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分户安置还是合并安置?宅基地上房屋遭强拆该怎么赔?

摘要:在城中村改造等农村征收拆迁项目中,一旦宅基地上房屋被违法强制拆除,行政赔偿所需考虑的因素要比国有土地上房屋征拆更复杂,这一点突出表现在人员安置利益上。农村房屋拆迁讲究个“按户安置”,那么究竟怎样算“一户”,怎样就算“两户”,无疑会对被征收人的补偿安置结果产生直接的影响
分户安置还是合并安置?宅基地上房屋遭强拆该怎么赔?

  在城中村改造等农村征收拆迁项目中,一旦宅基地上房屋被违法强制拆除,行政赔偿所需考虑的因素要比国有土地上房屋征拆更复杂,这一点突出表现在人员安置利益上。农村房屋拆迁讲究个“按户安置”,那么究竟怎样算“一户”,怎样就算“两户”,无疑会对被征收人的补偿安置结果产生直接的影响。本文,我们就通过北京在明律师事务所的陈丽芳律师团队代理的一起行政赔偿案件来对这一问题略加探讨。

  【基本案情:响应号召“先拆先批”,拆了却没批,拆迁时按一户算了?】

  委托人王女士1977年与其丈夫张先生(现已离世)登记结婚。张先生名下有两处集体土地上房屋,占地面积分别为76.4平方米和125.4平方米,均有集体土地建设用地使用证。张先生的儿子小张于婚后与其父亲分户,单独取得了户口簿。

  2012年,涉案村庄启动旧村改造工作,搞起了“先拆先批”,按照“符合一批受理一批申报一批”的原则鼓励部分村民拆旧建新。

  一看政策宣传为“拆得快批得快”,小张便于2013年主动拆除了部分涉案房屋,希望能搭上政策的快车建起新房来。

  然而好景不长,就在小张等村民的宅基地建房申请逐级审批之时,市里面却作出了市区二环内暂停批基建房的规定,申报工作就此停止,小张拆了旧但却没建成新。

  转眼到了2017年,当地又启动了城中村改造征收项目,王女士一家却在安置方式等问题上无法与具体实施征收工作的街道办达成一致。

  原来,属地街道办认为,根据当地市区城中村改造实施办法和相关文件规定,安置应当以户为单位,安置户以原农民私人建房审批户为基数。

  而本案中,王女士一家原有的两处房屋均登记在张先生名下,两处房屋是“一个自然户”。小张虽已与张先生分户,但其并未完成新的批基建房手续,不应单独认定为一户。

  据此,街道办认为王女士和小张应按“一户”安置,而不能算作“两户”。双方未能签订补偿安置协议的主要争议点也就在于此。

  眼见签约无望久拖不决,当地街道办来了个先下手为强,将涉案房屋鉴定为危房,于2019年12月对其强制拆除。

  王女士于2020年将涉案街道办起诉至法院,法院最终判决确认街道办强制拆除房屋的行为违法。

  【行政赔偿:不可随意“合并安置”】

  2020年11月,王女士、小张在内的4委托人在陈丽芳律师的指导下向当地法院提起行政赔偿诉讼,诉请通过行政赔偿程序彻底解决案涉被拆除房屋的补偿安置纠纷。

  法院经审理认为,集体土地征收过程中获得补偿安置的权利是基于集体经济组织成员身份获得的,不得随意被剥夺。

  本案4原告均为涉案村集体经济组织成员,依法当然享有获得补偿安置的权利。王女士主张其已与小张等3人分户,应按两户进行房屋安置。

  法院认为,符合条件的成年子女分户居住是我国农村的一项传统习俗。本案中,小张婚后已与其父亲分户,单独取得户口簿,仅因政策调整而未能通过“先拆先批”完成单独批基建房。

  此种情形下,若将王女士与小张户合并安置,将导致王女士的安置面积减少,客观上损害王女士的居住面积权益。

  法院指出,本案被告街道办事处以农民私人建房审批户为标准,认定小张和王女士仍为“一户”,主张应合并安置,未能充分考虑房屋共同居住人的实际情况,忽略因政策调整导致小张户未单独批基建房的客观因素。对已经在户籍登记上完成“分户”的房屋共同共有人的安置补偿,要充分保障案涉房屋共同居住人依法享有的安置权益,不可随意进行“合并安置”!

  最终,法院考虑到4原告受到2013年“批基建房”失败影响的现实情况,决定仍按2014年当地启动“协议拆迁”时的安置房购买价格750元/平方米进行结算(2019年安置房价格已涨至1915元/平方米),于2021年9月3日作出《行政赔偿判决书》,判决被告街道办事处于判决生效之日起30日内给予小张户498.8平方米的安置房面积,给予王女士户107.5平方米的安置房面积,并赔偿4原告房屋补偿款及利息、临时安置补助费损失25万余元。

  目前本案二审尚在进行中。

  通过本案,陈丽芳律师团队想提示广大被征收人的是,“先拆先批”“拆旧建新”这种表述本身就是有问题的,应该翻过来表述为“建新拆旧”才比较合理,即农民先获批新的宅基地用于建房,获得了充分的居住权益保障,再在相关协议约定的期限内自行拆除原有的老旧房屋。这个逻辑才符合“先补偿后搬迁”的征收拆迁原理。

  当大家面临“一户”还是“两户”这一重要的事实认定争议时,一定要及时咨询专业律师,通过法律途径为自己讨回公道,避免因这一认定问题在安置面积上吃了大亏

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