买毛坯房要土地使用权吗，买在开发商买毛坯房都要他什么手续

一、买在开发商买毛坯房都要他什么手续

购买毛坯房时，从购房前到购房后，开发商需提供一系列手续以确保交易的合法性和购房者的权益。以下详细阐述这些手续：

1）购房前开发商应展示的手续

1. 五证齐全

▷ 《国有土地使用证》：证明开发商已合法取得土地使用权。

▷ 《建设用地规划许可证》：表明土地使用符合城市规划要求。

▷ 《建设工程规划许可证》：规定建设工程的位置、规模、功能布局等，确保工程符合规划。

▷ 《建设工程施工许可证》：开发商在具备施工条件后，向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取，证明工程可合法施工。

▷ 《商品房预售许可证》（如为预售）：进行商品房预售前，开发商需向房地产管理部门申请预售许可，满足已交付全部土地使用权出让金、取得相关许可证、投入开发建设资金达到规定比例等条件。

2）购房中开发商应提供的手续

1. 签订《商品房买卖合同》

▷ 合同内容：详细规定房屋的具体位置、面积、价格、付款方式、交房时间、质量标准及违约责任等关键条款。

▷ 合同备案：合同签订后，开发商需进行备案以增强法律效力，保障购房者权益。

2. 房款发票或收据

▷ 作用：作为购房者支付购房款的重要凭证，证明交易行为，也是办理房产证、缴纳契税等后续手续的必备文件。

▷ 注意事项：发票或收据上应清晰注明房屋的具体信息、购房金额、开票日期等内容，购房者需确保发票或收据的真实性和有效性，并妥善保管。

3）购房后开发商应提供的手续

1. 房屋交接时的手续

▷ 房屋交接单：双方签署，确认房屋的交付状态、配套设施是否齐全、是否存在质量问题等，是房屋交付的重要证明。

▷ 《住宅质量保证书》：开发商对所售房屋质量的承诺和保证，明确保修责任和范围。

▷ 《住宅使用说明书》：介绍房屋的结构、性能、各部位（部件）的类型、性能、标准等情况，以及正确使用方法、保养维护注意事项。

▷ 《竣工验收备案表》：房屋经过相关部门验收合格的法定证明文件，表明房屋在建筑工程质量、消防、环保等方面均符合国家规定的标准和要求。

2. 办理产权登记时的手续

▷ 协助办理房产证的相关文件：包括房屋平面图、初始登记证明等，是购房者办理房屋产权登记的必要材料。

▷ 其他相关文件：根据当地政策和规定，可能还需要提供契税完税证明、维修基金缴纳证明等。购房者应提前了解当地政策，确保所有相关文件的齐全和有效。

二、毛坯房和新房的区别

买二手毛坯房和新房的区别挺多的，主要有：

1、交易条件不同

开发商将新房出售给购房者的前提条件是：

开发商需要取得五证二书

二手房业主出售二手房的前提条件是，取得该房屋的不动产证，并且贷款结清了，房屋才可以上市交易。

2、买房首付、贷款额度不同

新房和二手房的首付比例是一样的，但在实际交易的过程中，由于贷款额度不同，使得买房的净首付也不同。

比如，买100万的新房和二手房（假如二手房评估价为80万），首付比例均为30％。

新房的首付款为30万。

二手房的首付比例为44万，即［100－80×（1－30％）］。80×（1－30％），表示二手房其贷款额为评估价的70％，而由于总房款是100万，因此，100万减去贷款额，即为二手房的首付款。

3、贷款年限不同

贷款年限受到很多因素的影响，常见的影响因素就是贷款人的年龄。一些二手房由于房龄过老，买房时，贷款的年限会受到限制。

比如，25岁的年轻人贷款买新房，可以贷款30年

但如果买房龄较老的二手房，可能只能贷款20年了。

4、买房税费不同

新房主要需要缴纳契税、房屋维修基金、一年的物业费和取暖费等主要税费。

二手房由于拿房产证时间的长短不同，税费也不一样

①房产证未满2年的房子：

主要是契税、增值税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

②房产证满2年的房子：

主要是契税、个税、贷款担保费、中介费等主要税费。

③满五少有的房子：

主要是契税、贷款担保费、中介费等主要税费。

相比之下，新房的税费比二手房低不少。

5、交易主体、流程繁简不同

新房主要是购房者与开发商进行交易，二手房是购房者、出售方、中介等三方进行交易。

新房的交易流程相对比较简单，二手房的交易流程则比较复杂。

6、房龄长短不同

房龄是至房屋竣工之日开始算起，因此，新房的房龄比较小，而二手房尤其是一些老旧二手房，房龄比较老。

二手房房龄越老，居住的舒适度就越低，此外，房龄老的二手房，房屋的维修费用也比较高。

7、交房时间长短不同

如果买的新房是期房，需要花较长时间等待交房

买的现房，则与二手房一样，可以很快交房。

8、买房风险不同

如果买的新房是期房，主要风险就是延期交房、开发商变更规划、楼盘烂尾、房屋质量问题等。

二手房的主要风险来自于房屋本身、中介、出售方

比如买到凶宅，中介的操作不规范、忽悠买房，或者出售方并非真正的房屋产权所有人。

9、小区、房屋本身的不同

①装修程度

新房一般是毛坯房或者精装房。

市面上的二手房，有毛坯房、简装房、精装房和豪装房。

购买装修好了的二手房，如果对装修不满意，则需要敲掉原来装修好的部分，重新装修，比较麻烦。

②户型结构

房龄老的二手房，其户型结构方面，不如新房的户型设计新颖。

③各项配套

买新房，小区的各项规划，担心开发商难以兑现，周边的各项配套相对不完善。

买二手房可以看到实物，小区的环境如何等，都是可以看得到的，周边的配套也非常齐全，社区环境比较成熟。

买新房和买二手房，在买房费用、交易流程、买房风险及注意事项等方面有很大的不同。到底是买新房还是买二手房，买房人可以根据自己的实际情况和喜好而定。

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文章来源参考：政府头条-买毛坯房要土地使用权吗多少钱，买毛坯房需要交什么费用

内容投稿：宋慕一

内容审核：贾燕丽律师