杨在明律师，是中国征地拆迁领域金牌法律服务团队的领军人物，其带领的律师团队，在中国征地拆迁法律服务领域，可谓是一支“劲旅”。自2012年创立北京在明律师事务所以来,在征地拆迁领域，杨在明律师及其团队在全国30个省市代理案件7000余件，获得了业界的一致好评。 杨在明律师多次获中央级媒体好评，如在2011年1月被检察日报社方圆律政杂志组织的“2010精英律师”评选中，杨在明律师当选为“年度拆迁律师”；同时由中华全国律师协会审定，被《中国律师年鉴》评为2010年度优秀律师。
在农田建大棚是否合法，需根据具体情况分析。以下是详细分析：
1）如果是基本农田，则建大棚违法根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法规，基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。在基本农田上建大棚，改变了土地用途，破坏了种植条件，是违法行为。
2）如果不是基本农田，则建大棚合法《中华人民共和国土地管理法》规定，国家所有依法用于农业的土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。在此类土地上建大棚，用于种植业生产，是符合土地用途的，属合法行为。但需注意，建大棚属于设施农用地，不管占用耕地还是非耕地，都必须以办理有关手续为前提，否则不得动工建设。具体流程如下：
1. 承包商要拿着土地的承包证或者是流转土地相关证件，向当地的乡镇部门进行申请。
2. 得到乡镇的审批之后，还要继续向县级各部门进行审批。
3. 只有所有审批手续齐全，才可以建温室大棚。
在农田建大棚需判断是否为基本农田，并依法办理相关手续。如为基本农田或未办理手续，则建大棚违法。
关于大棚转让无效的判例及相关法律分析
在司法实践中，大棚转让无效的判例通常与农村土地承包合同的转让效力密切相关。大棚作为农业设施，其转让往往附着于土地承包经营权的流转。以下结合相关法律及判例，对大棚转让无效的情形及法律后果进行详细分析。
一、大棚转让无效的常见情形
1. 违反法律强制性规定
（1）未履行备案或审批程序
根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。若大棚转让涉及土地经营权流转，但未履行备案程序或未获得发包方明确同意（在需经同意的特定情形下），转让行为可能因违反法律规定而无效。例如，某案例中，承包方将大棚及土地转让给第三方后未告知村委会，且当地政策要求必须经村委会审批，该转让因程序违法而被法院认定无效。
（2）受让方不具备农业经营能力
法律虽未直接限制受让方资格，但要求受让人具备基本农业生产条件。若受让方完全无农业经验或设备，导致土地撂荒或大棚设施损坏，可能被认定为无效转让。例如，某案例中，承包方将大棚流转给从未务农的城市居民，受让方接手后因无法经营导致大棚荒废超过两年，法院认定转让无效。
（3）以转让为名行买卖之实
通过转让合同永久转移土地承包权并收取高额费用，实质改变土地集体所有性质的行为无效。例如，某案例中，承包方与受让方签订“永久转让协议”，约定受让方支付高额费用后获得大棚及土地所有权，此类条款直接违反《土地管理法》关于集体土地不得买卖的规定，法院认定转让无效。
2. 恶意串通损害集体利益
承包方与受让方勾结，通过低价转让、虚假评估等手段侵吞集体资产，或破坏耕地保护政策的行为无效。例如，某案例中，承包方为获取回扣，协助第三方以明显低于市场价的金额取得大棚及承包地，同时允许受让方在大棚内违规建设非农业设施，此类行为既损害集体经济利益又违反土地用途管制制度，法院认定转让无效。
3. 违背公序良俗或显失公平
（1）利用优势地位强迫转让
以暴力威胁、经济胁迫等方式迫使承包方签订转让合同无效。例如，某案例中，承包方因资金困难被迫以极低价格将大棚转让给关联企业，该合同因存在重大意思表示瑕疵而被法院认定无效。
（2）严重偏离市场价格
当转让价格低于政府指导价70%且无合理理由时，可能被认定为显失公平。例如，某案例中，大棚市场价值为每亩5万元，但承包方以1万元的价格转让给关联企业，价差幅度明显超出正常商业风险范围，法院认定转让无效。
二、大棚转让无效后的法律后果
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到大棚转让无效的情形，法律后果主要包括以下几种：
1. 财产返还
若大棚及土地未发生变化，应直接返还。若大棚已进行部分改造或土地已进行部分开发建设，无法完全恢复原状，法院可能根据实际情况，判决取得大棚的一方对另一方进行适当补偿。
2. 折价补偿
当存在不能返还或没有必要返还的情况时（如大棚上已建成永久性建筑），应进行折价补偿。法院会委托专业评估机构对大棚及地上附着物的价值进行评估，并根据评估结果，由受益方按照相应价值对受损方进行补偿。
3. 赔偿损失
