民事主体出面,甚至只有口头约定。一旦房被拆完了,对方的义务能否依约履行也就成了一件凭良心的事儿了。


请牢记,凡是约定内容为先拆房腾地,拆完了腾完了补偿多少再说,或者先拆除、占地,补偿“验收”完了才兑现的,都存在重大法律风险,被拆迁人如无十分必要,不要签这样的协议。


【协议之二:自行搬迁拆除协议】


“自行拆除”的情形多出现在两种场合,一是针对无证的违法建筑、临时建筑,二是在村庄撤并、腾退等协议搬迁项目中。


这类协议给老百姓挖的最大的坑就在于,拆除行为是我们自己实施的,拆迁方根本没动手。一旦拆完了我们意识到有问题了,拆迁方根本没责任——是你自己动手拆你自己的房,连强拆的事实都不成立,不同意拆除你会自己拆吗?


一般而言,这类协议所对应的补偿、安置都是极低的,拆违的那种基本上零补偿。但凡老百姓的房屋不是违法占地或者私搭乱建,我们都建议大家不要签这样的协议。即便要拆,也不要自己动手拆,万一拆出毛病来了,自然也是由对方来负责。


有的时候,村民自治类项目中也会冒出这样的方案内容来,村民一定要及时行使村民自治权利,团结一心不让这类内容的条款通过。


【协议之三:认为以后还能再改的“预征收协议”】


“模拟拆迁”“预征收”这种事儿已经存在了十多年了,其操作原理已经从旧城区改建类项目中借鉴到了农村集体土地征收,被直接写入了《土地管理法》第47条。


毫无疑问,“预签约”具有相当程度的“合法性”(尽管在一些专业人士看来仍存争议,但实务领域争议已不大),所签协议同样是内容齐全完备、能够保障被征收人补偿权益的合法协议。


但被拆迁人一定要对此抱有正确的预期。即只要签了这份协议,除非出现极为少见的意外情况,自己的补偿安置也就是协议中约定的那些了。


“预签”绝不意味着以后征收决定作出后还能再重谈、重签一份“正式”的补偿协议,大多时候“预签”的这份会自动成为正式协议。


诚然尽早预签约能够获取一笔可观的奖励金,但毕竟补偿利益才是真正的“大头”。被拆迁人在搬着小板凳排队签字之前,一定要掂量清楚自己对补偿还有没有不满之处,毕竟模拟签约一旦过了一定签约人数或比例的门槛,就会变成真的。


【协议之四:缺少法定内容的“半空白协议”】


“空白协议”不能签,大家都已经知道了。在绝大多数情况下,被拆迁人尚不至于真去签一份关键性数字、内容全都空着的协议书。


但在实践中,一些欠缺部分关键信息的“半空白协议”仍然存在。拆迁方会以各种理由告诉你这部分内容需要日后再签补充协议,或者再行协商,但这样的“分期”协议显然会给我们制造风险。


毕竟,拆房很少有先拆一半留一半的,都是一口气拆到底,那么对处于相对弱势地位的我们而言,也最好是一股脑落实到位才保险。


我们再带大家复习一下590号令中规定的补偿协议应当包含的内容:


1.获取补偿的主体和征拆主体;


2.补偿对象(房屋)的调查登记信息;


3.未经登记建筑的调查、认定和处置结果;


4.补偿方式;(货币补偿、房屋产权调换或者货币化安置)


5.补偿金额;(有分项有总计)


6.支付期限;


7.用于产权调换房屋的地点和面积;(要具体的房号)


8.搬迁费;


9.临时安置费或者周转用房;


10.营业性用房的停产停业损失;


11.室内装饰装修价值;


12.搬迁期限、过渡方式和过渡期限(即产权调换房屋交付的时间);


13.补助和奖励的发放情况;


……


实践中,人为将上述一份补偿协议的内容拆成几份与被拆迁人先后签订的做法时有发生,更有干脆在一份协议中“缺斤短两”的情况出现。这种“半空白”状态相对难以察觉,但对被拆迁人补偿利益的影响却显而易见。


在明律师最后要提示大家的是,签约后能够反悔,也就是将协议依法撤销或者确认无效,进而重新签订的情况不是没有,但却实在少见。被拆迁人还是要将功夫下在签约之前,不要总想着签了字还能买来后悔药。在这种侥幸思维的支配下,我们的确很容易做出各种糊涂的决策,从而置自己的补偿权益于危险之中。