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收回土地行为会直接导致地上房屋被拆除吗?

摘要:“收回”是一种例外情况,且其不是收回主体试图拆除已有房屋的“快捷通道”。遇到类似想要违法抄近道的情形,当事人切不可将思路局限在应对逼签、强拆和收回决定上,而是要在专业律师的全面调查下拓展思路和眼光,在涉案土地未来的使用上多下下工夫,着眼于大局而不是单独的某一个法律细节。
收回土地行为会直接导致地上房屋被拆除吗?

  近日,在明律师经办的一起案件中,当事人在西南地区某市拥有一处面积很大的国有土地的使用权,并在其上建有若干经营性房屋。然而当地却在当事人毫不知情的情况下将涉案土地中的一部分又出让给了第三方,当事人的土地使用权疑似遭到了“侵占”,部分房屋也被强制拆除。面对来势汹汹的“拆迁”行为,走投无路的当事人选择了向在明律师求助。那么,这起案件中是否存在着客观上的“收回国有土地使用权”行为呢?收回行为会直接导致地上房屋被拆除吗?本文,在明律师就给大家说说这件事。

  众所周知,土地的所有权主体就有两种——国家和农民集体,能够归个人的只能是土地的使用权。

  这样一来,土地所有权人似乎就拥有一种天然的权利——随时以某种理由收回涉案土地的使用权。地本来就是人家的,人家把自己的东西收回来难道不行吗?

  收回行为当然是有法律依据的,但却不可被滥用。事实上,国家将公民个人或者村集体占有、使用的房屋、土地收回,要靠的是法定的征收程序。征收的本质,就是对私有财产的公有化。

  就城市国有土地上房屋而言,“地随房走”,要想实现收回国有土地使用权并获得一块“净地”,唯一合法的途径就是对这块国有土地上的房屋实施征收并给予被征收人法定的补偿。

  房屋被依法征收掉了,国有土地使用权也就同时收回了,这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》所明文确立的逻辑。

  仅仅收回国有土地的使用权,是不能将其上已有的房屋的所有权一并消灭的。房子仍然归公民个人所有,收回主体未经法院裁定不得自行强制拆除。

  故此,即便《土地管理法》第58条对收回国有土地使用权有明文规定,但也主要是调整空闲地、闲置土地的使用权收回。对已经盖好房子的地,不能不顾房屋的存在而直接收地,否则将构成对房屋所有权人权利的侵害。

  如果上述分析成立,那么同理可知,收回集体土地使用权的决定也面临同样的一套逻辑:地尽管是村集体的,但宅基地上的住宅、集体建设用地上的厂房却另有所有权人。仅凭村集体作出的一份收回集体土地使用权的决定,是无法合法的将地上的房屋也拆除的。

  如果涉案房屋是合法建筑,拥有集体土地建设用地使用证、乡村建设规划许可证和房屋所有权证,不存在违反乡村庄规划实施的改扩建行为,那么要想对其予以拆除,必须由有权的政府部门作出补偿决定,再申请法院强制执行。

  而倘若涉案房屋真是违建,拆违建的法定主体是乡镇街道和县级自然资源、农业农村主管部门,村集体、村委会这一层级的自然也没有自行拆违建的权力,最多只能在乡镇街道的拆除中在一旁打下手。

  理解了上述物权原理,老百姓就无需再为一纸“收回决定”而过分焦虑了。事实上,相当一部分收回决定都出现在征收拆迁推进遇阻的情况下,等于是“以收回替代征收”,是一种非法治状态下的旁门左道,意图就在于规避征收补偿的法定程序,让被征收人控诉无门。

  此时,被征收人要注意做好以下4件事:

  1. 及时通过申请政府信息公开掌握涉案项目的全面信息。收回集体土地使用权可以是为了乡村公益事业建设,但如果一调查涉案项目是要修国道高速、高铁、成片开发等,那么再用“收回”就不合适了,大家就有了依法维权的抓手。

  2. 对收回决定要及时起诉将其撤销,可遵循“谁盖章起诉谁”的原则。如果收回集体土地使用权决定涉及起诉原批准用地机关,一定要在专业律师的指导下操作,不可自行盲目提程序从而将权利消耗殆尽。

  3. 要灵活地应对诉讼中遇到的困难和阻碍。起诉村委会时民庭不受理就去行政庭,二者是必得其一。如果都不受理,则可考虑向乡镇街道申请监督查处,再针对乡镇街道的不作为提起行政诉讼。

  一般而言,这类官司很难一帆风顺,大家要有面对困难的准备,不能有畏难、怕麻烦的心理。

  4. 要坚决守房阻滞逼迁、强拆的进程,避免因受到压力而轻易签订任何书面协议,为自己保留足够大的回旋空间。房子在,字没签,此即所谓“优质案件”;房子一旦没了,或者字已经签了,案子就变得“劣质”了。想依法救济权利成功,道理有时就是这么简单粗暴。

  回到开篇提及的案情中,笔者认为当事人完全可以直接向当地自然资源主管部门申请履行补偿职责,或者依据土地出让合同主张民事权利。当然,最终获取的结果能否覆盖其部分房屋已遭强制拆除的损失,就需要当事人在经过精心计算后审慎选择了。

  总之,请大家牢记,“收回”是一种例外情况,且其不是收回主体试图拆除已有房屋的“快捷通道”。遇到类似想要违法抄近道的情形,当事人切不可将思路局限在应对逼签、强拆和收回决定上,而是要在专业律师的全面调查下拓展思路和眼光,在涉案土地未来的使用上多下下工夫,着眼于大局而不是单独的某一个法律细节。只要我们理解了收回行为的本质,它就难以制造出“愿收尽收”的效果来,大家的合法财产权利就能得到强有力的保障。

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