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拆迁和腾退究竟是不是一回事?弄懂这点不让自己的利益受损!

时间:2020-12-25 16:35:33 浏览量:40次


实践中,老百姓很容易将有“拆除房屋并将原居住者强制搬迁”的行为统称为“拆迁”,从一般人的理解层面而言这并没有错。不过,拆迁从法律层面上又可分为很多种,大致可以分为征收和协议搬迁两大类。而接下来所要讲的腾退,就属于后者中的典型代表。那么,腾退和狭义的“征收拆迁”到底有怎样的本质区别呢?本文,在明律师带大家一探究竟……

 

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“腾退”这个概念并无法律、行政法规层面的直接规定,而与一些地方的改革发展政策息息相关。一种颇为精辟的说法指出,所谓“腾退”,就是说你本来就不该住这儿,这地方是别人的,你理所应当地把地方“退出来”再“腾出来”……

譬如实践中较为常见的文保腾退,就是由区县级文化和旅游局(委)负责实施的,目的就是将居住在文保单位内的居民腾退出来,从而实现对文物古建的修缮保护,并重新赋予其一定的社会价值功能。

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再比如针对危旧楼房、平房直管公房的腾退,同样是基于居民并无房屋的产权,而仅仅因福利分房时期的公房承租关系而占有、使用房屋而设置的腾退政策。

也就是说,这部分居民之所以总觉得自己遇到的拆迁项目补偿低,和别的被拆迁人比显得亏,原因之一就在于其根本没有涉案房屋的产权,且项目也并非法律意义上的征收拆迁。

故此,当被腾退人试图拿着《国有土地上房屋征收与补偿条例》去与腾退方理论一番时,往往会因所开药方“不对症”而碰上一鼻子灰。

 


那么,面对这像是拆迁而又不是拆迁的腾退,被腾退人该怎么办才能在法律框架内争取实现自身利益最大化呢?在明律师提示大家以下3点:

其一,弄清自己的主体资格性质,主张相应的补偿安置条件。房屋所有权人、直管公房承租人和自管公房承租人是常见的3种情形。

房屋所有权人在面临腾退时可坚持“1:1”的补偿原则不轻易让步,即一定要主张获取具有大产权的安置房或者与“被征收房屋类似房地产的市场价值”同等的市场价货币补偿。

在农村集体土地腾退当中,拥有宅基地上房屋所有权的情形还是很普遍的,那么农民就有权争取不低于征收补偿法定标准的腾退补偿安置。

若被腾退人仅仅是公房承租人身份,则往往只能获取外迁的共有产权房、公共租赁住房或者原地重建的安置房继续承租等安置条件。但货币补偿通常还是要基于“周边类似房屋的市场价”给付,不缺房子住的被腾退人可以考虑这一补偿方式。

 

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其二,既然是“协议搬迁”,就要秉持自愿、“村民自治”腾退的原则,不得变相实施强制逼迁。腾退本身并不意味着侵害被腾退人的合法权益,但采取强制手段逼迫腾退则完全没有法律依据。

被腾退人要对此坚决予以拒绝,并通过及时取证、报警,安排家人、邻居等留守,提起相应的诉讼程序等途径给予有力回应,遏制肆意逼迁而又矢口否认的歪风邪气。

而对于单位自管公房腾退中发生的以降薪、调岗、劝退甚至停职等手段进行“株连”的做法,被腾退人也可及时通过劳动争议解决机构进行有针对性地应对。

农村集体土地腾退则要重点监督村民自治环节,尤其是是否依据《村民委员会组织法》的规定召开由全体村民参加的村民会议,会议决议事项是否及时公开等等,以多数人的团结一心来捍卫自己的土地权益。

 

其三,要随时做好应对“强制腾退”“解除公房承租合同”等民事诉讼的准备。单位或者房屋行政主管部门管理的房投公司以民事主体的身份起诉被腾退人要求其限期腾房,是解决腾退补偿纠纷的终极手段。

被腾退人在应对这类诉讼时往往很容易陷入被动,民事诉讼“谁主张,谁举证”的举证责任分配原则也十分不利于处于弱势地位的被腾退人的权利救济。在这一环节中被腾退人要在专业律师的指导下准备充分的证据,根据原告方的起诉中的主张来有针对性地应诉答辩,尽可能通过法院搭建的平台协商解决补偿安置纠纷。

在明律师最后要坦率地指出,事关公房腾退、文保腾退的纠纷多属于历史遗留问题,在处置时应当本着“尊重历史,照顾现实”的原则,保障被腾退人的基本居住生活需求。尽管590号令的内容不能在此直接适用,腾退的程序更是五花八门、毫无章法,但“群众利益无小事,牵涉房子的事情都是大事”。动辄“翻脸无情”强调被腾退人“没有产权”“赖在单位的房子里不走”甚至“占企业和国家的便宜”,不仅与福利分房时代的历史现实不符,更会让曾经辛苦付出大半辈子的职工寒心。(王小明/文)