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2022年农村一户多宅拆迁

摘要:无数事实证明,宅基地制度改革是真动作而非说说而已。农民朋友们能做的也只能是在法律、政策允许的范围内争取自身的利益最大化。想让“多宅”部分在拆迁中拿到与“一宅”部分相同标准的补偿安置利益,这几乎是不可能的。
2022年农村一户多宅拆迁

  自2020年新修订的《土地管理法》施行以来,“一户一宅”的宅基地使用分配原则得到强化,现实中为一些农民朋友津津乐道的“一户多宅”的生存空间被大幅压缩。自1999年“一户一宅”原则见诸于《土地管理法》至今,突破这一法定原则的情形可谓比比皆是,而如今恰恰是一波“拨乱反正”的高潮。那么,2022年农村的“一户多宅”将会面临什么?遇征收拆迁、棚改腾退等项目能获得补偿利益吗?本文,在明律师就结合一些地区的较新政策为大家做解读。

  【要点一:“一户一宅”原则底线不容触碰】

  我国宅基地管理制度的本质特征被农业农村部归纳为以下几点:

  1. 集体所有;宅基地的所有权归农村集体经济组织,农户只享有使用权。

  2. 成员使用;只有本集体经济组织成员才有权依法分得宅基地用于建房居住,外村人、城镇户籍居民都无权占有使用。

  3. 一户一宅;一户只能拥有一处宅基地,“一户多宅”为非正常状态。

  4. 限定面积;各省市区都有自己的宅基地面积控制标准,一般在140平方米至200多平方米不等。

  5. 无偿取得;宅基地使用权是村集体通过“村民自治”程序无偿分配的,农户无需向村集体“交费”。

  6. 长期占有;宅基地使用权是《民法典》中的用益物权,在某一“户”村民有人健在的情况下,该户村民可长期合法占有使用。

  7. 规划管控;宅基地应纳入乡村庄规划,申请宅基地建房需获取乡村建设规划许可证。

  8. 内部流转;宅基地使用权仅能在本集体经济组织内部转让、交易,个别宅改试点地区可在县域内流转,但仍仅能针对农村村民。

  基于农村宅基地的上述特征和“人多地少,土地资源稀缺”的客观现实,“一户一宅”的原则得以存在20余年,并在近年来不断得到强化。

  譬如2020年8月制定的《湖北省农业农村厅 湖北省自然资源厅 湖北省住房和城乡建设厅关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》中就指出,严格“一户一宅”法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过所在地县级人民政府规定的面积标准,并严格按照批准面积和建房标准建设住宅;村民出售、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的不予批准……在新房建成六个月内,村民应将易址建房后的原宅基地或在原址建房后多余的宅基地交还村级组织。

  而对于不能保障一户一宅的地区,通过建设村民集中居住区,让村民上楼居住等途径实现“户有所居”也是法律和地方政策所明确支持的。

  综上,我们可以得出结论:通过购买等非法方式新增“一户多宅”是被法律和政策坚决禁止的,其既无法办理确权登记,也不能获取征收补偿,农民朋友们切勿拿老黄历看新问题,再在“买宅基地”上动那没用的脑筋了。

  【要点二:“一户多宅”的结局——逐步退出】

  隶属于湖北省襄阳市的枣阳市日前发布了《农村宅基地和住宅审批管理办法(试行)》,里面的这样一句话颇值得农民朋友们注意:

  农村村民一户只能拥有一处宅基地。超过一处的,应当逐步退出。

  这几乎是对“一户多宅”现状的存续判了“死刑”!请注意,“逐步退出”这一要求针对的决非违法取得的“一户多宅”,而恰恰就是用于解决历史遗留原因形成的“一户多宅”问题的。

  实践中,形成合法的“一户多宅”事实的最主要原因有二:一是符合当地分户建房条件未分户,但在村内另行建房分开居住的;二是因继承宅基地上房屋形成的“一户多宅”。

  然而这部分合法的“一户多宅”似乎并不能继续得以“存续”下去,等待它们的将是两方面的政策:一是收取宅基地有偿使用费;二是鼓励自愿有偿退出。

  而在自愿有偿退出的宅基地制度改革措施下,退出所能得到的补偿将会明显低于拆迁补偿,这是所涉村民必须要考虑明白的。

  而对于违法形成的“一户多宅”,则有更为严厉的政策措施在等着它:

  浙江省象山县政府2021年5月发布的《关于开展“一户多宅”清理整改落实行动实施方案》中指出,通过10个月左右时间的清理整改,全县列入整改范围应拆(收)未拆(收)的“一户多宅”,基本完成应拆尽拆、应收尽收的任务,实现历史违法“一户多宅”“基本清零”。

  全县应拆(收)未拆(收)的“一户多宅”,主要包括:

  1. 1999年1月1日以来批准新宅基地原有旧房应拆除或收回而未拆除或未收回的(新旧宅占地面积合计未超过限额的除外),或者审批时瞒报旧房情况的;

  2. 已有合法住宅未经批准擅自异地搭建的违法建筑;

  3. 参加下山移民、农房“两改”等项目,已由相关部门备案,易地迁建新房或购置“两改”房后旧房未拆除或未收回的(包括与村经济合作社签订了旧房拆除或收回协议但未履约的);

  4. 其他情形的违法“一户多宅”。

  显然,“一户多宅”无论合法与否都将在2022年面临十分严峻的局面。“怎么吃进去的怎么吐出来”或将成为大概率的事件。

  站在“清理整改”工作的角度上看,“一户多宅”的占有使用者事实上已经占了超过20年村里的“便宜”,严重影响了合理保障村民住宅用地需求的大原则,肥了自己却瘦了其他村民。

  基于上述肉眼可见的客观情况,在明律师提示广大因历史遗留原因合法形成“一户多宅”的农户以下5点:

  第一,至少确保自己居住使用的一处宅基地及房屋完全确权登记,领取“房地一体”的不动产权证书。切勿因主张两处、三处都要确权登记而实际一户都没确上权。有特殊原因不愿妥协的,要及时咨询专业律师寻求法律帮助,不可盲目拖延时间。

  第二,切勿擅自对“多宅”部分进行新建、翻建、扩建,否则极易因办不下来乡村建设规划许可证而形成新增违建,这类“在施”违建乡镇街道是有权径行予以拆除的,不受《行政强制法》规定程序的限制。

  第三,所谓“自愿有偿退出”关键在自愿,而不得强制。若“多宅”部分的住宅房屋仍在,那么当事人有权继续居住使用,并参与确权登记,这一权利是得到中央文件的明确支持的,任何地方上的“土政策”都不得剥夺。

  此外,当事人也可通过宅基地上房屋的出租等途径对其进行盘活利用,遇到村委会从中作梗的情况也可及时寻求法律帮助。

  第四,一旦村集体针对“多宅”部分作出了收回宅基地使用权的决定,当事人要第一时间咨询专业律师,争取通过要求乡镇街道监督改正、直接提起行政诉讼等途径将其撤销,从而保住自己的宅基地使用权。

  第五,注意保留和收集能够证明自己合法占有“多宅”部分的证据,为征收拆迁中随时可能到来的补偿安置纠纷做足准备。

  无数事实证明,宅基地制度改革是真动作而非说说而已。农民朋友们能做的也只能是在法律、政策允许的范围内争取自身的利益最大化。想让“多宅”部分在拆迁中拿到与“一宅”部分相同标准的补偿安置利益,这几乎是不可能的。

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