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16万买宅基地上房屋补偿400多万?

摘要:城镇户籍居民不能在农村置地建房,这是法律规定也是政策底线,大家切不可头脑一热干出违法的事情来。而如果你正面临着历史上购买宅基地上房屋所带来在确权登记、补偿安置等方面的种种困扰,一定要及时咨询专业律师,尽力争取保住自己应得的利益,将纠正当年“不当”行为所造成的可能的损失降到最低。
16万买宅基地上房屋补偿400多万?

      日前,山东省高级人民法院官方微信公众号发布了题为《女子花16万买房后拆迁获赔419万,卖家反悔 法院判了!》一文,报道了一起2018年裁判的拆迁补偿利益纠纷案件。该起案件中,当事人魏女士以城镇居民的身份在10余年前购买了村民刘女士的宅基地上房屋。结果2017年遇拆迁时涉及400多万元拆迁补偿利益,卖家刘女士反悔将魏女士诉至法院,要求分得一半的拆迁补偿利益。最终,法院本着诚信原则对本案作出裁判,对交易时就已存在的房屋所得的补偿利益按7:3的比例分配,买方魏女士分得大头。

  这种案件大家看得多了,有些人难免容易产生误解,觉得这是法律变相承认了城镇户籍居民在农村购买房屋的“合法性”。甚至会产生自己也去村里买一个院子,日后赶上拆迁腾退也能按判例分得70%补偿的想法。

  不过在明律师必须要郑重提示大家,这种案例看看就好了,千万不可认为其具有“可复制性”。城镇户籍居民购买农村宅基地或者房屋,几十年来一直是违法且违反政策规定的。案例判的是过去的“历史遗留问题”,如今若再这么干,法律是绝不会保护你的不法所得利益的。

  原《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》中规定,非农业户口居民取得宅基地要想予以确权登记即获取合法身份,应当区分两种情形分别处置:

  1. 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前即取得,范围在《条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记;

  2. 1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时这一期间内取得的,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

  也就是说,按照这份虽已废止但其相关规定标准仍延续适用的规定,城镇户籍居民在1999年以前合法取得的农村宅基地权利才有可能在今天获得确权登记。1999年以后才取得的,无法确权登记。

  2020年7月发布的《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作问答》,即所谓“77问”中的第36问进一步指出,“国办发〔1999〕39号”文件《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》印发后,城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的,不予登记。

  需要强调的是,即便是在1999年上述《通知》出台前城镇户籍居民取得的宅基地及房屋,也不是全都能算作“合法”而予以确权登记的。

  按照《工作问答》的规定,能够确权登记的仅包括回原籍村庄、集镇落户的职工,退伍军人、离(退)休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等原在农村合法取得的宅基地,或因合法取得房屋而占用宅基地的情形。

  换言之,那些与农村完全非亲非故的城里人购买的宅基地及房屋,是无法办理确权登记的。

  自然资源部在2020年5月出台的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》中更是直截了当地规定,城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。

  基于上述多年来保持连贯的政策规定,我们不难看出,城镇户籍居民购买农村宅基地及房屋很难具有合法性,难以完成确权登记。

  那么一旦面临拆迁腾退,涉案房屋的补偿利益很可能会因其无证而严重缩水,给予本集体经济组织成员的安置面积更可能与城镇户籍居民完全无关。

  个案中400万余元的拆迁补偿利益,是因为魏女士曾经经审批加盖过,且加盖部分有证,这很可能有其特殊性,但却绝非一般状况。你如果“依样画葫芦”也去购买宅基地上房屋,大概率就没有这么幸运了。

  更为重要的是,按照目前严格、规范的《土地管理法》及实施条例,这样的买卖行为根本难以完成。农村集体经济组织不会允许村民私自将房屋出售给城里人,即使要“盘活利用”也需要村里统一规划、配置,不可能由着某些个人乱来。

  而对于那些经购买取得宅基地和房屋的城里人,村集体还可能使用收取有偿使用费、“鼓励”自愿有偿退出等改革举措,促使城镇户籍居民尽快腾退宅基地,对于居民而言这无疑意味着一番苦战。

  综合上述分析,在明律师最后要提示大家的是,城镇户籍居民不能在农村置地建房,这是法律规定也是政策底线,大家切不可头脑一热干出违法的事情来。而如果你正面临着历史上购买宅基地上房屋所带来在确权登记、补偿安置等方面的种种困扰,一定要及时咨询专业律师,尽力争取保住自己应得的利益,将纠正当年“不当”行为所造成的可能的损失降到最低。

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