杨在明律师，是中国征地拆迁领域金牌法律服务团队的领军人物，其带领的律师团队，在中国征地拆迁法律服务领域，可谓是一支“劲旅”。自2012年创立北京在明律师事务所以来,在征地拆迁领域，杨在明律师及其团队在全国30个省市代理案件7000余件，获得了业界的一致好评。 杨在明律师多次获中央级媒体好评，如在2011年1月被检察日报社方圆律政杂志组织的“2010精英律师”评选中，杨在明律师当选为“年度拆迁律师”；同时由中华全国律师协会审定，被《中国律师年鉴》评为2010年度优秀律师。
土地征收成片开发方案前期需收集的资料，主要围绕规划性、公益性、经济性及程序性要求展开，具体如下：
1）规划性资料1. 国土空间规划资料：需收集成片开发区域在国土空间规划中的定位、范围及符合性证明，确保开发活动在规划确定的城镇建设用地范围内进行。
2. 专项规划资料：如交通、水利、环保等专项规划，以评估开发活动对各类基础设施及生态环境的影响。
2）公益性用地比例资料1. 用地现状调查资料：详细调查成片开发范围内现有土地的利用类型、面积及权属状况，特别是基础设施、公共服务设施等公益性用地的比例。
2. 公益性用地规划资料：明确开发后各类公益性用地的具体用途、面积及比例，确保一般不低于40%，以满足居民生活需求和城市公共服务功能。
3）经济性考量资料1. 经济发展资料：收集区域经济发展状况、产业结构及未来发展趋势等资料，以评估开发项目的经济效益。
2. 土地利用效率资料：分析区域内土地利用效率，特别是批而未供、闲置土地情况，以优化土地资源配置。
4）程序性资料1. 征求意见资料：收集成片开发范围内农村集体经济组织和农民的意见，确保经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
2. 听证与论证资料：组织听证会、专家论证会等，收集相关意见和论证报告，以确保征收过程的公开、公正和透明。
5）禁止情形排查资料1. 永久基本农田占用情况资料：排查开发区域是否涉及占用永久基本农田，确保不违反禁止性规定。
2. 土地利用效率低下区域资料：收集各类开发区、城市新区土地利用效率低下的相关资料，以避免在低效利用土地上进行成片开发。
集体土地需要办理用地规划许可证。
1）依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。这就意味着，在集体土地上进行建设活动，通常情况下需要先将集体土地征收为国有土地，然后再依法申请使用。而在征收过程中，用地规划许可证是必不可少的一环。2）《中华人民共和国建筑法》也明确规定，申请领取施工许可证的条件之一就是已经依法取得建设工程规划许可证。虽然该条款主要针对的是国有土地上的建设活动，但可以类比推断，集体土地上的建设活动同样需要遵守类似的规划许可制度。3）不过，也有特殊情况。如果是乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，且符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依法办理了审批手续的，可以在不改变土地所有权性质的前提下进行建设。但这种情况下，仍需要按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设，并遵守相关的用地标准和审批程序。集体土地进行建设活动一般需要办理用地规划许可证，以确保建设活动的合法性和合规性。
新湖镇林家村城中村改造政策解读主要基于当前国家及地方关于城中村改造的最新政策框架进行。以下是详细解读：
一、政策背景与目标
1. 国家战略：城中村改造被视为推动新型城镇化高质量发展的重要组成部分，特别是针对超大特大城市及部分人口流入的大城市。其核心目标在于改善民生、扩大内需、优化城市空间结构。
2. 与棚改区别：城中村改造聚焦于城市规划区内集体土地上的村庄，而非广泛的老旧小区，且从大规模拆除重建转向“留改拆”结合的模式，强调历史文化保护与功能提升。
二、新湖镇林家村城中村改造政策要点
1. 资金与金融支持：
- 专项借款：国开行、农发行等金融机构设立城中村改造专项借款，用于项目前期工作、征收补偿等。
- 财政补贴与税收优惠：地方政府可能通过专项债、财政补助等方式提供支持，同时企业可享受相关税费减免。
- 社会资本参与：鼓励通过PPP（政府和社会资本合作）、REITs（房地产投资信托基金）等工具引入民间资本。
2. 规划与土地政策：
- 规划先行：需编制城中村改造专项规划，明确功能定位、开发强度等指标。
