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拆迁评估中3个不常被注意的地方,将直接影响你的拆迁补偿权益?

时间:2020-12-25 15:09:11 浏览量:49次


摘要: 随着被拆迁人群体法律意识的增强,在拆迁过程中,很多人已经知道了基本的拆迁程序,对于拆迁中的评估程序也有了大致的了解。事实上,评估程序是一个比较复杂的过程,其中涉及被征收人、房屋征收部门、房地产价格评估

    随着被拆迁人群体法律意识的增强,在拆迁过程中,很多人已经知道了基本的拆迁程序,对于拆迁中的评估程序也有了大致的了解。事实上,评估程序是一个比较复杂的过程,其中涉及被征收人、房屋征收部门、房地产价格评估机构三方,相互之间均有法律关系。我们这次主要讲的是几个不常被大家注意到的地方……

 

一、评估机构的选择,被征收人有权先协商

依据规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

也就是说,评估机构的选择权在被征收人手中,被征收人可以投票协商选择评估公司,因此大家要留意征收部门下发的选择评估公司的通知,并且积极参与。

如果还没有选择评估公司就有人上门来测量评估房屋,那么就要留意其中可能存在侵害大家选择评估公司权利的情形。只有在协商不成的情况下,才可以通过多数决、随机选定的方式确定评估公司。权利掌握在每个人手中,我们需要做的就是积极行使自己的权利。

 

二、都知道“市场比较法”,但关键在于怎样比较

很多被征收人都已经知道对于有市场交易实例的房屋应当选用市场比较法进行评估但对于怎样具体操作还不太了解。

 

根据《房地产估价规范》的规定,估价所需资料应针对估价项目进行搜集,并应包括:

1.反映估价对象区位、实物和权益状况的资料;

2.估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料;

3.对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料;

4.对房地产价值和价格有普遍影响的资料。

搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要,包括:1.交易对象基本状况;2.交易双方基本情况;3.交易方式;4.成交日期;5.成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况;6.交易目的等。

同时,应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘,并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

 

也就是说,在评估过程中需要选取与被征收房屋所处位置、交通环境、是否有停车场、是否有生活基础设施等相类似的房屋作为参照,按照参照房屋的市场交易价格,来评估被征收房屋的补偿价格。

并且在评估报告中,需要将参照建筑的具体情况都予以写明,同时附上相关的位置图和外观照片,这样是一次合格的评估。如果大家收到的评估报告只是一两页纸,那就说明这份评估报告的内容不符合上述估价规范的要求,被征收人有依法救济的必要。

 

三、评估报告想要依法送达,没那么容易

作出评估报告后,房屋征收部门需要将评估报告送达给被征收人,依据《行政诉讼法》的规定,送达程序参照《民事诉讼法》关于送达的相关规定,即送达文书必须有送达回证,由受送达人在送达回证上记明收到日期,签名或者盖章。

送达文书应当直接送交受送达人。受送达人是公民的,本人不在交他的同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收;

受送达人有诉讼代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人已向人民法院指定代收人的,送交代收人签收。

受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收的,送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场,说明情况,在送达回证上记明拒收事由和日期,由送达人、见证人签名或者盖章,把材料留在受送达人的住所;

也可以把材料留在受送达人的住所,并采用拍照、录像等方式记录送达过程,即视为送达。

据此可以判断,在评估报告送达时,被征收人需要留意相关送达程序是否符合法律规定,保存好送达回证,以便于后期提起复核申请。

同时,还需要在送达回证上签字并填写日期,如果遇到去征收部门办公室领取评估报告的,可以拍照记录下送达的情况,向征收部门索要送达证明,这些对我们后期提起相关的程序都是至关重要的。

 

综上所述,在征收评估过程中,需要注意的地方是很多的,一个小细节便可认定对方程序违法。在实际的征收过程中,部分征收部门为了加快征收的进度,经常简化程序,自行选取评估公司、评估报告只有一页纸、评估公司资质已经到期、未附评估师资质证明和签字等,这些都在一定程度上损害了被征收人的合法权益。而被征收人此时就需要擦亮眼睛、留意其中的各种问题,积极保护自己的合法权益,必要情况下可以咨询专业律师寻求帮助。(李凯/文)