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在评估阶段,如何认定房屋拆迁补偿费标准的合法性?

摘要:房屋拆迁中评估直接决定着被拆迁人补偿费标准的多少,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。那么在在评估阶段如何认定房屋拆迁补偿费标准的合法性?
在评估阶段,如何认定房屋拆迁补偿费标准的合法性?

  首先,被拆迁人需要知道房屋拆迁评估流程主要有:选定评估机构;房屋征收部门委托评估机构;房屋征收部门调查明确评估对象;向评估机构提供征收范围内房屋情况;估价师对被征收房屋进行实地查勘;初步评估结果在征收范围内向被征收人公示;申请复核评估。这其中的评估机构的选择必须有被拆迁人的参与。有些拆迁方并未与拆迁户协商,宣称通过抽签的方式选择了评估机构,是公平公正的。这在程序上是不合法的,也可能影响着房屋补偿费标准。

  其次,房屋评估过程中,评估机构需要对被拆迁人房屋情况进行实际调查、勘验。但有时部分评估机构为了节省时间、成本,往往只根据相关部门提供的数据资料确定房屋面积。但是,有些房屋的登记面积与实际面积并不相符,未经登记的面积,所以,不进行实地调查、勘验,作出的评估直接影响着被拆迁人的房屋拆迁补偿费标准。

  还有,评估机构应当根据被拆迁房屋和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被拆迁房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被拆迁房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被拆迁房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。需要注意的是,有时拆迁方为了降低房屋拆迁补偿费标准,就要求评估机构选择不适合被拆迁人的评估办法。如果被拆迁人想要保证自己房屋拆迁补偿费标准的合理,应该明确以下几点:

  1、市场价格是补偿底线,补偿费标准可以高于或者等于市场价格,但不能低于市场价格;

  2、价格基准日是“房屋征收决定公告之日”;

  3、类似是指结合区位、用途、权利性质、档次、新旧程度,规模、建筑结构等相同或者相似;

  4、市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格;

  5、确定市场价格时,应当剔除偶然和不正常的因素。

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