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未办理用地、规划手续,出租方能正常收取土地租金吗?

摘要:未办理用地、规划手续,出租方能正常收取土地租金吗?
未办理用地、规划手续,出租方能正常收取土地租金吗?

2009年12月31日,浙江省某村委会(作为甲方)与许某(作为乙方)签订《土地租赁协议书》,协议约定:

1. 该土地由甲方办理好农用地转用审批手续,费用由甲方负责,建设手续由乙方办理,费用由乙方承担,涉及土地有关规费、税收由甲方承担;

2. 甲方按照协议约定收取租金;

3. 甲方应协助乙方办理建设工程规划许可证、施工许可证等,该土地使用及施工所涉及的报批手续,涉及土地有关税费由甲方承担;

4. 土地租赁期限为20年。

这份协议签订以后,乙方在该土地上施工建造房屋,用于商业经营。期间,乙方按时交纳租金,并正常使用该房屋经营。

至2019年下半年,乙方以甲方未办理供地手续为由,拒绝支付土地租金。2021年6月,乙方将甲方诉至法院,请求确认租赁协议有效并要求甲方办理用地手续。甲方反诉乙方要求按照合同约定支付土地租金及违约金。

诉讼过程中,乙方辩称由于甲方未按照合同约定办理供地手续,构成违约,因此其不应当支付租金。

法院经审理认为,在案涉合同履行过程中,需要原、被告相互配合办理有关手续,但双方均怠于办理或协助办理土地农转用、建设用地规划许可证等手续,双方均负有责任、存在违约行为。

据此判决乙方按照合同约定向甲方村委会支付土地使用租金,但是驳回了村委会要求支付违约金、利息的诉讼请求。

【律师解析:未办理用地、规划手续不是不支付租金的理由】

本案中虽然没有办理相关土地使用手续,但是,乙方在承租该地块时明确知晓案涉地块在出租时未办理用地、规划手续,仍然承租并进行建设,其实际使用该土地进行经营活动,因此应当支付土地租金。

根据《土地管理法》和《城乡规划法》,无论使用集体土地还是国有土地进行建设,都应经相关部门审批。没有经过审批的用地和建筑均无法取得合法有效的产权证,可能面临被视为违法建筑强制拆除的风险。

如果出租人未办理相关手续就出租地块,有可能因为土地权证存在瑕疵承担违约责任。如果承租人在承租土地时不重视用地、规划的审批手续进行投资建设,一旦房屋因无证被拆除,其损失将是巨大的,除了投资成本可能无法收回,还有可能产生营业损失、错失商机等风险。

另外,根据《民法典》第七百零五条,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

有些当事人将合同约定的租赁期限确定为永久,或者超过二十年,并根据合同约定进行投资建设,这样做存在很大风险。

一旦合同履行二十年以后,出租人不再出租土地,那么承租人要承担巨大的损失。另外有些承租人在合同履行期限仅剩几年的情况下,进行大额投资,同样会面临巨大的风险。

综上所述,为避免土地租赁合同纠纷,控制投资风险,在土地租赁过程中应当及时办理用地、规划手续,承租人在进行大额投资建设时应当考虑剩余土地租赁期限。

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