具有丰富征地拆迁业务行政诉讼经验，擅长国有、集体土地上房屋拆迁征收纠纷。
个人以土地使用权投资到企业，需进行周密的筹划以确保合法性与效益最大化，具体可从以下方面进行：
1）明确投资条件与程序
1. 土地使用权合法性：确保土地使用权系合法取得，产权清晰无争议，且已支付全部土地使用权出让金或补缴相关费用（如划拨土地转出让）。
2. 符合规划用途：土地使用需符合土地利用总体规划和城乡规划，如需改变用途，应依法申请并获得批准。
3. 评估作价与转移：投资前需对土地使用权进行专业评估，并依法办理转移手续，将使用权变更至被投资企业名下。
2）选择合适的投资方式
1. 直接投资：个人直接以土地使用权作为出资，成为企业股东，享受相应权益。此方式需确保土地使用权评估价值公允，避免后续纠纷。
2. 合作开发：与企业合作，共同开发土地，按约定比例分享收益。此方式需明确合作条款，包括开发计划、收益分配、风险承担等。
3. 股权转让：若个人已持有企业股权，可通过股权转让方式，将土地使用权作为股权转让的一部分，实现间接投资。
3）关注税务筹划与合规性
1. 税务筹划：了解并合理利用相关税收政策，如土地增值税、契税等，以降低税负。例如，符合条件的土地使用权转让可享受免税或减税优惠。
2. 合规性审查：确保投资活动符合法律法规要求，避免违规操作导致的法律风险。如需，可咨询专业律师或税务机构进行合规性审查。
(一)方案一——土地使用权直接转让
该方案的基本操作流程较为简单，即由丙公司直接将自己拥有的土地使用权转让给乙公司，其中涉及的税费由双方分别缴纳。土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规调整。其中，《城市房地产管理法》
第三十八、三十九条就土地使用权的转让进行了一些限制性规定，因此，在采取方案一进行土地使用权转让时必须满足上述法律强制性规定条件，特别是目前仍存在的完成开发投资总额25%的限制。关于方案一在实施过程中要缴纳的税费，主要涉及到营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、契税和印花税，其中营业税、土地增值税、企业所得税和契税缴纳负担较重，如按照规定缴纳将大大加重企业的财务负担。综上，方案一优势在于转让程序简单，但缺点在于土地使用权转让的税费成本较高，除交易手续费和印花税等外，受让方要缴纳较高的契税，而转让方需缴纳较高的营业税、土地增值税，这样一来就大大增加了企业的开发成本，加重了双方企业的负担。
(二)方案二——股权转让
1、土地出资设立子公司阶段税务筹划。⑴土地增值税。法律依据:
(1)现行有效的《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(1995年5月25日财税字[1995]48号)第一条:对于以房地产进行投资?联营的,投资?联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资?联营的企业中时,暂免征收土地增值税?对投资?联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税?
(2)现行有效的《财政部?国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号2006年3月2日)第五条:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资?联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部?国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定?分析：
以土地使用权出资,一般可以免交土地增值税?但存在例外,即以土地使用权出资,所投资的企业从事房地产开发的,须交土地增值税?⑵营业税。
【本文关联的相关法律依据】
《财政部?国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定:以无形资产?不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税?分析：
子公司丁为丙公司的全资子公司,也是有限责任公司，丙公司应承担投资风险,因此符合上述规定，不用缴纳营业税?⑶其他如企业所得税、印花税、契税则应按照法律规定依法缴纳。
2、股权收购阶段税务筹划。⑴契税。法律分析：
关于丙公司公司与甲公司协议收购丁公司股权以获得土地的方案，由于这一行为在法律上不能被视为发生土地使用权转让，故甲公司可以免交契税。⑵营业税。法律分析：
根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)的规定，自2003年1月1日起，对股权转让不征收营业税。⑶土地增值税。法律分析：
根据国家税务总局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函〔2000〕687号)的规定，对一次性转让股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
以上是关于土地转让税收筹划的方案。
1.明确目标城市圈定：
我们将依据公司总体发展策略指引，深度分析我国各个区域房地产市场的独特发展动态，以此为基础来为我司房地产业务设定年度发展规划，确立我们即将大力开发的目标城市名单。 2.项目资源获取方法： 为确保项目资源的稳定获取，我们将采取多种手段进行资源获取，包括通过正规渠道直接购入土地以获得项目，以及透过报纸、互联网平台等多媒体渠道搜集目标城市的房地产市场发展趋势信息以及土地市场的实时交易数据。 同时，利用人际交往中的朋友与社会关系网也能为我们获取合作开发项目提供有力支持。 3.深究土地价格及其报价策略： 当我们着手筹划商品房项目时，如何科学且精准地确定土地价格和报价策略是极其重要的。 在这一环节，我们可以采用两种方式来实践： 首先是由我司内部专业研究团队进行实地调查，根据目标城市过去国有土地交易记录及房地产市场状况对可能的售价做出预测，随后再根据目标地块使用权的出让模式制定相应的报价政策。 其次，我们亦可邀请具有丰富行业经验的房地产咨询公司助力我们完成这一关键步骤，因为他们的团队能提出更为详细且专业的建议，对于项目开发盈利有着重大影响。 4.进行竞买活动所需手续办理： 在申请土地使用权方面，我们需要严格按照土地使用权出让规定，准备所有必要的资料，然后亲自前往当地相关部门办理竞买手续。
5.现场参与竞价大会： 针对顺利通过竞买筛选的土地，我们将积极组织人员现场加入竞价程序，全力争取自己的优势。 6.落实合同签署： 若土地竞价成功，我们要迅速着手与相关单位签订国有土地使用权出让合同，以确保所有相关法律责任得到清晰界定和明确履行。《土地管理法实施条例》第五条第一款
单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。
其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。
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文章来源参考：政府头条-购买土地使用权如何筹划成本，购买土地使用权需要缴纳什么税
内容投稿：章铭
内容审核：刘睿安律师
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