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农村房屋为什么一拆迁就不值钱了?原来总在3件事上被压价!

时间:2020-12-25 15:11:40 浏览量:51次


摘要: “你这房子是农村集体土地上的,它本身就不值钱……”搁平时有人这么说,农民朋友还真不好反驳,可一旦到了征地拆迁的当口上,这话听起来可就不怎么顺耳了。一旦拆迁,土地也跟着集体变国有,农用变建设,这地界上的

“你这房子是农村集体土地上的,它本身就不值钱……”搁平时有人这么说,农民朋友还真不好反驳,可一旦到了征地拆迁的当口上,这话听起来可就不怎么顺耳了。一旦拆迁,土地也跟着集体变国有,农用变建设,这地界上的房屋可就不是一般的值钱了,怎么一到补偿的时候就因为房屋土地性质导致房屋价值被各种打折扣呢?下面,在明律师就和农民朋友们叨咕叨咕这农村房屋容易在拆迁中被“压价”的点,帮大家看看该怎么样去应对。

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【事件一:土地使用权价值持续偏低,带的房也不值钱】

农村的房,从它本身来说,确实不值钱。砖混结构的、砖木结构的,甚至干脆是夯土、砖石垒砌而成的,单就“重置成新价”而言确实补不出几个钱来。但问题在于,房屋的价值并不在于房子本身,而在于它脚下占的这块地。

众所周知,农村宅基地上房屋的拆迁补偿分两大块,地钱才是其中的大头。北京市叫“区位补偿价”,上海市叫“土地使用权基价”,更多的地方会直接参照当地征收农用地的区片综合地价标准计算。

实践中,好多农村村民跟我们讲,“方案上的补偿标准就每平米700到1000元”,那么我们首先需要判断这千八百块钱有没有包括最重头的那笔“地钱”。如果只是房钱,坦率讲千八百块钱还算合适,除此之外地钱我们也要去争取。

需要明确的是,一些地方会告诉农民这“地”是集体的,因而“地钱”也是补给集体的,和农户个人无关,这纯属忽悠人。请大家牢记,只有“土(耕)地补偿费”这笔钱是归村集体的,而宅基地使用权价值的补偿一定是归农户的,村里没权力去占有、支配。

“地钱”这个点上农民需要注意的具体问题有很多,譬如所适用的“土地使用权基价”是哪一年的,如果是n年以前的,而周边房屋价格已经大幅上涨,我们一定要及时对此提出救济。同理也适用于对区片综合地价标准的审查上,依法每3年要调整或者重新公布一次,如果没做到的也要细细追究一下。

 

【事件二:只拆除不安置的补偿低】

补偿和安置在实践中是两码事:补偿是给被拆除房屋、占用土地价值的补偿利益,而安置则针对被安置对象提供安置房屋面积,或者实行所谓的“货币化安置”(被拆迁村民自己去买房,再凭凭证回来报销)来完成。

在实践中,有补偿的不一定有安置。譬如某处宅基地上房屋是城镇户籍子女依法继承的,那么它往往只能获取补偿,没有按人头计算的安置面积,所获取的补偿安置总额也自然偏低。

此外,集体土地上的养殖厂等非住宅房屋也存在“拆除但不搬迁”的情况。补偿安置方案上一般对这类房屋会给出一个完全不同于住宅房屋的补偿标准,很多都是只给货币补偿不提供房屋置换的。一旦这类房屋遭违法强拆后走到行政赔偿环节,其赔偿价值评估时点都可能与住宅房屋不同,最终获赔金额也往往少得可怜。

上面提及的都是现状,但不等于它是有法律依据的。显然,“方案”并不意味着合法,更不意味着合理。养殖厂只要是合法建筑,为什么就不需要搬迁置换呢?这里面的问题是很多的。

 

【事件三:无证、超标准面积导致损失巨大】

真正导致农村房屋“不值钱”的最关键因素,是无证、超标准面积导致总是被区别对待。由于农村集体建设用地管理制度的长期混乱、缺位,缺规划许可、缺建房许可、缺土地房屋权利证书的情形比比皆是。

而一旦到了拆迁时,这些历史遗留原因导致的毛病就都会被用放大镜审视一番——你这房屋的哪里哪里没证、超标准了,不合法,所以补偿标准不能按有证、标准范围内的面积去算,而要打上一个很大的折扣。

在大量的此类纠纷中,拆迁方并不能严格参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定去对房屋、宅基地面积进行调查认定,更不会严格区分你是合法还是违法。“一刀切”制定一个判断依据,不符合的就一律打折补偿才是常见的做法。

宅基地超过面积控制标准(可能每户只有167平方米至200平方米,整个村恨不得家家都超)、房屋面积超标或者层数超标(3层及以下的一个价格,3层以上的就开始打折)、航拍图或者叫“遥感影像”上没拍着、证载面积和实际面积不符……所有这些,都会导致一个大几百平方米的房屋最后补下来一平米只有1000元左右,这种现象非常常见。

解决的思路就是,如果拆迁方按套路出牌作出书面的补偿决定来,被拆迁人可以及时依法起诉。一笔一笔多了少了的,摊开来到法庭上去好好算。如果拆迁方委托了专业评估机构介入,这也会变得清晰且有依据一些,不服评估报告的我们可以申请复核和专家委员会鉴定。

但对“方案”“标准”本身的救济,则始终没有相对明晰的规定。这是需要被拆迁村民和专业律师们共同努力去想办法的。

 

   在明律师最后要提醒农民朋友的是,“农村房屋补偿价值低”是相对于城市房屋而言的,但如果出现“畸低”的情况,则是完全不正常的,尤其是对于城边村、城郊村甚至是城中村。而一旦房屋遭违法强拆化为灰烬,被拆迁人想要证明损失价值就更是难上加难。因此,大家一定要从拆迁项目启动之初就尽早咨询专业律师,有步骤有计划地落实权利救济举措,事先做好对房屋及附属物价值、室内贵重财物、生产经营设备及原材料等的证据固定,拍照、录音、录像甚至自行委托评估、鉴定都要用上,如此才能在强拆来袭后争取到一个相对主动的地位。(王小明/文)