合同无效且有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失。若双方都有过错，则各自承担相应的责任。损失计算包括直接损失（如为签订和履行合同所支出的费用）和间接损失（需与合同无效存在直接因果关系且具有可预见性，如丧失的可得利益损失）。
4. 收缴财产
若当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，法院有权收缴因该无效合同取得的非法财产。例如，双方为逃避土地出让金等税费，恶意签订虚假的土地转让合同，损害国家利益，法院将依法收缴相关财产。
在基本农田上建大棚，需要遵循一定的法律程序和办理相关手续。以下是详细的分析和说明：
1. 法律依据与基本农田保护
- 根据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条，非农业建设必须节约使用土地，禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。这意味着，在基本农田上建设大棚，必须确保不违反这一基本保护原则。
2. 农用地转用审批手续
- 根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。这表明，在基本农田上建大棚，需要办理农用地转用审批手续，并且必须得到国务院的批准。
3. 具体申请流程与所需材料
- 首先，需要使用耕地的，先向村农业集体经济组织或者村民委员会提出用地申请。
- 其次，由乡级人民政府审核，并由相关部门签字盖章。
- 接着，经县级人民政府土地管理部门审查同意后，报县级人民政府批准。
- 同时，经营者需要与农村集体经济组织签订用地协议，如果涉及土地承包权流转，还需要提供土地承包权流转合同。
- 具体申请材料包括：设施农用地申报表、设施农用地建设方案、用地协议（涉及土地承包权流转的提供土地承包权流转合同）、位置图（标明配套设施用途、用地面积、拐点坐标的现状图）以及乡镇土地利用总体规划图。
4. 注意事项与违规后果
- 在申请过程中，必须确保大棚的建设符合土地利用规划和农业发展规划，不得改变基本农田的农业用途。
- 如果未经批准擅自在基本农田上建大棚，将可能面临由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门或乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正、罚款甚至拆除等行政处罚。
在基本农田上建大棚，需要严格按照法律程序办理农用地转用审批手续，并遵循相关申请流程和提供所需材料。同时，必须确保大棚的建设符合土地利用规划和农业发展规划，不得违反基本农田的保护原则。
国家对建大棚的文件规定主要涉及土地的使用和管理。具体来说：
1）建大棚的土地使用规定1. 土地用途管制：根据《中华人民共和国土地管理法》第四条，国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。建大棚属于农业设施建设，应使用农用地，特别是耕地或农田水利用地。严格限制农用地转为建设用地，因此建大棚需确保不改变土地用途。
2. 申请与审批流程：建大棚前，需向当地村农业集体经济组织或村民委员会提出用地申请，由乡级人民政府审核，并报县级人民政府批准。此流程确保了大棚建设的合法性和合规性。
3. 用地协议：经营者需与农村集体经济组织签订用地协议，明确土地使用年限、土地用途、土地复垦要求等。若土地是通过流转获得的，还需提供土地承包权流转合同。
2）建大棚的相关法规支持1. 补偿政策：虽然《中华人民共和国土地管理法》中未直接提及建大棚的补偿政策，但国家为鼓励农业发展，对农业设施建设有一定的补贴和扶持政策。如某些地区对建大棚有专门的补贴，包括简易大棚和温室大棚的补偿标准。
2. 设施农用地管理：设施农用地使用前，经营者应拟定设施建设方案，并与乡镇政府和农村集体经济组织协商土地使用条件。方案需包括项目名称、建设地点、设施类型和用途等，并需通过乡镇、村组政务公开等形式向社会公告。
3）建大棚的注意事项1. 合规性：建大棚必须严格遵守国家土地管理法规，不得擅自改变土地用途，确保大棚建设的合法性和合规性。
2. 环境保护：大棚建设应考虑环境保护因素，避免对周边环境造成污染。同时，应合理利用资源，提高土地利用效率。
3. 安全管理：大棚设施应确保结构安全，防止因设施老化或维护不当导致的安全事故。还应加强大棚内的安全管理，确保农业生产安全。
国家对建大棚有明确的文件规定，涉及土地使用、申请与审批流程、相关法规支持以及注意事项等多个方面。建大棚时需严格遵守相关规定，确保大棚建设的合法性和合规性。
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内容来源参考：头条-关于大棚转让无效的判例,基本农田建大棚需要哪些手续
内容审核：杨在明律师
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