相较于普通村民建造的宅基地上住宅房屋，企业在“招商引资”项目中建造的厂房、车间、仓库等经营性房屋往往面积规模更为巨大，牵涉的经济利益也十分可观。动辄几千甚至上万平米的建筑物一旦被定性成违建，对企业家、产权人而言可谓是灭顶之灾。日前，湖北省武汉市中级人民法院就一起20000余平方米工业园区房屋被责令限期拆除的案件作出了终审裁判，以堪称经典的裁判理由判决撤销了涉案违法建设限期拆除决定书，有力捍卫了企业家的合法财产权益。本文，在明律师就带大家来详细品味一下这一经典的裁判。
【基本案情：与村委会签约后建的房屋，谈不拢补偿就按违建白拆?】
2003年，武汉市洪山区某乡政府拟建设工业园区的立项申请获得了区有关部门的同意，项目的用地、规划等手续由乡政府抓紧办理。
筑了巢自然能引来金凤凰。2004年10月，某公司与当地村委会签订了《联合经营协议》，获准在涉案地块上建造经营所用的建筑物，如遇征收拆迁地面附着物的补偿和搬迁费归某公司所有。在此后若干年间，面积达20000余平方米的经营性房屋拔地而起。
然而到了2019年11月，乡政府变更后的街道办事处告知某公司涉案地块被纳入当地城中村改造项目范围内。经多轮协商，某公司未能就拆迁补偿安置事宜与拆迁方达成一致。
2021年5月，区政府针对涉案片区作出房屋征收决定，涉案企业房屋将被依法征收拆迁。
某公司的法定代表人程先生在接受征收方就涉案房屋合法性的调查时认为，涉案地块建筑系2004年与xx村联营所建，相关手续由xx村负责办理，不能认定为违建。
但经街道办向区自然资源和规划部门发函询问，得知涉案建筑并未办理建设工程规划许可证和不动产权登记。
在征收补偿协商谈判未果的情形下，征收方果然调整了策略，由区城管局向某公司作出《违法建设限期拆除决定书》，认定涉案20000余平方米房屋均系违建，责令某公司于3日内自行拆除。
经营使用十多年的房屋转眼要被按违建白白拆除分文不补，这对某公司而言无异于晴天霹雳。万般无奈之下，某公司向武汉市洪山区人民法院提起行政诉讼，请求撤销区城管局作出的涉案限期拆除决定。
那么，武汉市中级人民法院在二审中将给出怎样的裁判观点呢?“无证”真的就会被机械地、不加区分情况地判定为违建进而被白白拆除吗?
【市中院裁判：限期拆除违建不应作为推进征拆的手段】
武汉市中院在二审裁判中提出了如下重要观点：
1. 投资企业的信赖利益应予保障。根据2004年修订的《土地管理法》第60条，农村集体经济组织可以使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业。
某公司提交的证据表明，案涉建筑启动建设之前，所处工业区控制性详规已经获批，其与村委会进行联合经营、在双方约定的集体建设用地上投资建设具有合法性基础。
某公司按照联合经营协议中关于双方权利义务的约定投资建设涉案建筑，并以该建筑所在地址为住所办理工商登记实际生产经营多年，对于属地政府招商引资政策合法性、连续性具有信赖利益。
因此，对于案涉建筑的形成以及未办理建设工程规划许可证的法律后果不能完全归责于某公司。区城管局仅因案涉厂房的建设没有取得建设工程规划许可证而认定其为违法建设并直接要求无偿拆除，属于认定事实不清，证据不足。
2. 城乡规划管理是一项具有政策性、社会性、时效性和强制性的综合性工作，在现实中，未取得建设工程规划许可证进行建设的原因较多，不能将其与违法建设直接等同并予以无偿拆除。
尤其是城中村、旧城区等区域的房屋情况复杂，存在大量因历史原因未依法办理产权登记或依法未办理审批许可手续的建筑，并在城中村改造过程中发生土地性质的演变，单纯适用城乡规划管理相关法律法规无法解决。
这段裁判理由笔者予以完整的保留供大家理解。把它翻译过来就是在明律师在过去十余年间挂在嘴边上的那一串话：无证房屋不等于违法建设，不应“一刀切”限期拆除，更不应一律不予补偿。
特别是对建造时属于农村集体土地上房屋的建筑，其完整办理规划许可和不动产权登记手续的现实难度更大，完全有证的往往是少数，无证的反倒在一些地方成为了常态。
历史遗留原因形成的无证建筑与近几年建造的“私搭乱建”“违法占地”房屋具有本质上的区别。
3. 已被纳入征拆范围内且曾就补偿问题协商谈判的房屋，不宜被以违法建筑为由白白拆除。
本案中另一个重要的情节是，在城中村改造项目启动后，拆迁方曾就涉案建筑的补偿与企业展开过多轮协商，系在协商未果的情况下改用限期拆除违法建筑的方式推进征拆工作。
这便是被拆迁人闻之色变而又深恶痛绝的“以拆违促拆迁”——你同意配合签约，就不算违建;不同意不配合，那就是违建。
显然，一处建筑到底是不是违建，和当事人是否同意补偿数额是毫不相干的两件事。征收方硬要把这二者扯到一块儿，显属行政目的不当，是一种变相的逼签行为。
对此，市中院在裁判中是这样说的：本案证据表明，在启动涉案违法建设查处程序前，城中村改造拆迁方曾对涉案建筑进行了调查登记，并曾与某公司就补偿问题协商。
基于维护政府公信力、保护当事人信赖利益、合理行政等因素考量，不宜在这种情况下将涉案建筑定性为违法建设无偿拆除。
这段裁判理由虽没有把话挑明，但其意思已经非常明确了，概括起来就是：行政机关不得以拆违名义替代拆迁!
类似的裁判观点，在最高人民法院、河南省高级人民法院的诸多既往裁判中都曾出现过，足可见被拆迁人在遇到类似麻烦时，依法救济权利的胜面是客观存在的。
2022年5月30日，武汉市中级人民法院作出(2022)鄂01行终323号《行政判决书》，驳回了区城管局的上诉，维持了一审撤销涉案违法建设限期拆除决定的裁判。
通过这起大快人心的裁判，在明律师要提示广大被拆迁人的是，投资建设厂房等经营性房屋时一定要慎之又慎，要自行做好涉案土地在性质、规划等方面的调查工作，明确自己和乡镇街道、村委会在办证、报批方面的具体职责，盯紧各项审查报批工作的落实推进，争取将所建房屋的合法性彻底凿实，不留下任何隐患和灰色空间。
投资建房切不可盲目听信村委会、乡镇作出的口头承诺，更不能因有关领导出席剪彩开业仪式时说的那几句酒话而放松了商人应有的警惕性和对法律、政策的敏感性。连这类裁判作出的机会都不留给法院，这才是企业家要努力去做到的。因为在不同的地区、不同的征拆项目背景下，法院的裁判观点将可能差之万里，何况每起个案的案情都有细微差别，大家切不可看到一两个胜诉裁判就沾沾自喜盲目乐观。无证建筑只要一天没能办下来证，警钟就要一直敲下去，这是毫无疑问的。
