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房屋拆迁政策

摘要:2010年以来的大规模棚户区改造项目主要涉及的还是一、二线城市,并未深入到三线以下的中小型城市和县城中去。就客观现状而言,或许大城市中可供拆除改造的房屋已不太多,但越往基层推进,拆迁改造的需求就会越大
房屋拆迁政策

  日前,中办、国办印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,为当前及今后一段时间的新型城镇化建设指明了方向。鉴于以县城和县级市等为代表的县级行政单位在我国处于城乡融合发展的联结纽带地位,兼具城镇和乡村的特征和发展问题,这份《意见》也将对未来的征收拆迁、腾退改造等项目起到或直接或间接的重要影响。那么,《意见》中究竟有哪些说法值得广大被拆迁人关注的房屋拆迁政策?新一轮拆建行为真的会到来吗?

  在明律师首先需要阐明的一个问题是,2010年以来的大规模棚户区改造项目主要涉及的还是一、二线城市,并未深入到三线以下的中小型城市和县城中去。就客观现状而言,或许大城市中可供拆除改造的房屋已不太多,但越往基层推进,拆迁改造的需求就会越大。

  《意见》在当前新冠病毒疫情防控进入新阶段的背景下将房屋拆迁政策目光聚焦到县城中,其施展的空间无疑是足够广阔的。

  【要点一:严格保护耕地和永久基本农田,防止大拆大建】

  《意见》在“工作要求”部分中指出,要统筹发展和安全,严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界,守住历史文化根脉,防止大拆大建、贪大求洋,严格控制撤县建市设区,防控灾害事故风险,防范地方政府债务风险。

  我们可以看到,县城的城镇化建设中“城、乡”元素是交织在一起的,房屋拆迁政策牵涉的问题也更加复杂。

  严格保护耕地和永久基本农田,意味着无论怎样搞城镇化建设,《土地管理法》及其实施条例所确立的耕地保护原则都不容被触碰、突破。

  县城周边的群众们可要注意了,任何投资、建设行为都必须严格依法审批,绝不可出现新增违法占地和违法建设行为。在当下自然资源和规划部门对乱占耕地建房“零容忍”的形势下,大家切不可试探法律底线,否则怎么建的将被怎么拆掉,自身还可能面临行政处罚直至被追究刑事责任。

  同时需要注意的是,“大拆大建”是要防止的,但这恰恰反映出“拆旧建新”“拆除重建”行为在县城城镇化建设中的不可避免。

  故此,大家一定要能够辩证、灵活地看待政策表述,做好应对征收、腾退等拆建行为的各项准备。即便是“留改拆”并举,那么“拆”也占其中之一,这是不容否认和忽视的。

  想要改善居住条件的群众完全不必一看“防止大拆大建”心就凉了半截儿,一般而言,会被刻意强调“防止”的,恰恰在现实中会比较多见。

  【要点二:“严格控制撤县建市设区”,意味着什么?】

  5月17日国家发展和改革委的例行记者会上,新闻发言人提出,在县城建设中要注意守住底线。其中两条底线是“不能以县城建设为名炒作房地产”和“严格控制撤县建市设区,防止周边大城市无序扩张”。

  “撤县建市设区”能不能搞,关键在于所涉地区的城镇化建设达到了一个什么样的程度,农业人口市民化达到了一个怎样的比例。

  名为“xx县”的范围内,农村、农民仍为主体;而一旦更名为“xx区”或者“xx市(县级)”,显然标志着其将以城市的管理模式为主去继续发展。

  从这个角度考虑,“撤县设区”和“撤村并镇”是存在一定联系的。而“撤村并镇”行为在2019年前后的浪潮过后已被明确“严格规范”,可见其中因拆旧建新、农民集中上楼等引发的矛盾争议是较大的。

  无疑,在县城城镇化建设的新阶段中,“撤村并镇”会否迎来又一波高峰期是值得持续观察的。而由此所引发的由村委会主导的协议搬迁项目,将会是农民能否切实改善居住条件的关键大考。

