拆迁房容积率超过标准,自然资源部低效利用土地认定标准,拆迁中的容积率

一、自然资源部低效利用土地认定标准

自然资源部低效利用土地的认定标准是一个综合性的评价体系，主要涵盖定性指标和定量指标两大方面。

1. 产业符合性：土地若用于国家产业政策中的禁止类、淘汰类产业，或与当地产业发展规划不符，如已列入“退二进三”、“退二优二”计划的产业用地，可被认定为低效用地。

2. 企业状态与环保要求：企业若处于停产、半停产状态1年以上，或已列入搬迁关停计划，或不符合安全生产和环保要求，其用地可能被视为低效。

3. 城市规划与合同履约：土地若已纳入房屋征收（拆迁）规划，或不符合城镇总体规划、详细规划等要求，或超过出让合同约定的竣工期限未竣工，或投资强度达不到合同约定标准，均可能被认定为低效用地。

1. 容积率与建筑密度：若建设项目的容积率或建筑密度未达到约定或规定的要求，表明土地空间利用效率不高，可被认定为低效用地。

2. 投资强度：单位土地面积上的固定资产投资额若低于规定的标准，如某地区规定工业用地的投资强度应不低于一定数额，实际投资强度若明显低于此标准，则可能被认定为低效用地。

3. 土地产出效益：亩均产值和亩均税收是衡量土地经济效益的重要指标。若企业的亩均产值或亩均税收低于当地规定的标准，如规模以上工业企业前三年平均亩均税收低于一定数额，则可能被视为低效用地。

4. 土地利用效率：土地若闲置超过规定期限，如国有建设用地闲置超过一年不满两年的，即视为低效用地。开工率和竣工率较低，也可能被认定为低效用地。

二、自然资源部 低效用地认定标准

低效用地的认定标准是一个综合性的评价体系，涵盖多个方面，以下是对自然资源部低效用地认定标准的详细归纳：

一、定性指标

1. 产业符合性：

- 属于国家产业政策中的禁止类、淘汰类产业用地。

- 与当地产业发展规划或政策导向不符，如已列入“退二进三”、“退二优二”计划的产业用地。

2. 企业状态与环保要求：

- 企业处于停产、半停产状态1年以上。

- 已列入搬迁关停计划的企业用地。

- 不符合安全生产和环保要求的用地。

3. 城市规划与合同履约：

- 已纳入房屋征收（拆迁）规划或计划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区用地。

- 不符合城镇总体规划、详细规划、城市设计要求的用地。

- 超过出让合同约定的竣工期限2年以上未竣工，或虽已竣工但投资强度达不到合同约定标准50%的企业用地。

4. “亩产效益”评价：

- 被评价为“限制发展类”的企业用地。

二、定量指标

1. 容积率：建设项目的容积率未达到约定或规定的要求。

2. 建筑密度：建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例低于规划标准。

3. 投资强度：单位土地面积上的固定资产投资额低于规定的标准。

4. 土地产出效益：亩均产值和亩均税收低于当地规定的标准。

5. 土地利用效率：土地闲置超过规定期限，如国有建设用地闲置超过一年不满两年的；开工率和竣工率较低。

三、综合考量与地区差异

低效用地认定标准在不同地区可能会因经济发展水平、土地利用规划目标等因素而有所差异。因此，在具体应用时，需结合当地的实际情况和政策规定进行综合判断。

三、低效用地调查认定标准

低效用地调查认定标准是一个综合性的评价体系，主要包括定性指标和定量指标两大方面。

一、定性指标

1. 产业符合性：低效用地可能涉及国家产业政策中的禁止类、淘汰类产业用地，或与当地产业发展规划、政策导向不符的用地，如已列入“退二进三”、“退二优二”计划的产业用地。

2. 企业状态与环保要求：企业处于停产、半停产状态1年以上，或已列入搬迁关停计划，以及不符合安全生产和环保要求的用地，均可能被认定为低效用地。

3. 城市规划与合同履约：已纳入房屋征收（拆迁）规划，或不符合城镇总体规划、详细规划、城市设计要求的用地，以及超过出让合同约定的竣工期限未竣工，或投资强度达不到合同约定标准的企业用地，也属于低效用地的范畴。

二、定量指标

1. 容积率与建筑密度：建设项目的容积率或建筑密度未达到约定或规定的要求，表明土地空间利用效率不高，可能被认定为低效用地。

2. 投资强度：单位土地面积上的固定资产投资额低于规定的标准，如某地区规定工业用地的投资强度应不低于一定数额，实际投资强度若明显低于此标准，则可能被认定为低效用地。

3. 土地产出效益：亩均产值和亩均税收是衡量土地经济效益的重要指标。若企业的亩均产值或亩均税收低于当地规定的标准，如规模以上工业企业前三年平均亩均税收低于一定数额，则可能被视为低效用地。

4. 土地利用效率：土地闲置超过规定期限，如国有建设用地闲置超过一年不满两年的，即视为低效用地。开工率和竣工率较低，也可能被认定为低效用地。

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内容来源参考：头条-自然资源部 低效用地认定标准,低效用地调查认定标准

内容审核：杨素丽律师