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一、土地管理法关于低效用地的规定

《中华人民共和国土地管理法》中并未直接对低效用地作出具体规定，但低效用地的认定及处置通常与土地利用总体规划、建设用地管理等相关条款密切相关。以下是对低效用地的认定及处置相关法律知识的详细解答：

1. 认定标准：低效用地的认定通常综合考虑土地利用强度、土地产出效益、土地利用效率以及产业发展与规划等多个方面。具体指标包括容积率、建筑密度、投资强度、亩均产值、亩均税收以及土地闲置情况等。

2. 认定程序：一般由市、县人民政府组织自然资源、工信、税务等多部门联合成立低效用地认定工作小组，负责本行政区域内低效用地的认定工作。程序包括调查摸底、初步筛选、审核确认等步骤。

1. 鼓励改造升级：在符合国土空间规划的前提下，依法依规调整土地用途、容积率等规划条件，支持企业改造升级。同时，政府可设立专项资金，对实施低效用地改造升级的企业给予补贴或奖励。

2. 促进土地流转：搭建土地流转信息平台，为土地供需双方提供对接服务。鼓励企业通过转让、出租等方式盘活低效用地，并给予税费减免等优惠。

3. 收回闲置土地：对于因企业自身原因造成土地闲置满两年的，可无偿收回国有建设用地使用权。因政府原因或不可抗力导致土地闲置的，可与土地使用权人协商有偿收回。

4. 产业置换与强制改造：通过政策引导、产业扶持等方式，鼓励不符合产业发展规划的企业退出原有产业，转向新兴产业。同时，政府可对低效用地进行强制性改造或重新规划。

二、低效用地认定及处置政策

低效用地认定及处置政策主要涉及两个方面：一是如何认定低效用地，二是如何对低效用地进行处置。

低效用地通常指的是利用效率低下、未能达到预期利用效果或者存在闲置情况的土地。具体认定标准可能因地区和政策差异而有所不同，但一般会考虑以下因素：

1. 土地利用效率：如单位面积产出、容积率等指标是否低于行业或区域平均水平。

2. 土地用途：是否存在土地用途不合理、与规划不符或擅自改变土地用途的情况。

3. 土地闲置情况：是否存在长时间未开发利用或开发进度严重滞后的情况。

针对低效用地，政府通常会采取一系列措施进行处置，以提高土地利用效率和促进土地资源合理利用。这些措施可能包括：

1. 限期动工：对于超过约定或规定动工开发日期但未满一年的违约宗地，可向土地使用者下达《责令限期动工通知书》，要求在一定期限内动工。

2. 延长动工开发期限：通过签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任，给予土地使用者更多时间进行开发。

3. 调整土地用途、规划条件：根据新用途或新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新条件核算、收缴或退还土地价款。

4. 由政府安排临时使用：在原项目具备开发建设条件前，政府可临时使用该土地，以避免资源浪费。

5. 协议有偿收回：对于无法完成开发的土地，政府可与土地使用者协商有偿收回土地，纳入政府储备。

6. 置换土地：对于因规划修改等原因造成闲置的土地，政府可为土地使用者置换价值相当、用途相同的国有建设用地。

7. 缴纳土地闲置费：对于未动工开发满一年但不足两年的土地，可按土地出让或划拨价款的一定比例征缴土地闲置费。

8. 无偿收回：对于因企业原因未动工开发满两年的土地，政府可无偿收回国有建设用地使用权。

低效用地处置还应遵循依法依规、保护权益原则，确保处置过程合法合规，并充分考虑和保护当事人的合法权益。同时，以用为先、分类处置原则和盘活存量、节约集约原则也是低效用地处置的重要指导原则。

低效用地认定及处置政策旨在通过一系列措施提高土地利用效率和促进土地资源合理利用，从而实现土地资源的可持续发展。

三、低效用地和闲置用地区别

低效用地与闲置用地在定义、判定标准、影响及政策处置上均存在显著差异。以下是对这两者的详细解析：

一、定义与土地利用状态

1. 低效用地：指已被利用但使用不充分、不合理，产出效益低下的土地。这类土地虽在使用，但未能充分发挥经济价值，如因生产工艺落后或规划不合理导致的土地产出率低。

2. 闲置用地：指国有建设用地使用权人超过约定或规定的动工开发日期满一年未进行实质性开发建设的土地。这包括完全未开发的土地及已动工但开发面积和投资额未达规定比例且中止开发满一年的情况。

二、判定标准

1. 低效用地：判定基于多维度综合评估，包括土地的投入产出比、产业效益、土地利用强度、规划要求及安全环保等因素。具体指标因地区和产业类型而异，如单位土地面积的产值、税收贡献、容积率等低于行业平均水平，可能被认定为低效利用。

2. 闲置用地：判定相对明确，主要依据土地闲置的时间期限及是否存在实质性的开发建设行为。通常，超过约定动工日期满一年未动工或已动工但开发进度严重滞后且中止满一年，即可认定为闲置土地。

三、造成的影响与政策处置方式

1. 低效用地：导致资源浪费，对经济发展带动作用有限，阻碍经济结构优化调整。政府采取多种措施促进高效利用，如鼓励技术改造、产业升级，引导土地流转，允许调整土地用途，或通过协议收回、依法转让、再开发等方式处置。

2. 闲置用地：直接造成土地资源浪费，影响城市规划和建设进程，可能引发土地市场不稳定。政府处置力度较大，可能采取征收土地闲置费的方式督促开发；对于闲置时间长、情节严重的，政府有权依法无偿收回土地使用权并重新出让或调配。

四、自然资源部 低效用地认定标准

低效用地的认定标准是一个综合性的评价体系，涵盖多个方面，以下是对自然资源部低效用地认定标准的详细归纳：

一、定性指标

1. 产业符合性：

- 属于国家产业政策中的禁止类、淘汰类产业用地。

- 与当地产业发展规划或政策导向不符，如已列入“退二进三”、“退二优二”计划的产业用地。

2. 企业状态与环保要求：

- 企业处于停产、半停产状态1年以上。

- 已列入搬迁关停计划的企业用地。

- 不符合安全生产和环保要求的用地。

3. 城市规划与合同履约：

- 已纳入房屋征收（拆迁）规划或计划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区用地。

- 不符合城镇总体规划、详细规划、城市设计要求的用地。

- 超过出让合同约定的竣工期限2年以上未竣工，或虽已竣工但投资强度达不到合同约定标准50%的企业用地。

4. “亩产效益”评价：

- 被评价为“限制发展类”的企业用地。

二、定量指标

1. 容积率：建设项目的容积率未达到约定或规定的要求。

2. 建筑密度：建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例低于规划标准。

3. 投资强度：单位土地面积上的固定资产投资额低于规定的标准。

4. 土地产出效益：亩均产值和亩均税收低于当地规定的标准。

5. 土地利用效率：土地闲置超过规定期限，如国有建设用地闲置超过一年不满两年的；开工率和竣工率较低。

三、综合考量与地区差异

低效用地认定标准在不同地区可能会因经济发展水平、土地利用规划目标等因素而有所差异。因此，在具体应用时，需结合当地的实际情况和政策规定进行综合判断。

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内容来源参考：头条-低效用地认定及处置政策,低效用地和闲置用地区别

内容审核：吕静律师