征收拆迁旧城改建补偿标准,估价师忘签字?3年了判令重作

时间:2021-01-14 14:30:07 浏览量:127次


征收拆迁项目启动时,大部分被拆迁人关注的或许不是征收项目本身,而是与被征收人自身利益息息相关的补偿问题。而补偿问题,又与征收时点、评估时点和补偿时点等紧密相关。实践中,会出现这么一种情况,征收决定作出后,政府迟迟不作出补偿决定,有的评估时点和补偿时点相差数年之久。那么这种情况下,被征收人要如何保障自己的合法利益呢?本文,来看梁红丽、张天雨律师代理的一起案件中是如何撤销征收补偿决定的。

【案情介绍:旧城改建补偿决定姗姗来迟】‍

旧城改造

委托人的房屋位于xx市xx区,建筑面积为123.05平方米,房证地证齐全。2016年6月23日,区政府作出9号《房屋征收决定书》,委托人的房屋被纳入旧城改建项目征收范围内。然而,此后委托人与征收方一直未就补偿安置问题签订补偿安置协议。


2019年9月17日,区政府作出涉案《补偿决定书》,委托人在收到该《补偿决定书》后遂与北京在明律师事务所的梁红丽、张天雨律师取得联系。


在两位专业律师的指导下,委托人决定对这样一份涉嫌遗漏补偿项目且违法点重重的《补偿决定书》提起行政诉讼,争取依法将其撤销。


【律师解读:怎样审查一份征收补偿决定?】‍


本案属于国有土地上房屋征收与补偿类行政案件,项目涉及旧城改建。涉案《补偿决定》存在多处违法问题 梁红丽、张天雨律师在庭审中一一作了阐述:


一、迟迟不作出补偿决定,违法!


本案的评估时点与征收决定作出的时点(2016年6月23日)一致,而补偿决定作出的时间是2019年9月17日,这中间已经相隔了三年多。


按照《房地产抵押估价指导意见》,评估报告的有效期为一年。在此期间,被告与委托人未签订补偿安置协议,也不及时作出补偿决定,此后作出的补偿决定时点与征收决定公告时点明显不合理延迟。


同时,根据《xx市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》第六十四条,房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府作出补偿决定。


被征收人、公有房屋承租人少于800户的,补偿决定一般应当自签约期满之日起6个月内作出;被征收人、公有房屋承租人超过800户的,补偿决定一般应当自签约期满之日起9个月内作出。


本案中,签约期是正式评估结果公布6个月以内,即正式签约期于2016年年底结束,补偿决定最晚也应该于2017年9月作出。


但本案补偿决定作出时间是2019年9月17日,明显不合理延迟,且该原因也不应归责于被征收人。


该补偿决定的送达时间是2020年5月14日,被告工作人员让原告签署了当天的送达回证并把补偿决定书的原件交给原告,因此应以此时作为原告收到补偿决定的节点。


二、评估机构的选定、评估报告的作出存在疑问。


首先,被告确定评估机构的方式违法。被告客观上进行过两次评估机构的协商选定程序,第一次是2016年7月18日至7月26日,其通过投票的方式协商选定了第一次评估机构,但未达成一致。


第二次是2016年9月24日至9月26日,再次通过投票的方式协商选定了第二次的评估机构。其本质上是进行了两次协商选定评估机构的过程。


既然被告定义了第一次协商选定的方式是投票,那么第二次就不应该再次重复采取同样的投票方式进行评估机构的选定,该方式就不具有客观性和公正性,违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中关于评估机构选定的规定。


而且,被告提供的2016年8月8日的评估机构协商选取结果的公示也记载,要采取摇号方式随机确定评估机构,但之后却又不按照自己公示的方式进行评估机构的选定。


同时,原告并未收到所谓的评估机构选定意见表,被告剥夺了原告参与评估机构选定的权利。


其次,原告直到庭审当庭才见到被告提供的分户评估报告,还仅仅只是一份复印件。原告从未收到过被告送达的分户评估报告,被告也并未提供任何证据证明其进行过送达。


同时,被告主张送达的评估报告仅为房屋价值的评估报告,根据其提供的补偿安置方案,临时安置、构筑物、装修都需要评估机构进行评估,同时出具相应的评估报告。


原告认为,该四份报告是不可分割的整体,整合起来才是法律中所定义的分户评估报告。若对于装修、临时安置、构筑物的评估结论存有异议,未送达该报告根本无法保障原告在内的被征收人的知情权、异议权。而且,该评估报告房屋价值评估结果也过低。


三、估价师本人仅盖章但未签字,补偿项目遗漏装饰装修价值部分。


《国有土地上房屋征收评估办法》规定,评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章,不得以印章代替签字。


而本案中,分户评估报告仅有估价人员的印章,并无本人签字,明显不符合上述规章对评估报告的形式要求。仅此一点涉案征收补偿决定也应当依法予以撤销。


此外,本案中被告区政府所作补偿决定对涉案房屋的装饰装修价值未给予补偿,存在遗漏补偿项目的问题。


鉴于涉案补偿决定存在诸多违法之处,xx市中级人民法院于2020年12月22日作出(2020)鄂01行初525号行政判决书,判决撤销被告区政府作出的《房屋征收补偿决定书》,并责令其重新作出征收补偿决定。委托人的合法权益得到了初步维护。

通过上述案例,我们可以看到,补偿决定的作出是需要合法合规的,不能随意拖延时间,或者缺斤少两,侵害被征收人的合法权益。《国有土地上房屋征收与补偿条例》对补偿决定的合法条件做了明确的规定,征收方应严格按照法律规定的要求完成。


判断房屋征收补偿决定是否合法,可以从依据、主体、程序、实体内容四个层面展开。


首先,从依据看,审查征收补偿安置方案是否合法有效;


其次,从主体看,审查作出征收补偿决定的行政机关是否为征收主体;


再次,从程序看,审查评估机构选定程序、评估报告作出程序是否合法;


最后,从实体看,审查征收补偿决定的补偿项目、补偿方式、补偿数额等是否合法正确。