- 土地供应创新：探索“地随房走”“房随地走”模式，简化土地性质变更流程，优先保障安置房用地，并允许混合产业用地配置。
3. 安置与住房保障：
- 多元化安置：实行货币化安置、产权调换、房票安置等多种方式，尊重居民选择。
- 保障性住房：改造项目中需按一定比例配建公租房、共有产权房等保障性住房。
4. 历史文化保护：
- 分类施策：对具有历史价值的村落进行保护性修缮，保留传统风貌。
- 文化活化：将传统文化元素融入商业、文旅项目中，实现文化的活化利用。
三、实施建议与注意事项
1. 政府引导与市场运作：结合政府引导和市场机制，确保改造项目的资金平衡和可持续发展。
2. 居民参与：鼓励居民主动参与规划公示和安置方案的讨论，维护自身合法权益。
3. 精细化治理：注重精细化治理和社区治理能力的提升，避免粗放式开发。
4. 资金平衡与社会公平：探索可持续的盈利模式，确保原住民利益不受损，防止社会不公现象。
四、未来展望
随着城中村改造政策的不断完善和推进，新湖镇林家村将有望通过这一政策实现村庄的焕新升级，提升居民生活质量，同时促进当地经济的可持续发展。也需关注资金平衡、社会公平等潜在挑战，确保改造过程的顺利进行和改造目标的最终实现。
关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见
关于农村集体经营性建设用地入市制度，其核心在于赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，并明确入市范围与途径。以下是对此制度的详细解析：
1）制度背景与意义随着城乡一体化和乡村振兴战略的推进，传统土地制度已难以满足农村经济多元化发展的需求。建立农村集体经营性建设用地入市制度，旨在深化农村土地制度改革，激活土地资源价值，增加农民财产性收入，优化资源配置，推动城乡融合发展，并保障农民权益。
2）核心内容与实施路径1. 入市范围与条件
- 范围界定：根据相关政策，入市范围限定为存量集体经营性建设用地，如原乡镇企业用地，不包括宅基地、公益设施用地等。
- 前提条件：集体经营性建设用地需符合国土空间规划、用途管制要求，完成土地确权登记，且权属清晰无争议。
2. 入市方式与程序
- 方式选择：集体经营性建设用地可采取出让、租赁、入股等多种形式入市，鼓励长期租赁以保障投资者权益。
- 操作流程：
1. 民主决策：入市方案需经村民会议或代表会议三分之二以上成员同意。
2. 方案编制：拟定详细的入市方案，包括地块位置、面积、用途、价格等。
3. 政府审核：报县级自然资源部门审查，确保符合规划和环保要求。
4. 公开交易：通过公共资源交易平台进行招拍挂，确保交易过程透明公正。
3. 收益分配机制
- 比例划分：土地增值收益可按“集体占大头”（如60%-70%）、政府收取调节金（如20%-30%）、农民个人分红（如10%）的比例进行分配。
- 资金监管：设立专户管理土地增值收益，优先用于农业基础设施、公共服务和社会保障。
3）配套制度保障与挑战对策1. 配套制度
- 规划衔接：将集体经营性建设用地纳入国土空间规划“一张图”，统筹布局产业用地。
- 金融支持：探索土地经营权抵押贷款、发行专项债券等融资工具，为入市提供资金支持。
- 税收政策：减免相关税费，降低入市成本，吸引社会资本参与。
2. 挑战与对策
- 法律障碍：推动修订相关法律法规，明确入市主体的权利义务，为入市提供法律保障。
- 市场风险：建立土地收储制度和保底收购机制，稳定市场预期，降低市场风险。
- 利益协调：推广“村集体经济组织+专业合作社”模式，强化民主监督，平衡村集体内部利益分配。
4）实践案例与成效多地通过集体经营性建设用地入市制度，成功引入了企业，盘活了闲置土地，增加了村集体经济实力和农民收入，同时带动了当地就业和基础设施建设。这些实践案例证明了该制度的有效性和可行性。
结论
建立农村集体经营性建设用地入市制度是深化农村土地制度改革的重要举措。通过明确入市范围与条件、规范入市方式与程序、构建收益分配机制以及完善配套制度保障，既能释放土地潜力，又能保障农民权益，推动城乡融合发展。未来需进一步深化改革，完善相关政策法规，为全国推广提供可复制的经验。
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内容来源参考：头条-集体土地需要办理用地规划许可证吗,新湖镇林家村城中村改造政策解读
内容审核：杨在明律师
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