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厂房拆迁怎么补偿? 这四个陷阱,一定要注意!

摘要:拆迁是一场没有硝烟的利益战争,也是社会矛盾最集中、最突出的地方。厂房遇到拆迁,企业应积极配合政府工作,同时也要注意保护好自己的合法拆迁权益。
厂房拆迁怎么补偿?

  拆迁是一场没有硝烟的利益战争,也是社会矛盾最集中、最突出的地方。厂房遇到拆迁,企业应积极配合政府工作,同时也要注意保护好自己的合法拆迁权益。

  No.1、厂房拆迁有哪些补偿?

  厂房拆迁补偿主要分为三部分:拆迁资产补偿、拆迁产生的费用补偿以及基于拆迁政策发生的奖励费用,明细如下:

  Part.1、拆迁资产补偿

  1、土地补偿

  即土地使用权补偿,包括享有土地承包经营权、集体建设用地使用权和国有出让、划拨土地使用权的三种补偿。

  a、土地承包经营权:本村村民在本村承包土地,拆迁需支付征地补偿给村民。

  b、集体建设用地使用权:通过拍卖、买断等方式取得的集体建设用地使用证,拆迁需支付土地补偿给土地使用人。

  c、国有土地使用权出让划拨的方式:国有土地出让取得的工业用地资质,或通过划拨方式纳入土地使用权赔偿范围的,但租赁权还在划定的债券范围内的,没有划归物权的形式,所以,租赁的厂房是没有土地使用权补偿的。

  2、建筑物、附着物补偿

  (1)房屋等建筑物补偿

  建筑物的价值由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司确定。以相关房产证明登记在册的面积来计算,因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。

  补偿需按厂房的标准,依据谁投入、谁获益的原则,公平合理给予补偿,标准各地不一。

  (2)地上构附着物补偿

  除具体附着物,例如修建地坝、水池、道路、堡坎、院墙等投入的资金外,对合规地对空地或净地的也应该进行补偿,注意评估时仔细清点,避免遗漏。

  3、设施重置成新价

  装修附属物设施属于对现有建筑的添附,是不可移动的,需按照重置费来算。

  此外,不可搬迁的设备,以及因为搬迁而损坏以至于无法恢复使用的设备,均应按重置成新价,对设备所有人进行公平合理的补偿。

  具体补偿标准和评估方法,参照当地有关规定。

  Part.2、拆迁费用补偿

  1、停产停业损失

  搬迁势必会导致不同时长的停产停业,拆迁方多采取一次性补偿形式。

  企业要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等正常企业开展生产的条件,此外,生产地址和注册地址也需要保持一致。

  那么,停产停业损失包括哪些补偿呢?

  (1)预期收入损失

  停产造成的预期利润损失补偿。被拆迁企业应当证明投资数额和近三年平均合理利润,以证明合理的投资收益回报,结合剩余经营期限,计算预期的利润损失。

  (2)违约损失

  停产停业造成的订单违约损失补偿。订单损失应当出具正式法律文书证明,最好以判决书的形式确定解约损失。

  (3)财务成本

  如向银行贷款用作企业经营运作,每年付相应利息,拆迁导致经营中断,仍需支付银行利息,这部分成本也要纳入停产停业损失中。

  此外,针对不少朋友咨询的人员安置遣散费,人员安置遣散费只出现在国有企业和集体所有制企业当中,一般中小企业和私营企业补偿基本已经含在停产停业损失之内了。

  2、设备搬迁安装费

  机器设备的搬迁,会涉及拆卸、运输、安装、重新调试等,这一部分应当给予实物损失费。搬的过程中如果涉及损坏,比如使用精度下降,这一部分应当给予功能损失费。

  具体而言,设备搬迁和安装费的补偿金额,由拆迁人、被拆迁人或承租人依照当地政府指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。

  协商不成的,也可委托专业的评估公司进行评估确定。

  3、员工安置补偿费

  拆迁可能会导致员工解聘问题,应根据具体跟员工的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。

  目前没有具体办法和文件规定,一般来说可以协商争取。

  Part.3、拆迁政策奖励

  搬迁奖励费

  在厂房征收过程中,拆迁人为了加快进度,往往会采取奖励的办法鼓励尽早签订补偿协议,搬离厂房。

  协议签得早、搬得快,就给予一定的奖励,具体奖励多少、如何进行奖励,都由拆迁人决定,没有明确规定。

  租赁的厂房被拆迁的,承租人一般可以获得包括停产停业损失的补偿、临时安置补偿费、搬迁费用等补偿。如果被拆迁厂房所有人和使用人分属两人,奖励费用应当支付给实际使用的承租人。

  (厂房租赁双方在合同中对相关补偿有明确约定,依据合同约定给予相应补偿。)

  No.2厂房拆迁常见陷阱

  1、索要相关文件

  实践中,有拆迁房以核验文件为由,收走被拆迁人厂房相关文件。

  在遇到核验证明文件的情况下,大家一定要看管好自己的各种文件原件。

  核查原件尽量不要离开自己的视线范围,更不能随意交给拆迁方,如果确实需要可以向其提供复印件,以供查阅验证。

  2、 拆违促拆迁

  以拆违的手段代替合法征收,一旦得逞,企业将面临血本无归的局面。

  要提醒大家注意的是:

  1、违建必须由主管部门对涉案房屋进行认定。违章建筑的定义要根据事实,不能随意认定,注意根据自己厂房情况合理抗辩。

  2、不满足违建条件的建筑收到限期拆除决定后,一定要坚决起诉,注意审查通知书是否为合法机关作出,以及程序是否合法。

  厂房是拆迁的根本,一定要坚决守护好,避免被强拆陷入被动局面。

  3、指定评估机构

  相关法规明确规定,评估机构的选定方式为被拆迁人协商选定。

  拆迁方指定评估公司大多是与拆迁方长期合作的公司。评估过程若采用了不利于被拆迁企业的评估方法,厂房拆迁补偿将缩水于无形。

  如若拆迁方直接内定评估公司,被拆迁人要坚决拒绝。对评估结果不认可,也要及时提出复核申请。

  4、恶意逼迁

  拆迁过程中,遇到企业不妥协,伴随着拆迁,断水、断电、挖路等状况时有发生。

  遇到这种情况:

  1、及时报案,向公安部门寻求救济,如果公安机关置之不理,可投诉其不作为。

  2、根据与供水供电方存在的合同要求对方恢复水电供应,并对造成的损失进行赔偿。

  注意不要贸然搬离厂房,也不要慌乱地找拆迁方谈判,轻易被拿捏。

  厂房拆迁涉及项目多、利益大,大家对于拆迁中的细节要慎重考虑,全面把握。遇到问题,及时寻求专业拆迁律师的救济。

  法律,永远是大家坚实的靠山。

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