旧房拆了重建是否需要缴纳土地出让金，主要取决于土地的性质、重建是否符合规划以及当地政策规定。以下是对此问题的详细分析：
1）土地性质的影响
1.出让土地：
▷ 如果旧房所占用的土地是出让性质，即开发商或原使用者已支付了土地出让金，那么在重建时，只要土地使用年限未届满且用途未改变，通常无需重新缴纳土地出让金。
2.划拨土地：
▷ 如果土地是划拨性质，即政府无偿提供给使用者的，重建时可能需要根据当地政策规定，将划拨土地转为出让土地，并补缴土地出让金。具体金额由专业评估机构根据土地市场价值等因素确定。
2）重建规划与用途变更
1.符合规划要求：
▷ 若重建项目符合城市规划要求，且未改变土地用途（如仍为居住用地），则一般不需要重新缴纳土地出让金。
2.用途变更：
▷ 若重建过程中土地用途发生变更（如从居住用地变更为商业用地），则需根据新的土地用途重新评估土地出让金，并补缴差额部分。
3）当地政策规定
▷政策优惠或减免：
▷ 政府可能出台相关政策，对特定区域或类型的土地给予优惠或减免土地出让金的待遇。因此，在决定是否需要重新缴纳土地出让金时，应关注当地政府的最新政策和法规。
▷历史遗留问题处理：
▷ 对于存在历史遗留问题的土地和房屋，如早期未经批准擅自建设的房屋，其重建时的土地出让金处理需依据当地政府的具体政策和规定。
法律分析：
1.分摊面积：
住宅：
套内面积×10.68% （9层以下）
套内面积×12.65% （9层以上）
商住：
套内面积×10.68%（9层以下）
套内面积×19.25%（9-19层）
套内面积×21.88%（20层以上）
补分摊费计算方式：
单价×分摊面积×10%或20%（＜9层：
10% ＞9层：
20%）。
2.土地出让金计征公式为：
成交价×1%
3.个税，满五唯一免征，计征公式为：
成交价×1%
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十三条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
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文章来源参考：政府头条-旧房拆迁有无土地出让金怎么算，房屋拆迁土地出让金怎么补偿
内容投稿：褚皓泽
内容审核：刘畅律师
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