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苗木只按评估价值的1%给补偿?补偿协议签了也得被撤销!

摘要:陈丽芳律师团队还要提示大家的是,评估环节的确十分专业、细致,但却绝非被征收人完全无法监督或者根本看不明白的。如果你盲目认为这是专业领域,应当将专业的事交给专业的人去做,进而完全不去对征收方和评估机构的一系列操作做到知情、参与和监督,那么就可能正中对方下怀,在补偿价值上吃亏。
苗木只按评估价值的1%给补偿?补偿协议签了也得被撤销!

  你都签补偿协议了,还维啥权?这句反问在大多数情况下是成立的,签约即意味着征收补偿流程的结束,双方都不会再有任何争议了。但倘若所签订的征收补偿安置协议存在显失公平、胁迫等情形时,被征收人仍然有权“反悔”,向法院请求撤销已签订的补偿安置协议。这类诉讼的难度值通常也是最大的,最能体现拆迁律师的专业价值。日前,北京在明律师事务所的陈丽芳律师团队就收到了一份这样的一审胜诉判决,笔者第一时间带大家看一看这白纸黑字签下去的协议究竟是因何被法院判令撤销的。

  【基本案情:苗木被征收,评估环节疑问巨大】

  委托人丁先生在湖北省Y市某镇某村从事栾树、桂花树、棕树、榉木等造林、绿化苗木种植,拥有合法的个体工商户营业执照和生产经营许可证。

  2018年,当地镇政府开始启动某园区的征迁工作。但涉案项目直至2020年1月才取得省政府的征地批复,2020年4月才发布征收土地公告。

  2019年,丁先生书面申请对其拟被征收土地范围内的景观苗木及灌溉设施进行评估,此后受镇政府委托的某评估公司就此开展了评估工作。

  2020年8月,丁先生在对补偿安置数额严重不满的情况下被迫签订了涉案征地拆迁补偿安置协议。

  然而这一评估工作却是疑问、漏洞百出,在程序、实体上均存在许多令丁先生难以理解和接受之处。尤其是相关表单中明确对涉案苗木只能按其市场价值的1%确定补偿标准,更是令丁先生不敢相信自己的眼睛。

  52.9亩的种植面积,评估总价400多万元,在评估机构的一番计算之下最后仅能得到96万多元的补偿。如此巨大的差价丁先生显然是无法妥协和让步的。

  万般无奈之下,丁先生决定委托律师拿起法律的武器捍卫自己的合法权益。陈丽芳律师团队介入本案后指导委托人针对这份荒率签订的协议提起了行政诉讼,请求法院将其依法撤销。

  【一审胜诉:评估环节存在4大明显违法点,协议内容显失公平】

  庭审中,被告镇政府与丁先生两方可谓是针锋相对,被告甚至声称“原告出于不可告人的目的,一直故意拖延不签字”,这显然与征地补偿协商的基本原则不相符合。

  然而经过一番举证质证,征收方在评估程序中的漏洞最终难逃法律的审视,法院经审理指出被告在评估环节中存在以下4方面明显的违法点:

  1. 未向被征收人转交正式的苗木价值评估报告。根据当地自然资源和规划局出具的一份《回函》证实,对涉案苗木价值的评估应由镇政府组织进行预评估,将预评估结果报送市自然资源和规划局审核后,再由评估机构出具正式的评估报告。

  但在本案中,接受镇政府委托的某评估公司却仅出具了4份共计5页纸的“生物性资产评估结果汇总表及林木资产评估明细表”,而这样的材料显然不是正式的评估报告,不具备资产评估报告的法定要素。

  2. 未保障被征收人对评估机构的选择权。根据《资产评估法》的规定,评估事项涉及两个以上当事人的,由全体当事人协商委托评估机构。这一原理与《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定是雷同的。

  但本案的评估公司却系当地镇政府单方面委托,并未与丁先生进行任何协商、选定工作,其程序违法。

  3. 评估公司未对被征收人提出的复核申请作出答复。本案中被征收人在看到评估结果后提出了复核评估申请,但某评估公司却未给予任何答复,显然违反了资产评估的相关规定,剥夺了当事人的救济权利。

  4. 涉案“评估意见”存在对被征收人苗木面积范围漏项、漏评移栽损失费及按苗木市场价值1%确定补偿标准无依据等实体性问题。

  判决指出,由此可见涉案“评估报告”内容不全面、不真实、不客观,被告镇政府以此结果与委托人签订涉案补偿安置协议,显失公平。

  2022年8月12日,湖北省宜都市人民法院作出(2021)鄂0581行初15号《行政判决书》,判决撤销镇政府于2020年8月与丁先生签订的14号征地拆迁补偿安置协议,责令镇政府于判决生效之日起3个月内对丁先生的征收补偿采取补救措施,重新作出处理。

  法院在裁判中指出,根据最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》第14条,原告认为行政协议存在胁迫、欺诈、重大误解、显失公平等情形而请求撤销,人民法院经审理认为符合法律规定可撤销情形的,可以依法判决撤销该协议。

  因被告的原因导致行政协议被撤销的,可以同时判决责令被告采取补救措施。

  也就是说,已经签订的征收补偿安置协议并非完全不允许反悔、撤销,而是要由被征收人一方提供必要的证据,证明所签协议存在上述可撤销的情形。

  当然,这样的举证并不容易,被征收人往往会面临较大的技术层面挑战。陈丽芳律师团队还是建议被征收人尽量不要签订违背自己真实意愿的补偿安置协议或者征拆中的任何书面材料,签了和未签在权利救济时还是有较大区别的。

  陈丽芳律师团队还要提示大家的是,评估环节的确十分专业、细致,但却绝非被征收人完全无法监督或者根本看不明白的。如果你盲目认为这是专业领域,应当将专业的事交给专业的人去做,进而完全不去对征收方和评估机构的一系列操作做到知情、参与和监督,那么就可能正中对方下怀,在补偿价值上吃亏。

  由本案我们不难看出,评估过程中对被征收财物面积、数量的认定是较容易识别的,但一个系数、比例的调整就可能导致评估结果出现若干倍的偏差,数百万元的补偿利益是说没就没。显然,大家不可以自己“不懂”“不专业”为由放弃对这部分的主张和监督,而是要未雨绸缪及时咨询专业律师,在拆迁领域专业人士的保驾护航下去坚持自己的诉求,争取更加公平、合理的补偿安置。

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