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补偿未谈妥就遭强制搬离?这3点教训还不吸取就全晚了!

时间:2020-12-25 17:59:23 浏览量:52次


摘要: 1. 遭遇违法强制搬离后,选择申请行政复议要有充分的理由; 2. 要尽早开启权利救济,预留足够的时间和空间,不要待拆迁方“动手”后才想起来行动; 3. 对有特殊价值的地上附着物、青苗等物品要采取特

1. 遭遇违法强制搬离后,选择申请行政复议要有充分的理由;

2. 要尽早开启权利救济,预留足够的时间和空间,不要待拆迁方“动手”后才想起来行动;

3. 对有特殊价值的地上附着物、青苗等物品要采取特殊的取证、评估工作。

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【基本案情:盆景观光园遭强制搬离】

当事人焦女士在Z省T市某村从村集体手中租赁了若干亩土地,建起了苗木花卉盆景观光园。其所栽培的盆景苗木具有较高的观赏价值和市场经济价值,在当地也颇具影响力。

然而天有不测风云。几年前当地轨道交通建设项目启动,焦女士租赁的土地位于项目红线范围内。征收方委托评估机构对焦女士所种植盆景苗木的价值进行了先后两轮评估,评估价值竟相差多达2000万元。

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焦女士认可的,征收方不认可;征收方认可的,焦女士不接受。协商沟通因这两份结论截然不同的评估报告而陷于停滞,双方未能就补偿问题达成协议。

2019年12月,征收方组织上百人对焦女士的上述盆景苗木实施强制搬离,其所依据的仅是一份村集体和当地街道办下辖的项目建设指挥部作出的“限期搬离通知书”。强制搬离行为对焦女士的盆景观光园造成重大财产损失,许多娇贵的盆景苗木被移栽至别处后大量死亡或者半死不活,焦女士多年的苦心经营就此毁于一旦。

选择采取法律途径维护合法权益的焦女士却遭遇了如下困难和麻烦:
其一,焦女士在律师(不是在明律师)的指导下以区政府为强制搬离主体,向市政府申请行政复议,请求市政府确认区政府的强制搬离行为违法。

然而市政府很快作出复议决定对其请求予以驳回。焦女士只得向市中院提起行政诉讼,然而法院基本采信了区政府、街道办提供的证据和复议机关的调查结果,判决驳回了焦女士的诉讼请求。焦女士又向省高院提起上诉,结果还是未获支持。

其二,焦女士主张其在项目征地红线范围外还有与红线内数量、价值相当的一批盆景苗木同时被损毁灭失,然而这部分红线外的盆景苗木的数量、价值均无任何证据能够证明。且就红线内的部分,数量上已有征收方认可的评估结果予以证实,但在价值上却是相距悬殊。

 

【律师分析:3点教训需要吸取】

焦女士的遭遇笔者就为大家讲到这儿。那么这其中有哪些经验教训值得广大被征收人吸取呢?在明律师认为主要有以下3点:

一是其找上级政府申请复议的路径选择缺乏充分理由。一般而言,对于拆迁方的行政强制(含强制拆除房屋、强制占用土地、强制搬离人员及物品等)行为,救济上首选向法院提起行政诉讼,而不是先人为的来个“复议前置”。

本案中,街道办站出来“揽责”,承认强制搬离是其所为,而有区里的领导出现在现场仅仅是“观摩”而非“指挥”。在这种情况下,要不要及时将被告调整为街道办事处,需要专业律师的准确判断。但无论如何,先选择复议的做法显然没能起到任何积极的效果,尤其是这样选择的理由本就欠缺。

二是焦女士启动权利救济的时间偏晚。在强制搬离发生前,当事人始终将精力放在与征收方的协商和一次又一次的评估上,这些都没错,但只做这些就不那么合适了。

事实上,类似的交通基础设施建设项目均应通过征地程序推进,那么被征收人一定不要忽略对征地行为合法性的审查,即通过申请信息公开等途径获知项目的审批进展,针对实践中很有可能发生的“未批先建”“少批多建”“无证施工”等涉嫌土地违法情形申请查处。

而本案中当事人在强制搬离发生后才想起来诉诸法律,未能有效地给自己创造足够的权利救济空间和时间,在丧失对涉案土地占有的情况下客观上也失去了谈判的筹码,后续的权利救济行动必然会相对陷于下风。

我们常讲“以打促谈”,这里的“打(官司)”不是目的,但却是重要的手段。“胡萝卜加大棒”是拆迁方惯用的方法,被拆迁人一方也照样可以使用。

三是对于本案所涉的盆景苗木等具有特殊经济价值的物品,要有特殊的取证方式。按当事人自行委托的评估机构所出具的评估报告,这些盆景苗木一株的市价竟高达数千元至上万元不等,而征收方却认为其种植的是“苗木”又不是金子,估计都是按斤算钱买进的树苗,根本就不值这么多钱。

那么对于当事人而言,就务必要自行取证证明自己的盆景苗木的特殊价值。

1. 要能明确数量。光有一两张照片、一两段不连贯的视频显然是不够的,而要从不同角度进行全方位的拍照、录像,甚至动用无人机航拍等高科技手段将自己租赁的整块土地的种植情况完整地记录下来。

同时,要保留好购买树苗的发票、销售盆栽成品的流水情况等证明材料,使数量证据形成完整的证据链条。

2. 要能明确种类和市价。这是这类案件中的老大难问题。我们建议被拆迁人在录制视频时将不同的品种、市价等信息直接以“配音”“解说”的形式植入进去,同时争取与征收方共同选定双方都能认可的评估机构完成评估,必要时也可在专业律师的指导下自行委托评估。

 

在明律师最后要提示广大被拆迁人的是,看案例不是看热闹,而是要看门道。上述取证、权利救济的知识同样适用于一般的房屋拆迁案件,希望大家能尽力在程序中占据一个有力的位置,别再那么被动了。(王小明/文)