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宅基地使用权是户主的还是大家的?户籍外迁会被强制退出吗?

摘要:在咨询中在明律师发现,许多农民朋友对长期居住使用的宅基地上房屋的属性仍有困惑不解之处,这突出表现在对“宅基地使用权人”这一范畴的理解上。那么,宅基地使用权到底是户主个人的,还是户口簿上登记那一大家子的?户籍外迁、离异会导致丧失宅基地使用权,或者遭强制退出吗?本文,在明律师就结合北京市高级人民法院的两个最新裁判为大家简要解析。
宅基地使用权是户主的还是大家的?户籍外迁会被强制退出吗?

  在咨询中在明律师发现,许多农民朋友对长期居住使用的宅基地上房屋的属性仍有困惑不解之处,这突出表现在对“宅基地使用权人”这一范畴的理解上。那么,宅基地使用权到底是户主个人的,还是户口簿上登记那一大家子的?户籍外迁、离异会导致丧失宅基地使用权,或者遭强制退出吗?本文,在明律师就结合北京市高级人民法院的两个最新裁判为大家简要解析。

  【裁判观点一:宅基地使用权人,不是登记的那一个人】

  根据《土地管理法》及其实施条例的规定,农村宅基地以“户”为单位进行分配和确权登记。这个“户”,指得是“家庭户”,而非完全意义上的“公安户”,即其以户籍登记信息为主要依据,但又可能不完全等同于户籍登记信息。

  2022年施行的《石家庄市农村宅基地和村民自建住房管理办法》中规定,本办法所称“户”,是指取得本集体经济组织成员资格、享受集体资产分配、履行集体成员义务的集体经济组织成员所形成的家庭户。一般由户主、配偶、未成年子女等家庭成员组成。具体认定标准由村集体根据当地风俗民情、历史传承,民主讨论决定。

  北京市高级人民法院在(2022)京民申165号《民事裁定书》中指出,宅基地使用权人依法对农村集体经济组织所有的农村宅基地享有占有和使用的权利,有权利用该土地建造住宅及其附属设施,从而保障户内成员的基本居住需求。

  农村村民系以户为单位取得宅基地使用权,故宅基地使用权人不仅包括登记的使用权人,还包括所有户口登记在该宅基地所在房屋内的其他成员。

  当遇到拆迁腾退等项目时,每名家庭成员都会对应一部分人头安置面积所带来的利益。如果某位家庭成员因已进城购房、工作而不需要分得安置房面积,则其他家庭成员需要将对应的部分折算成钱支付给这位家庭成员,才能将安置房登记在自己名下。

  【裁判观点二:女性村民离异但户籍未迁出,不丧失宅基地使用权】

  基于前述法律原则和裁判观点,即便家庭户内的女性村民与男性村民离婚,并因离婚而不再继续在涉案宅基地上房屋内居住生活,只要其户籍尚未迁出且未在本村取得其他宅基地,其原有的宅基地使用权仍应当得到保障。

  北京市高级人民法院在(2021)京民申3048号《民事裁定书》中指出,宅基地使用权系基于使用权人的集体经济组织成员身份资格所取得,并非以婚姻关系的存续与否为附加条件。

  换言之,即使户内成员之间的婚姻关系已经解除,只要其户籍性质还是该户内农业户口,仍然应当被认定为该宅基地合法使用权人。

  按此裁判观点,当涉案房屋因拆迁腾退而取得利益时,已与户内男性村民离婚的女性村民仍有权分得相应的补偿利益,而不能被简单粗暴地排除在外。

  在明律师最后要提示大家的是,事实上,宅基地使用权在某种程度上与土地承包经营权十分相似,是一种“严进宽出”的用益物权,即想要取得它很困难,但一旦取得法律就不支持其轻易变动。

  这突出表现在涉及“外嫁女”的一系列纠纷上,即无论女性村民结婚、离婚、丧偶,还是年满多少岁,都不能成为其丧失宅基地使用权及相应拆迁补偿安置权益的理由。

  此外,户内家庭成员进城求学、务工或者参军,长期不在本村实际居住生活,甚至因求学、参军而将户籍迁出,都不影响其宅基地使用权的存在和分得相应的拆迁补偿利益。

  最极端的情形是,当事人进城落户并购房定居,宅基地使用权仍不能被强制退出,否则即涉嫌违法。新修订的《土地管理法》第62条规定,国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地……

  这里仅仅是允许其“自愿”退出,而并不允许强制退出。新修订的《土地管理法实施条例》第36条更是规定,禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。

  前述石家庄市最新的《管理办法》在第42条中规定,对因继承、赠与等合法方式占有两处以上宅基地和进城镇定居或在城镇具有稳定住所而自愿退出宅基地的,采取有偿方式引导自愿退出。

  这种自愿退出可以是永久退出,也可以是暂时退出,即只退出宅基地的使用权,但仍保留“资格权”。由此可知,强制退出、收回是完全不被允许的。

  所有这些规定,都基于宅基地制度本身的福利性和保障性,这是它与商品房产权的最大区别所在。“一户一宅”是原则,“户有所居”是底线,只有政策上替农民兜住底,农民才敢于参与盘活利用、自愿有偿退出等宅基地制度改革试点举措,靠自家的房和地致富才会成为可能。

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