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棚户区改造,为何城里能补偿几套房,农村补一套都难?

作者:谢天泽 来源:在明律师事务所 时间:2019-09-05

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导读:征收活动中,同样叫棚户区改造项目,在城市和农村实施起来,被征收人所获的补偿却可能大不同。这让部分被征收人非常困惑,认为自己很吃亏,特别是农村地区的被征收人。城市棚户区改造,有的家庭最终获得了好几套安置房,而农村却只能补一套,甚至连补一套都难。城市与农村,被征收人的补偿安置待遇,为何有如此大的差距?本文,在明律师将帮助大家探寻其中原因,解开你的困惑。


【“老黄历”仍在用,拆迁实施随意性强】


在征收拆迁领域,城市和农村所适用的法律法规不同。现实情况不断变化,部分法律条文显得相当滞后。


当前,在城市实施棚户区改造,普遍适用2011年起施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)。该条例为国有土地上房屋征收与补偿活动提供了统一规范,同时为被征收人在对补偿安置不服时规定了明确的救济途径。


相较于590号令,针对农村地区的征收法律法规明显有些跟不上趟儿。国家层面的法律,我们只能找到施行多年的《土地管理法》。法律修改仍未完成,“老黄历”已经无法适应现实情况。


《土地管理法》将重心更多地投放于征地补偿,并未过多考虑农民房屋的价值。如果将农民房屋与地上附着物划等号,恐怕将让农民朋友无家可归。


故此,许多地方都出台了地方性的规定来调整农村棚户区改造、旧村改造之类的项目,更有些地方干脆将其列入了村民自治范畴,补偿安置及操作程序都是村里开会说了算。如此一来,农民所能享有的救济权利很少,而项目实施的随意性却很大。


棚户区改造


【计算方法城乡有别,同是房屋价值大不同】


《土地管理法》无法适应现实情况。那么农村房屋的补偿如何确定呢?当前,为了保障农民权益,各地通行的做法是按“宅基地区位补偿价+房屋重置成新价”来计算农村房屋的补偿,明确的规章依据是北京市的124号令。


中纪委、监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》要求,房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿,宅基地征收拆迁按当地规定的征地补偿标准,征地拆迁农户所得拆迁补偿及政府补贴,能够保障其选购合理居住水平的房屋。


这一补偿模式,相较于《土地管理法》已经有所进步,弥补了针对农村房屋补偿的空白。但其相较于590号令,仍然不够完善。


重置成新价只是农民建造房屋的成本,在材质、结构基本一致的情况下,建房成本几乎是一样的。而宅基地区位补偿价,需要结合各地方制定的政策计算,若是政策中的标准价格、指导价格已经多年未作修改,仍然难以保证农民朋友的居住需求。


对城市房屋价值的补偿则完全不同。根据590号令等法律法规,被征收房屋价值将由专业评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点,根据市场比较法,结合类似房地产的市场价格评估确定。


标准与计算方法的区别,导致补偿可能出现巨大悬殊。尤其是在一些特大城市、一线城市,国有土地上房屋的市场交易价格已经达到了几十万元一平米,而同一城市的农村房屋却只能按区位补偿价+重置成新价给予补偿,每平米可能就是一两万元甚至更低。


【农村房屋情况复杂,“违建无补偿”风险高】


房屋情况也是影响农村房屋补偿的关键因素。在农村地区,存在大量的无证、缺证自建房屋。一些地区甚至整村、整乡每家每户都存在无证、缺证的自建房屋,但从未有人意识到,这些房屋应当办理相关规划许可及不动产登记手续。


众所周知,违建无法获得补偿。遇到征收拆迁,这些房屋就面临着被认定为违法建筑的风险。许多人平时并不注意自家房屋是否超出了宅基地范围、是否违反规划,认为只要家家都建,那么我建就没有问题。在征收拆迁时,又主张自家房屋应当获得补偿。


显然,“法不责众”的老思想完全不适用于今日的法治社会。何况,“以拆违促棚改”是项目方一贯的伎俩,农民朋友切不可对此置若罔闻、不闻不问。


当然,由于农村发展程度及行政管理的实际情况,农村地区房屋缺乏相关手续的情况,有时并非农民可以克服解决的。造成这样的管理现状,难说行政机关没有责任。若是遇到“以拆违促拆迁”等滥用职权的行为,农民朋友还是应当坚决依法维护自身合法权益。


而城市棚户区改造中的被征收房屋,无证、缺证或权属不清的情况则相对少见。可能影响补偿安置待遇的,至多是被征收人的公房承租人身份,将降低其获得补偿的份额比例。


也就是说,农村房屋在建造合法性上的“先天不足”,导致其遭遇低补偿的风险较大。


【实施主体眼花缭乱,补偿方案人为操弄空间大】


棚户区改造是一项民生工程。在城市中,它主要是为了缓解居住困难、改善居住条件、提高生活质量。在依法实施征收的前提下,作出征收决定的主体为市、县级人民政府。


征收方会结合改造区域、改造对象的情况,调整具体项目的补偿方案。若一个城市棚户区改造项目范围内,居住条件已经十分恶劣,被征收人的居住困难亟待解决,我们就不排除征收方灵活设定安置政策、以优厚安置待遇缓解部分困难家庭住房紧张的可能性。


而针对农村集体土地上的房屋,以棚户区改造名义实施拆迁,其主体可能是多种多样的。例如政府根据法律及地方规定进行城中村改造,也有乡镇政府主导的、以协议征收形式推进的旧村改造、腾退项目。甚至还有通过村民会议、村民代表会议讨论决定的“村民自治”行为。


由于没有统一规定,在法律法规的框架外,征收实施主体可以完全自主制定补偿方案的内容,也极有可能在补偿协议中设置一些扩大己方利益、损害被拆迁人权益的条款。这让被拆迁人难以寻求有效的权利救济途径。


譬如村委会到底能不能作为行政诉讼的被告,就是一个疑难问题。虽然2018年新颁布的《行政诉讼法解释》规定能诉,但实际操作起来却是阻力重重。


综上,对于农村地区的被征收人来说,法律法规相对滞后、集体土地性质导致房屋“无市场价”、房屋权属不明晰、手续不全等现实情况,均可能导致补偿不尽人意。


在征收实践中,即使是土地与房屋性质相同、同一类型的项目,也难免出现补偿安置待遇悬殊的情况。就何为满意的征收补偿这一问题,我们还是要坚持个案分析的原则。如果感到补偿标准不合理、补偿数额及安置待遇不满意,你应当参考自己所在地区的政策,围绕所涉项目的补偿方案寻求救济。同时,咨询、委托专业律师也将帮助你更好地争取适度补偿。


最后我们总结一下农村房屋在遇到棚户区改造项目时获取较满意补偿的4大原则问题:


1. 拥有集体土地建设用地使用证、乡村建设规划许可证、个人建房用地审批表等有效建造审批手续;


2. 不存在未经批准改建、翻建等情形,宅基地上房屋未超出宅基地范围面积;


3. “非宅”房屋认定补偿标准通常偏低;


4. 补偿安置方案所适用的补偿标准及时进行了调整。


在明律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线:400-1835-600或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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