集体土地腾退——你不可不知的3件事儿

时间:2017-05-04 11:05:29 浏览量:52次


摘要: 导读:集体土地腾退项目,是近年来在北京等大城市的农村中常见的类似征收的情形。项目的实施主体,多为村委会。所谓腾退对象,多被描述为“被腾退人”。在这样的一副外表下究竟隐藏着何种法律层面的真相呢?

导读:集体土地腾退项目,是近年来在北京等大城市的农村中常见的类似征收的情形。项目的实施主体,多为村委会。所谓腾退对象,多被描述为“被腾退人”。在这样的一副外表下究竟隐藏着何种法律层面的真相呢?本文,在明律师将为您初步解析与腾退高度相关的3件事儿。


问题一:腾退有法律依据么?


答案是否定的!在当前的法律法规下,并没有“腾退”这样一个法律概念。一般认为,腾退就是在村集体的主导下,被腾退人(村民)与村委会签订腾退安置补偿协议(搬迁补偿标准),村委会将被腾退人所拥有的土地和房屋收回的行为。从本质上看,腾退的性质与通常意义上的土地、房屋征收没有区别,其背后绝非是村集体要另行使用土地,而是有重大建设项目藏在其身后(搬迁补偿标准)。可以说,腾退相关行为的法律依据,就是《土地管理法》《土地管理法实施条例》中调整土地征收补偿的相关内容,其所应遵循的法律规定与一般的征收项目别无二致。之所以设立“腾退”这样一个由头,其目的就是为了规避征收(搬迁补偿标准)中的各种严格的法定程序,简化征收流程,压低补偿成本,力图在短时间内实现拆除房屋、清空土地的目标。通常情况下,腾退项目所给予被腾退人的补偿标准、数额较征收项目是更低的。


问题二:腾退项目的“猫腻”究竟在哪儿?


一般的征收项目,是要由区、县甚至更高级别的政府来主导的。(搬迁补偿标准)在征收补偿谈判中,政府就必然要与被征收人面对面。腾退的关键之处在于,将象征基层群众自治的村委会推到了台前,而让开发商及政府躲到了幕后,意图化“被征收人与政府间的矛盾”为“被腾退人相互间的矛盾”(须知,村委会就是由村民选举,由村民组成的;村委会的很多决议的形成,也是需要依照《村民委员会组织法》的规定走由村民参与的民主程序的)(搬迁补偿标准)。事实上,这就是又一种形式的对村民的“分化瓦解”,是政府在征收中的惯用伎俩。(搬迁补偿标准)明白了这点,村民就应当知道,在腾退项目的维权中,关键的重点不应放在和村委会、村长或隔壁邻居的扯皮、较劲上,而要像应对征收项目那样,着眼于政府、项目本身这样的大局。


问题三:对腾退安置补偿不满,能否走法律途径维权?


清楚了前面两个问题,第三个问题的答案大家也就知道了。既然腾退的实质就是对征收的“换马甲”,那么征收怎么应对,腾退照样可以怎么应对(搬迁补偿标准)。从程序角度看,《土地管理法》所规定的土地征收程序在腾退中一个也不能少;从实体角度看,相关司法解释和政策文件中规定的“公平、合理的补偿”标准丝毫不能动摇(搬迁补偿标准)。实践中,通过律师的介入维权,腾退项目当事人获取的补偿数额完全可能不在征收项目之下。经验丰富的征收维权律师,就是被腾退人所需要的法律帮手。换汤不换药,兵来将挡,水来土掩。


在明律师最后想告诉广大被征收人的是,面对腾退项目的种种创新性说辞,被腾退人完全没有必要被其所吓倒,或轻易产生“别人都签我也跟着签,别人都走我也跟着走”的从众心理(搬迁补偿标准)。事实有二:其一,越是法治环境较好的大城市,越爱使用腾退这样的概念,其目的如前所述是为了规避法律的程序性规定。然而只要被腾退人及时启动法律维权程序,腾退方的规避目的就不可能得以实现,因为事实上它根本拿不出作出腾退行为的法律依据来(搬迁补偿标准)。而在大城市中,整体法治环境通常更有利于被腾退人的维权,政府也会对行政违法之事更加忌惮;其二,腾退项目的实施主体是村委会,就决定了这里面不能出现强制拆除(搬迁补偿标准)。一旦有拆迁发生,那百分之百是违法的,而且肯定要追究到政府的头上。因此,征收维权中的“拖时间”战术,在这里同样是非常适用的。只要及时聘请专业维权律师介入,从腾退项目中全身而退,获取公平、合理的补偿就在眼前。