如何调整土地转让金额，土地使用权出让金变更性质

一、土地使用权出让金变更性质

土地使用权出让金在土地用途变更时，其性质及处理方式会发生变化，具体分析如下：

1）土地用途变更需调整土地使用权出让金

1. 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条，土地使用者改变土地使用权出让合同规定的土地用途时，应征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准。

2. 变更用途后，需依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。这意味着原出让金性质不变，但金额可能因用途变更而调整。

2）调整土地使用权出让金的具体情形

1. 用途变更导致土地价值提升：如将住宅用地变更为商业用地，因商业用地价值通常高于住宅用地，故需补缴土地出让金差价。

2. 用途变更未导致土地价值显著变化：若变更后的用途与原用途在土地市场价值上相近，可能无需补缴或仅需补缴少量差价。

3）调整土地使用权出让金的程序

1. 申请与审批：土地使用者需向相关部门提出用途变更申请，并提交规划部门批准文件等材料。

2. 评估与补缴：经审批同意后，由专业机构评估新用途下的土地市场价值，确定补缴金额，并完成补缴手续。

3. 变更登记：持补缴凭证等材料到不动产登记部门办理土地性质变更登记，换发新的土地权属证书。

二、土地转让费是什么费用

法律分析：

土地转让费是土地在转让过程中产生的费用总和，包括营业税、印花税、企业所得税、工本费等。

法律依据：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

三、土地出让金的新调整有哪些内容

依据我国国有土地出让金的相关规定，对于个人在转让其所持有的房屋土地使用权时，应按照一定比例补交相应的土地出让金。

而在1990年5月19日（含当日）之后购买的房产，则应该按照同样的标注地价，按照60%的比例缴纳土地出让金。

然而若是在1990年5月19日后购置的土地，那么需要按照标的地价的50%来计算所需缴纳的土地出让金。

改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。

改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。

为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。

企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；

抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。

划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。

划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。

与本文相关的参考案例(内容来源于网络收集)

✎四川省古鼎房地产开发有限公司、古蔺县自然资源和规划局破产债权确认纠纷二审民事判决书

本案为一起破产债权确认纠纷案件，上诉人古鼎房地产公司的上诉请求：

依法撤销四川省古蔺县人民法院作出的（2020）川0525民初2564号民事判决；

依法改判驳回被上诉人古蔺县自然资源局的全部诉讼请求；

本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

主要事实与理由：

上诉人与被上诉人间对补缴土地出让金未达成合意，原审法院也未明确土地出让金性质，故原审法院判决上诉人补缴土地出让金无事实基础，且原审法院所依据的《中华人民共和国土地管理法》第十八条及《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发2001]15号）第二项均不能有效支持被上诉人的诉求，因此，原审法院径行判决被上诉人债权成立属于认定事实错误，适用法律错误。

驳回上诉，维持原判，二审案件受理费497346元，由上诉人四川省古鼎房地产开发有限公司负担。

✎青岛东方某某实业有限公司、青岛一宇集团有限公司等建设用地使用权合同纠纷民事一审民事判决书

本案为一起建设用地使用权合同纠纷案件，原告青岛东方某某实业有限公司（以下简称东方某某公司）向本院提出诉讼请求：

1.判令解除原告与被告一于2013年9月9日签订的《协议书》；

2.判令被告被告二共同向原告返还300万元土地转让款及利息(以300万为基数，分两段计算：

自2013年9月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为969770.82元；

自2019年8月20日起计算至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至起诉之日利息为217165.83元)，具体计算金额详见利息计算表；

3.判令被告被告二向原告支付违约金300万元；

4.判令被告被告被告五在诉讼请求2、诉讼请求3的范围内承担连带责任；

5.判令本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任险等因诉讼所支出的费用由五被告承担。

以上暂计人民币：

7186936.65元。

事实与理由：

2013年9月9日，原告与被告一青岛一宇集团有限公司(原名称：

青岛一宇钢铁集团有限公司)签订《协议书》，约定：

被告一将其拥有的位于胶州市胶西镇西祝村的国有土地使用权(国有土地使用权证编号为：

1-11-24-501)转让给原告，转让价款2800万元。

被告青岛一宇集团有限公司、被告青岛鸿某某钢铁有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告青岛东方某某实业有限公司违约金（以300万元为基数，自2013年9月9日起至2020年8月19日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，被告青岛一宇集团有限公司、被告青岛鸿某某钢铁有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告青岛东方某某实业有限公司土地转让款300万元。

与本文相关的法律法规引用（来源政府网[flk.npc.gov.cn]）

※中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例:第十八条

土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

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文章来源参考：政府头条-如何调整土地转让金额的方法，土地转让金计算公式

内容投稿：岑黛玲

内容审核：赵阳律师