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拆迁安置补偿,选择要房还是要钱?

摘要:只要不是违法违规的房子,拆迁后都能获得国家给予的补偿。各地经济水平不一样,其补偿的标准也天壤之别,不过,有一个共同点是,其补偿的方式都离不开这3种:分配安置房、直接补偿现金和房子现金都补。
拆迁安置补偿,选择要房还是要钱?

只要不是违法违规的房子,拆迁后都能获得国家给予的补偿。各地经济水平不一样,其补偿的标准也天壤之别,不过,有一个共同点是,其补偿的方式都离不开这3种:分配安置房、直接补偿现金和房子现金都补。在实际执行过程中,往往会结合个人的需求最终确定补偿方式,同一个拆迁片区,甲可能选择要房子,而乙可能选择要钱。

  对于选房的人来说,就是政府按照此前达成的产权比例建设房子,建成后再分配到位。值得一提的是,按照现在最新规定,住建部要求,“原地、就近安置的比例不得低于50%”,这对于此前担心被搬到其他陌生地方的人来说,无疑是一个利好消息。

  对于选钱的人而言,当地政府有一套专门的评估系统,包括附近住房均价、生活水平等,再结合重新购置的评估价等等,最终折算成现金补偿给拆迁个体。

  需要注意的是,无论是选房,还是选钱,也无论是在什么地方,都会有一个衡量标准,即“不能降低原有生活水平标准”。对此,《物权法》也给予了明确,不能因拆迁降低生活水准。比如在棚改拆迁时,仅按“拆一还一”的补偿标准显然难以保障居住水平。所以,一般都是高于这个标准的,比如沈阳对多层搬到高层提高10-20%的改善面积,高层搬到多层提高5%的改善面积。如果是补偿钱的,直接在评估值上提高20-30%给予补偿。

  理论一看就懂,但在拆迁补偿实际选择过程中,由于对选房和选钱的不了解,加上各地本身的差异和个体差异,有的人因拆迁发了财,有的人可能生活还过得不如拆迁之前。在懂行的内行人看来,很多人选错吃了闷亏。具体而言,内行人给出的建议是:

  1.属于这两类情况,应“要房”。

  一类是拿钱可能买不起周边同品质的房子。说白了,这种情况就是现金补偿标准过低,看似给了一大笔现金,但真到市场上买房子时却发现还差不少钱,加上装修还得欠一屁股债,这种情况还不少。身边有朋友就遇到过,当时拆迁给了200万,却发现同地段的老旧安置房就要200多万,买商品房更是无从谈起,如果他当时考察了市场行情,肯定会选房子,特别是那种原地或者就近安置的,一般选择房子没错。

  二类是处在核心城市群或者都市圈。首先要明白一点,我们的城市化进程早已过半,城市化率达到了近64%,如果算上“人户分离”的实际情况,离70%也不远了。换言之,农村人口大量流入城市的时代已经过去,未来人口主要就是城市与城市之间的流动,很显然,核心城市群和都市圈占据优势,还会虹吸其他地方的人口。目前国家规划了很多城市群和都市圈,而且地方上也在自己规划这样群、那样带,可谓眼花缭乱,其实,我们只要把握住一条,从经济发展角度去判断,即“黑河-腾冲线”以东的国中、省会、计划单列市及其周围联系紧密的卫星城,由于绝大部分经济聚集在这一边,未来大概率还会吸收更多的人口,有住房需求支撑,长远来看,在这些地方选择房子,其大方向不会错。

  2.属于这两类情况,应“要钱”。

  一类是人口被虹吸的城市。这一条其实是与前面对应的,那些核心城市吸入的人口正是来源于这些收缩型城市。根据机构数据显示,目前我们每10座城市中有1座收缩型城市,未来10年,可能变为每10座城市中有2座收缩型城市,可见,将有越来越多的城市出现“空心化”,这是城市化后半段的正常现象,也不可逆。显然,这些城市的房子容易出现“过剩”,商品房都不好消化,拆迁房更不容易找到接盘者,这个不用多说,肯定选择现金,有条件的话,可把资金投放到优质城市。

  二类是房子建设周期过长。有的人以为,安置房就像商品房建设周期一样,一般两年都交房,其实很多情况并不是这样,在多数情况下,安置房建设效率不如商品房,安置房建设3-5年都是快的,有的甚至8年、10年,对于急需入住的刚需来说,时间根本就耗不起。此外,在这场马拉松的等待中,市场将是一个什么情况谁也无法预料。所以,如果是刚需,选择拿钱然后在同一时空去操作买房的风险就要小很多。

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