  【要点三:结合老旧小区改造,统筹推动老旧厂区、老旧街区、城中村改造】

  《意见》中明确提及了对县城老旧小区的改造问题。老旧小区改造看上去的确以修修补补、加装电梯、更换管线等为主,较少涉及一定规模的拆建行为。

  但需要指出的是,所谓“改造”行为本就包括“全面改造”“微改造”和“混合改造”几类,而所谓“城中村改造”以往始终更强调带拆建行为的模式,这类项目也是各地征拆中补偿安置纠纷的核心所在。

  如前所述,县城及其周边的最大特点之一就是“城乡融合”,国有土地和农村集体土地难分彼此。然而一旦碰到具体项目,这二者是必须要分个清楚明白的,其征收补偿标准、程序都不容任何混淆。

  故此,广大县城周边群众要牢固树立将“城市房屋拆迁”与“农村房屋拆迁”相区别的意识,遇到拆建行为要及时关注其张贴的公示公告、发放的补偿方案手册,将项目所涉的土地性质尽早弄清楚,这将为后续的权利救济奠定坚实的基础。

  此外,对老旧厂区的改造势必涉及一些企业经营主体,这里面牵扯的利益会更大。且在县城环境中那种纷繁复杂、一言难尽的“人情关系”左右下,企业主们往往容易在相关拆建行为中吃亏上当,甚至仅凭口头承诺、某个人的面子就将自己多年辛苦经营的厂房拱手交出,这是非常值得大家警惕的。

  【要点四:有历史文化价值的老建筑不得随意拆除】

  越是往县、乡等基层走,具有历史文化价值的老旧建筑的存量就越大。《意见》中对这部分必须以保护为原则给出了明确的表述:

  保护历史文化名城名镇和历史文化街区……禁止拆真建假、以假乱真,严禁随意拆除老建筑、大规模迁移砍伐老树,严禁侵占风景名胜区内土地。

  然而在以往的实务中,在明律师接触过为数不少的试图征收、拆除清代、民国时期古建筑的案例,其中有的甚至已被评为不可移动文物、县级文保单位。

  需要指出的是,这类对有一定历史文化价值的老建筑的拆除行为很可能涉嫌违反文物保护领域的法律规范,是一种赤裸裸的破坏而非城镇化建设。

  一旦遇上这种项目,被拆迁人要尽早咨询专业律师,力求将古建筑房屋完整保住。至于县域或所谓“开发区”的环境提升,完全可以通过对临街面的局部微改造更新来实现,根本没必要将老建筑整体拆除。

  【要点五:农业人口市民化,不得强制收回集体土地使用权】

  县城的城镇化建设势必涉及部分农业人口的市民化,而在这一过程中农民现有的土地权益会否被直接剥夺是大家最关心的问题。

  《意见》对此明确延续了《土地管理法》等法律法规的原则,强调了对进城落户农民土地权益的依法保障和自愿有偿转让:

  依法保障进城落户农民的农村土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权,支持其依法自愿有偿转让上述权益。

  在此我们不妨回顾一下2021年修订的《土地管理法实施条例》第36条的完整规定:依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。

  禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地,禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地,禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件,禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

  该条规定对农民进城落户和前面提到过的“撤村并镇”协议搬迁均应适用,“4个禁止”是对农民宅基地权益的强有力保障。

  一言以蔽之,尽管政策上明确鼓励进城落户村民自愿有偿转让上述权益,但其前提只能是“自愿”且“有偿”,不允许搞“无偿”甚至是强制收回。

  动辄由村委会作出“收回集体土地使用权的决定”,进而试图以此为据强制拆除村民房屋的,其违法的可能性极大。农民朋友们对此绝不可一味忍让,而是要在专业律师的指导下打一场法律上的翻身仗,坚决捍卫自己的房屋和土地权利。

  在明律师最后要提示大家的是,房屋拆迁政策以县城为重要载体推进城镇化建设与此前中央已明确的“全面加强基础设施建设”“强化用地保障”“构建全国统一大市场”等政策有着内在的联系,堪称是新时代中的一盘大棋。基层群众、农民要善于把握住机会,严格依法对所碰到的征拆行为进行审查监督,对补偿安置不满意、有疑问的要在项目启动早期尽快咨询专业律师,杜绝拖延、观望的毛病,将权利救济的主动权牢牢握在自己手中。

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