城市更新转强制征收的事情，是在明律师近期频繁提示大家的拆迁新动向。原因就在于这类新程序能够在最大限度上将拒绝签约搬迁的户控制在最少的数量内，有效防止被拆迁人“抱团”形成所谓的群体性权利救济，从而实现对剩余未签约“滞留户”的各个击破。
这种市场主体与县级政府“联动”的模式无疑较2018年以前棚户区改造征收项目有了较大的改进，利于签约拆房的因素有很多。
本文，在明律师就结合2021年7月深圳市城市更新和土地整备局公开征求意见的《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定(征求意见稿)》，来提示大家必须注意的4个重要节点。
【节点一：签约比例达到一个85%时，征收“警报”拉响】
被拆迁人朋友们要首先搞清楚的是，城市更新项目中的协议搬迁转强制征收，不是在某一个时间点上突然切换完成的，而是拆迁方“早有预谋”的行动。
“双95%”是《深圳经济特区城市更新条例》第36条所规定的启动实施强制征收的门槛，但并不意味着拆迁方不能在达到这一门槛前先做准备工作。
“未签约部分房屋征收规定征求意见稿”第7条规定，已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于85%时，市场主体与区城市更新和土地整备部门应当建立关于项目基本情况的双向沟通机制。
市场主体应当及时向区城市更新和土地整备部门报告项目进展，区城市更新和土地整备部门应当及时追踪项目进展。
也就是说，协议搬迁转成强制征收的“警报”在满足已签约面积或者人数一个85%这个节点上就已经拉响了。
“双向沟通机制”的启动标志着区政府对项目的介入，此时的项目就已不再是单纯的“签不签都行”的协议搬迁了，而是进入了征收的“预备阶段”。
我们要提示各位被拆迁人，对85%这一节点留心关注，一旦签约比例“达标”要及时咨询专业律师准备采取一系列的维权举措，尽量避免项目朝着不可逆的强制征收方向发展。
既然拆迁方此时已开始了准备工作，那么我们也应当及时开始做准备。
【节点二：一个95%满足时，调解程序启动】
在明律师需要指出的是，尽管根据“征求意见稿”条款的字面意思，征收方应当在项目符合《城市更新条例》所规定的“双95%”门槛后才能决定启动房屋征收程序，开始确定房屋征收范围、发布征收提示公告、公布征收补偿方案等法定征收流程，但在实践中，从满足门槛到房屋征收决定作出完全可能以较快的速度推进。
换言之，很多作出征收决定所必备的步骤，征收方会在达到“双95%”门槛前提前启动并完成。只要最终签约面积和人数能实现“双95%”，“抢跑”一点点在法律上并不会有太大问题。
故此，被拆迁人切不可心存侥幸，认为“双95%”离着还远，自己完全用不着着急。事实上，转强制征收本身就是一种“促签”的手段，意在促使被拆迁人更加积极地与开发商达成签约。
不过，在强制征收前还有宝贵的调解机会。
《城市更新条例》第35条规定，已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于95%时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区政府申请调解，区政府也可以召集有关当事人进行调解。
据此，当签约人数和面积满足一个95%的条件时，调解就会开始。在明律师建议广大被拆迁人牢牢把握住政府组织调解的机会，及时聘请专业律师作为代理人参与到调解中来，进而通过调解解决补偿纠纷，将即将到来的强制征收“烽烟”化于无形。
实践中，有的被拆迁人因对开发商缺乏起码的信任，倾向于拒绝调解，只等着“法院见”。甚至对政府释放出的组织协调的善意信号都明确回绝，这种做法很可能并不明智和理性。
请各位牢记，判出来的补偿一般难以高过谈下来的补偿。拒绝谈而盼着诉，这是最“业余”“外行”的想法，大家切不可有。
【节点三：房屋征收决定预告发布，10个工作日为签约“最后期限”】
《城市更新条例》第38条规定，只要房屋征收决定未依法作出，被拆迁人就始终保有与开发商签订搬迁补偿协议的权利。在“关门时间”到来前的最后一刻签约，也能避免强制征收落到你的头上。
基于这样的“程序转换”设计，“征求意见稿”第19条创造性地规定了房屋征收决定预告这一步骤：区政府决定实施房屋征收的，应当发布房屋征收决定预告，预告期为10个工作日。
……预告应当明确预告期内市场主体与物业权利人签订搬迁补偿协议的，应当在预告期届满前告知区政府;预告期内未签订搬迁补偿协议的，市场主体不得再与物业权利人签订搬迁补偿协议。
也就是说，这最后的10个工作日可被视为与开发商签约的“最后期限”，这10个工作日一过，开发商就退场了，转由区政府的房屋征收部门接手走强制征收流程了。之前被拆迁人与开发商谈到什么程度，开发商作出怎样的承诺，理论上也就不怎么管用了。
由此看来，房屋征收决定预告一出，被拆迁人一定要在专业律师的建议下尽早作出抉择，和不和开发商签，也许会直接决定你最终的补偿安置利益。其中差距，不一定特别大，但也一定不会小。
【节点四：房屋征收决定作出，直指司法强拆】
经历了前述双向沟通机制建立、组织调解、发布征收提示公告、发布房屋征收预公告等步骤后，强制征收便如开闸放水一般汹涌而来了。
此时被拆迁人面对的将是自己沦为5%以内的滞留户的维权局面，这无疑是大为不利的。 而从协议搬迁转强制征收的原理上看，征收行为一旦启动其推进速度将会明显快于一般的征收项目，征收决定到补偿决定的作出不会间隔太久，留给被拆迁人的时间着实已经不多了。
大家需要在专业律师的指导下针对房屋征收决定、评估报告和征收补偿决定提起程序，争取在征收中的协商谈判空间，避免最终走到法院的强制执行裁定作出那一步。
不过坦率地讲，我们不能排除征收方对涉案房屋作出补偿决定后直接违法强拆的可能性。在这件事情上，被拆迁人一方永远没有理由去盲目乐观，相信什么“不可能违法强拆”的说辞。
毕竟，你已经丧失了在协议搬迁阶段与开发商协商的相对主动地位，此时想解决问题往往是需要付出一定代价的。
在明律师最后要提示大家的是，对城市更新、三旧改造等项目中的协议搬迁行为，被拆迁人切勿不当回事草率浪费时间。
各位一定要在专业征拆律师的指导下对项目背景进行充分调查和了解，搞清其拆除房屋行为的紧迫、必要程度，进而制定全面的权利救济方案，来应对拆迁方提供的各种补偿方案。
“以拖待变”一定要建立在准确寄出法律维权行动的基础上，而不是毫无作为的消极等待。征收行为本就有“强制”的根本属性和特征，对于咱老百姓而言，能不被强制，还是尽量不被强制的好。
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