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城中村拆迁,拆迁面积如何算?

摘要: 随着经济发展和城市化进程的加速,很多城中村被征收拆迁。城中村拆迁由于征收的土地为集体土地也就是老百姓说熟知的宅基地,其征收有其特殊性和地域差异性。即使是同一个城市的拆迁,不同村的拆迁补偿安置标准也会有明显差异。今天我们就简单介绍一下城中村宅基地拆迁的一些常见法律问题。
城中村拆迁,拆迁面积如何算?

  【导言】

  随着经济发展和城市化进程的加速,很多城中村被征收拆迁。城中村拆迁由于征收的土地为集体土地也就是老百姓说熟知的宅基地,其征收有其特殊性和地域差异性。即使是同一个城市的拆迁,不同村的拆迁补偿安置标准也会有明显差异。今天我们就简单介绍一下城中村宅基地拆迁的一些常见法律问题。

  【城中村拆迁难题梳理】

  首先,由于城中村拆迁所征收的土地为集体土地,现行法律对集体土地征收的程序比较严格,所以很多城中村拆迁并没有取得法定的审批手续并履行法定程序。现实中,很多拆迁项目发布征收公告的一般都是指挥部或者街道办,甚至还有村委会。这是很多征收拆迁项目中村民对征收的合法性产生争议的主要方面。在司法实践中,被征收人即村民由于征收合法性的问题,与征收机关产生大量行政诉讼。一般此类行政诉讼需要注意的是公告的形式及发布主体问题,很多公告由于以通知形式发布,在被起诉后,有可能会被认定为没有强制力,不具有可诉性。但有一部分此类公告由于其内容对被征收人限定了一定的义务,具备提起条件,在诉讼中就会被认定是可诉的。关于主体方面,现行法律对征收主体有明确的规定,所以此问题在诉讼中争议较少,即除区县级以上人民政府之外,其他主体作出的公告,主体均不合法。

  其次,城中村拆迁过程中因房屋合法面积的认定问题也产生了大量的纠纷。此类纠纷产生的根源是城中村房屋面积一般较大,但由于没有取得产权证和规划许可,导致征收过程中征收机关和村民对合法面积的认定有非常大的歧义。被征收人认为自己所建房屋建在合法宅基地上,所有面积都是合法的。征收机关在处理此问题上,一般采用以下两种方式:

  1、通过宅基地面积乘以一定系数,在此范围内的面积为合法面积,超出范围的即为违法面积。对于违法面积,一般按照重置成本价赔偿。

  2、在部分地区,还采用了家庭人口数乘以人均面积,得到的面积即为合法面积。

  村民可以在上述两种计算方法中选择有利于自己的一种。第一种计算方法对家庭人口少,宅基地面积大的有利;第二种计算方法对家庭人口比较多的家庭有利。在面积问题上,被征收人在诉讼中一般是对安置方案中的合法面积计算方法不认可,认为所有面积都应当认定为合法面积予以赔偿。

  【律师提示】

  此外,城中村拆迁中还会因分户问题和集体经济组织成员身份认定问题产生大量纠纷,这两个问题和第二个问题都是由于补偿安置方案的规定所引起的,所以在诉讼中,被征收人一般会对补偿安置方案提起相关诉讼。由于篇幅限制和城中村拆迁的复杂性,笔者今天仅是对城中村拆迁的问题简单进行介绍,如果被征收人有相关疑问,可以结合自家具体情况,咨询专业律师制定适合自己的诉讼方案,维护自身权益。

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