马丽芬律师现为北京在明律师事务所副主任、创始合伙人、首席督导律师，系北京市最早专注从事征地拆迁业务领域的律师之一，熟知北京及周边地区征拆案件的谈判习惯和补偿政策。自2006年起在征地拆迁法律领域深耕，目前已近20年，其独立或合作办理相关案件超2000件，涵盖直管/自管公房、私房/宅基地、企业厂房、承租房屋及集体土地征收等多种类型，尤其在处理企业拆迁与住宅房屋拆迁方面成果显著，成功为数千位被征收人维护合法权益。
土地使用权作为无形资产，一般无残值。无形资产的使用寿命有限的，其残值通常视为零。也存在例外情况，若满足以下特定条件，土地使用权可能具有残值：
1）有第三方承诺在土地使用权的使用寿命结束时购买该土地使用权。这意味着，如果有其他实体或个人同意在土地使用权到期时以一定的价格购买，那么这块土地的使用权在到期时可能具有残值。
2）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在土地使用权使用寿命结束时很可能存在。这种情况下，如果有一个活跃的土地使用权交易市场，并且这个市场在土地使用权到期时仍然存在，那么这块土地的使用权也可能具有残值。这是因为，活跃的市场能为土地使用权的转让提供一个参考价格。
总的来说，虽然土地使用权作为无形资产一般无残值，但在特定条件下，如存在第三方购买承诺或活跃市场的情况下，可能具有残值。在具体判断时，需要综合考虑各种因素，并咨询相关专业人士的意见。
请注意，以上分析主要基于一般的会计和财务原则，并未特指任何具体的法律条款。在实际操作中，应咨询专业的会计或法律顾问以确保合规性。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。由于当月增加的无形资产，当月开始摊销
当月减少的无形资产，当月不再摊销，所以2010年之前未摊销的要补上如果从2011年1月1日开始算，年限为45年8个月，软件中没有的科目可以自己增加摊销时按使用部门或者作业的成本分摊：
借：
在建工程管理费用销售费用制造费用贷：
累计摊销无形资产的摊销年限一般按照一下顺序：
1、按照合同规定收益年限（法律并无规定）
2、按照法律规定有效年限（合同并无规定）
3、按照收益年限与有效年限两者之中较短年限（合同与法律均有规定）
4、不超过10年（合同与法律均无规定）。土地使用权的摊销年限应以合同约定的使用年限为摊销年限。《企业会计制度》明确规定的无形资产的摊销年限的计算，虽然说可以不理它，按照10年进行摊销，但是在年终汇算清缴的时候一样会按照20年的摊销年限进行审核，多摊销的部分要进行纳税调整的。具体的账务处理：
借：
管理费用－－－－摊销（20年摊销）贷：
无形资产－－－－土地使用权可以在年底一次摊销当年应摊销的无形资产。购入土地使用权，并在该土地上建造的房屋在会计处理时应分别作为无形资产和固定资产核算，并分别进行摊销和计提折旧。直接购入有土地使用权的房屋时，无法分清土地和房屋的价值的，只能作一项固定资产核算，能分清的也分别核算。土地使用权的摊销按土地购买时确认的使用年限平均摊销，未规定或无法确定使用年限的视同无限期使用，不用摊销。土地使用权与长期待摊费用都是用来归集费用的，归集后再进行分摊，而且二个费用最终都是分摊到管理费用科目。土地和房产一定要分开计提，你做个电子的明细表，把土地和房产分开。年限也不一样，房产可以按20年计提的，土地使用权按使用权证上的剩余年限摊销。按照税法的规定，如果是单独购入的土地，做为无形资产核算．实际上购入的是土地的使用权，会有一个证的．按照证书的注明的使用年限（一般是70年），减去购入前的年限，就是购入后的可使用年限．以这个可使用年限做为摊销年限．如果连同地上建筑物一起购入的，如果可以分清土地与建筑物的价值的，应分别做为无形资产和固定资产核算．如果无法分清或无法确定土地价值的，则将土地连同建筑物做为一个整体，合并按固定资产核算，按照地上建筑物的可使用年限进行折旧处理。无形资产一般无残值，按年限平均摊销。土地使用权与地上建筑物应当别开进行摊销和折旧。（土地使用权和建筑物各自算各的，当成两个不同的资产处理）例外情况：
1房地产开发企业，相关土地使用权计入所建造的房屋成本。2企业外购建筑物，土地使用权与建筑物确实无法分离的，将土地使用权按固定资产处理。以上是关于土地使用权摊销残值的相关法律规定的解答。
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文章来源参考：政府头条-土地使用权有残值吗为什么，土地有残值率吗
内容投稿：湛书
内容审核：马丽芬律师
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