楼房是集体土地吗,房屋外空地属于个人的吗,楼房是集体房产证可以买吗?

一、房屋外空地属于个人的吗

房屋外空地不属于个人所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，城市市区的土地属于国家所有，而农村和城市郊区的土地，除了法律规定属于国家所有的以外，其余部分归农民集体所有，这包括宅基地和自留地、自留山。因此，房屋外的空地，无论是城市还是农村，都不属于个人所有，而是属于国家或集体所有。

在城市中，房屋外的空地，如街道、公园、广场等，均属于国家所有。这些土地用于公共设施建设、绿化、交通等公共利益目的，个人无法取得其所有权。

在农村地区，房屋外的空地通常属于农民集体所有。这些土地可能用于农田、道路、村庄公共设施等。虽然农民可以依法取得宅基地的使用权，用于建造住宅及其附属设施，但宅基地以外的空地仍然归集体所有。

无论是城市还是农村，个人对房屋外空地的使用都受到法律的限制。未经批准，不得擅自占用空地进行建设或改变其用途。否则，将可能面临法律责任，如拆除违建、罚款等。

房屋外空地不属于个人所有，而是属于国家或集体所有。个人在使用这些空地时，应遵守相关法律法规，不得侵犯国家或集体的土地所有权。

二、房子拆迁后宅基地有补偿吗

房子拆迁后宅基地是有补偿的。具体的补偿方式和标准如下：

1. 现金补助：主要包括宅基地所有权补偿价和集体住房补贴价。如果是一户两宅的情况，房屋属于个人所有，可以按集体补偿价获得一定的现金补偿。最低标准为房屋的重建成本价加上宅基地地价。而宅基地补偿价格是根据法律规定的允许宅基地面积来计算的，违规的宅基地则无法享受此补偿。

2. 产权互调：在相同的宅基地面积下，政府会补助房屋，对多余的房屋也会计算房屋面积并给予补贴。这种情况下，村民通常可以获得一栋多层楼房，但宅基地面积不变。在相同地段，按照面积最低拆一还一的标准进行补偿。如果政府另行批准宅基地进行安置，还会补偿房屋的重建成本价。

3. 自愿退出宅基地：如果农户自愿退出多余的宅基地，国家会给予一定的补偿。这主要适用于通过合法买卖或继承等方式形成的一户两宅或一户多宅的情况。

在宅基地拆迁过程中，首先需要核实征收审批手续的合法性，因为征收批准时间直接决定了补偿标准。其次，具体的土地及房屋补偿标准、经营损失等，以征地批准机关批准的征收补偿安置方案以及当地规范性补偿文件为准，并结合相应市场评估值来确定。最后，政府只有在依法实施征收，并依法将征收补偿款全部落实到位的情况下，方可进行动土施工。

房子拆迁后，宅基地的补偿是根据具体的补偿方式和标准来确定的，包括现金补助、产权互调以及自愿退出宅基地等补偿方式。同时，拆迁流程也需要严格遵守相关法律法规的规定。

三、农村集体盖的楼房可以买吗

农村集体盖的楼房是否可以购买，需根据购买者身份及交易合法性进行判断。以下是对此问题的详细分析：

一、本集体经济组织成员之间的交易

1. 合法性：若购买方和出售方均为同一农村集体经济组织的成员，且买方符合申请宅基地的条件，经过合法的程序（如村委会同意并办理相关手续），这类房屋的买卖是被允许的。这是因为此交易不会改变土地的集体所有性质和本集体成员的土地使用权益。

2. 操作流程：在购买过程中，需遵循“地随房走”的原则，即房屋所有权发生转移时，宅基地使用权一并转移给新的房屋所有人。同时，必须办理必要的审批和过户手续，以确保交易的合法性和有效性。

二、非本集体经济组织成员的交易

1. 城镇居民：根据相关法律法规和政策规定，城镇居民被明确禁止在农村购置宅基地及宅基地上的房屋。这是因为农村宅基地具有福利性质和保障功能，旨在满足本集体成员的居住需求。城镇居民购买此类房屋可能导致农村土地资源流失，冲击农村土地管理秩序，因此相关法律法规明确禁止此类行为。即使签订了购房合同，该合同在法律上也是无效的。

2. 外村村民：一般情况下，外村村民也不能随意购买其他村集体土地上的房屋。不同村集体的土地权属独立，跨村买卖会打破原有的土地分配和管理格局。但在某些特殊情况下，经过所在村集体同意并依法办理相关手续后，外村村民可能合法购买房屋。不过这种情况较少见，且需要严格遵循当地规定。

四、农村集体土地建的楼房对外销售是否合法

农村集体土地建的楼房对外销售是否合法，主要取决于该土地的性质及使用权限。

1. 土地性质与使用权限

- 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。这表明，农村集体土地主要用于村民自建住宅，且需符合规划要求。

- 依据同一法律条文，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；涉及占用农用地的，还需依照本法第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。这意味着，在农村集体土地上建房，需经过严格的审批流程。

2. 对外销售的合法性

- 一般情况下，农村集体土地上的房屋是不得随意对外销售的。因为根据土地管理法的规定，农村集体土地的使用权具有身份属性，通常仅限于本村村民使用。非本村村民购买农村集体土地上的房屋，可能面临无法取得合法产权、合同无效等法律风险。

- 也有例外情况。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，如果土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。这意味着，在符合特定条件下，农村集体经营性建设用地上的房屋可以对外销售或出租。

3. 结论与建议

- 农村集体土地建的楼房对外销售是否合法，需根据土地性质、使用权限及是否经过合法审批等因素综合判断。一般情况下，未经批准的农村集体土地上的房屋销售行为是不合法的。

- 对于有意购买农村集体土地上房屋的个人或单位，建议充分了解相关法律法规及政策规定，确保购房行为的合法性。同时，也建议咨询当地政府部门或专业律师以获取更准确的法律意见。

农村集体土地建的楼房对外销售并非一概而论的合法或非法，而是需根据具体情况进行判断。在涉及此类交易时，务必谨慎行事并咨询专业人士以规避法律风险。

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