拆迁补偿协议的性质是资产交易吗，政府拆迁补偿房屋是否属于非货币性资产交易

拆迁补偿协议的性质是资产交易吗，政府拆迁补偿房屋是否属于非货币性资产交易

政府拆迁补偿房屋属于非货币性资产交易。

具体分析如下：

一、拆迁补偿方式的选择

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。当被征收人选择房屋产权调换时，市、县级人民政府应提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

二、非货币性资产交易的定义

非货币性资产交易是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。在此情境下，政府提供的拆迁补偿房屋作为一种资产，与被征收人的原有房屋进行了产权调换，这本质上是一种非货币性的资产交换。

三、拆迁补偿房屋的性质

拆迁补偿房屋虽不同于一般的商品房，但其仍具有不动产属性，可以作为产权调换的标的。在产权调换过程中，被征收人原有房屋的产权被注销，同时获得拆迁补偿房屋的新产权。这一过程涉及产权的变更与转移，属于非货币性资产交易的范畴。

综上所述，政府拆迁补偿房屋属于非货币性资产交易，因为它涉及到了不动产权益的交换与转移。

法律分析：

在拆迁补偿中，除了货币补偿外，还存在非货币补偿。

非货币补偿包括两种形式：

物权性补偿和非物权性补偿。

法律依据：

1.《城市房屋拆迁管理条例》第十四条规定：

对因征收拆迁而导致房屋、固定设施、植被、地面附属物等财产受到损失的，应当按照其实际价值予以补偿。

2.《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：

补偿的主要形式是货币补偿，也可以采取物业权调换、设施建设、土地划拨等方式进行补偿。

3.《拆迁补偿协议》第三条规定：

拆迁补偿包括货币补偿和非货币补偿。

4.《物权法》规定：

物权性补偿是指因物权受到侵害而获得的补偿，包括对物权的修缮、重建、补偿价款等。

5.《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定：

非物权性补偿包括公共设施建设、土地划拨、物业权调换等。

一、核算透析

由于拆迁补偿协议上一般只反映拆迁及补偿的面积，而不反映其价值量，房地产开发企业在会计处理时，大多将“实物补偿方式”误解为“非货币性资产交换”，按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理，只将收到补差部分确认收入，而对补偿给被拆迁人的房产既不确认收入，也不确认成本。

这种处理方式表面看似合理，其实是错误地使用了会计政策，虽然少交了置换部份的营业税金及附加，但是也为企业在进行土地增值税汇算清缴时带来了很多不必要的麻烦，总觉得有很多解释不通的地方，如果税务机关强制要求补缴该部分税金的话，企业也只有吃哑巴亏如实上缴，同时也不能将该部分成本进行土地增值税的抵扣，给企业带来了巨大的经营和税务风险。

从会计的角度，根据实质重于形式原则，就其交易的实质，这其实就是以新换旧，即房地产开发企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产的一项交易。

这项经济业务分别由“购买”和“销售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房，再将新房以相同的价格出售给被拆迁人。

但在实际操作过程中，将会出现无法确定其计量价格，使得不具备可操作性而成为一个无法解决的问题。

从税法的角度，非货币性补偿形式下，返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认“计税收入”，缴纳营业税金及附加。

从这一点看，要取得这个计量价格必须等到项目完工清算后才能得出，从时间上看，这是不现实的问题，但我们可以在实际业务发生时，根据本公司上一年完工实际已销售房产的平均成本作依据先进行账务处理，等该项目完工清算时再根据实际成本进行相应地调整，这样这个问题就可以迎刃而解了。

二、计量价格的确定

由于项目完工时实际发生的成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本，这样构成项目的成本(暂估入账部分成本)成为一个循环，导致不能得出真实的计量价格，但可以采用以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格。

(一)不考虑非货币性补偿部分的成本法

如果发生非货币性拆迁补偿部分涉及金额不多，可以根据会计上的重要性原则，不确认此部分的金额，以项目实际发生的成本剔出暂估入账的成本后的成本计算得出计量价格。

单位计量价格=(项目实际成本-暂估入账成本)÷可售面积

计量价格=单位计量价格×补偿面积

(二)修正成本法

以上一项目平均成本为基础，用上一项目到本项目完工期间的平均经济增长率来进行修正。

单位计量价格=(上一项目的平均成本+上一项目的平均成本×上一项目至本项目完工时的平均经济增长率)÷可售面积

计量价格=单位计量价格×补偿面积

(三)核定成本法

以主管税务机关或物价部门核定的“成本价”为准。

(四)成本还原法

本方法是利用数学原理及工具建立模型求解得出，所以也称数模求解法。

下面通过一个数学命题来介绍该方法的原理及模型：

假设：

某房产开发公司开发A项目的全部成本为2000万元，开发的建筑面积为18000平方，其中：

可用于对外销售部分面积为15000平方，用于拆迁补偿部分面积为3000平方，由于拆迁补偿部分对价成本我们不知道，设定为M，那么整个项目的开发成本为2000+M;则有下列等式成立：

公式解析：

1.[(2000+M)÷18000]为A项目的单位成本

2.[(2000+M)÷18000]×3000为用于拆迁补偿部分的成本

3.M即是我们用于拆迁补偿部份的成本

我们可以用图1来表示他们之间的关系：

拆除非住宅房屋实行货币补偿的，补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、土地使用权取得方式等因素，以房地产市场评估价格确定。

不适用最低补偿单价标准和价格补贴。

（1）拆除未出租非居住房屋，对所有人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×100％。

（2）拆除公有出租非居住房屋，对所有人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×20％；

对承租人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×80％。

（3）拆除房管部门代管的非居住房屋，对所有人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×100％；

对承租人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×80％。

（4）拆除房管部门代理经租的宗教团体所有非居住房屋，对所有人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×100％；

对承租人的补偿款为：

货币补偿金额＝市场评估价×80％。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

拆除非住宅房屋实行货币补偿的，补偿金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、土地使用权取得方式等因素，以房地产市场评估价格确定。

不适用最低补偿单价标准和价格补贴。

（1）拆除未出租非居住房屋，对所有人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×100％。

（2）拆除公有出租非居住房屋，对所有人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×20％；

对承租人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×80％。

（3）拆除房管部门代管的非居住房屋，对所有人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×100％；

对承租人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×80％。

（4）拆除房管部门代理经租的宗教团体所有非居住房屋，对所有人的补偿款为：

货币补偿金额＝被拆除房屋的市场评估价×100％；

对承租人的补偿款为：

货币补偿金额＝市场评估价×80％。

法律依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

法律分析：

在拆迁补偿中，除了货币补偿外，还存在非货币补偿。

非货币补偿包括两种形式：

物权性补偿和非物权性补偿。

法律依据：

1.《城市房屋拆迁管理条例》第十四条规定：

对因征收拆迁而导致房屋、固定设施、植被、地面附属物等财产受到损失的，应当按照其实际价值予以补偿。

2.《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：

补偿的主要形式是货币补偿，也可以采取物业权调换、设施建设、土地划拨等方式进行补偿。

3.《拆迁补偿协议》第三条规定：

拆迁补偿包括货币补偿和非货币补偿。

4.《物权法》规定：

物权性补偿是指因物权受到侵害而获得的补偿，包括对物权的修缮、重建、补偿价款等。

5.《城市房屋拆迁管理条例》第十七条规定：

非物权性补偿包括公共设施建设、土地划拨、物业权调换等。

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内容审核：尹浩腾律师