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2021年新的区片综合地价上线了,拆迁补偿标准真的提升了吗?

时间:2021-01-21 09:26:12 浏览量:54次


摘要: 《土地管理法》自2020年1月1日施行已一年有余,各省区市也陆续发布了最新的征地区片综合地价标准及相关补偿政策文件。许多被拆迁村民也热衷于勤上网查查表格,看看自家所在的地方一亩地征拆要补多少钱了,对通

《土地管理法》自2020年1月1日施行已一年有余,各省区市也陆续发布了最新的征地区片综合地价标准及相关补偿政策文件。许多被拆迁村民也热衷于勤上网查查表格,看看自家所在的地方一亩地征拆要补多少钱了,对通过征地拆迁改善生活也多了一丝期许。不过,在明律师要提示大家的是,拆迁补偿标准之关键有时并不在于征地区片综合地价,对补偿标准,大家还得全面看。

2021年新的区片综合地价上线了,拆迁补偿标准真的提升了吗?


【要点一:区片综合地价标准只管“农用地的补偿价值”】


我们只需回到《土地管理法》第48条规定原文中去,便不难弄准区片综合地价标准的适用范围。


征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。


制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。


而该条还规定,征收土地应当依法及时足额支付的补偿费用共有5类,包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅的补偿费、其他地上附着物和青苗的补偿费和被征地农民的社会保障费用。


也就是说,区片综合地价标准只占其中之二,且土地补偿费还是支付给被征地农村集体经济组织的,并不能直接下发给农村村民。


故此,仅仅是区片综合地价标准的“几年一调整”,并不能就此得出拆迁补偿标准提升的判断。


对于农民而言,补偿的关键恰恰在于其余的3种补偿中。


【要点二:集体建设用地的补偿价值与农用地的等同吗?】


在各地制定的区片综合地价标准中,通常都会有这样一句表述:征收集体建设用地参照所在区片集体农用地区片综合地价标准执行。


也就是说,各地宅基地等“集体建设用地”的征收补偿标准与农用地是“1:1”的关系,直接对照公开的表格数字就能获知某片区宅基地、集体公益性建设用地的补偿价值了。


但在明律师一向认为,这种计算方法并不合理,恐不能正确反映农村宅基地使用权的价值。建房用地和农用地因其在用途层面存在显著差异,其土地价值标准也不应等同。


毕竟,宅基地使用权存在盘活利用的空间,一旦自愿有偿退出或者被依法收回都有可能调整规划为集体经营性建设用地。


宅基地的“市场价值”“经营价值”将在未来几年内逐步得到显现,此时继续以征收农用地的补偿标准来直接套用在宅基地和其他集体建设用地上,略显不妥。


实践中,宅基地的区位补偿价或者土地使用权基价等概念范畴内的补偿标准都会较区片综合地价标准有所提升,皆因其考虑了不同的土地用途和土地增值收益。


【要点三:补偿安置关键看房和地上附着物】


农村村民住宅和其他地上附着物的补偿价值在实践中无疑所占比重最大,也是最值得被拆迁村民关注的。


在明律师提示广大农民朋友们以下3点:


一是要争取对住宅房屋、厂房、养殖场等建筑的专业评估,尽量杜绝“一刀切”制定的标准。一来统一标准明显不会顾及个体的差异,往往会把建造时间较新、装饰装修较高档、建筑结构选材优良的房屋价值压低;


二来评估环节一旦引入,被拆迁人将获取从选择评估机构、入户实地查勘、接收评估报告到申请复核和专家委员会鉴定等一系列监督、救济权利,这对最终补偿结果的公平性无疑是有益的。


二是要盯紧对无证面积的调查、认定和处置,避免因无证而被认定成违建,进而不予补偿。换言之,想要获取满意的补偿,最重要的不在于急着“查表看标准”,而在于赶紧把房屋、养殖场的相关审批报建材料、凭证找出来。


三是对大面积种植的特殊苗木花卉或者经济作物,要及时进行全景的拍照、录像,尽量做到栽培数量、品种、市场价值、生长状况的清晰可查,避免因违法强占强铲行为而蒙受不必要的损失。


譬如在近期公布的江苏省徐州市土地征收青苗和地上附着物等补偿标准列表中我们就不难发现,其他地上附着物、苗木花卉等的补偿标准都是相对明确、固定的。


但在表格的最后有这样的备注:未列入本表内的树木、花木等附着物和地上附着物根据市场价格确定补偿标准。


而这个“市场价格”究竟如何,被拆迁人一定要有举证证明的主动性,拆迁方估出来的结果往往是我们难以接受的。


在明律师最后要提示广大被征地农民的是,征地区片综合地价标准的调整、提升绝对是一件好事,起码意味着农民的耕地、林地等农用地更值钱了。但就征拆矛盾仍多发于房屋拆迁领域这点而言,被拆迁村民还是要把更多的精力投入到对宅基地上房屋、经营性厂房、养殖设施等补偿价值的关注上,在表格之外做文章,才能最终保障大家获取完整、满意的补偿安置。


附:徐州市最新征地区片综合地价标准(含青苗和地上附着物补偿标准)

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