如何稳妥处置闲置存量房地产用地？自然资源部推荐10个案例

中新网3月24日电 据自然资源部微信公众号消息，针对闲置存量土地存在的开发难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门总结地方实践探索，研究出台了3方面18条政策措施，推动稳妥处置闲置存量房地产用地。为指导各地精准适用政策措施，24日，自然资源部刊发10个处置闲置存量房地产用地的典型案例。




　　案例一：

　　保障房面积增加 收回土地见成效

　　A公司以3.32亿元竞得B市C区某地块2.5公顷地块，需配建2.49万平方米安置房。按约定，土地款分三期于2021年10月至2022年9月间缴付。后因销售回款受阻，A公司于2022年2月因2亿美元永续债违约引发债务危机。其仅支付5780万元保证金，致土地收益受损、安置房建设停滞。

　　应对措施：

　　一是多次催缴无果后，经双方沟通并报市政府批准，B市自然资源和规划局与A公司解除土地使用权出让合同，竞买保证金5780万元不予退还。

　　二是经调研了解市场需求，报市政府研究同意后，对该地块作分割处理并优化规划指标，分别用于建设安置型商品房和保障性住房，同时增加部分商业功能，提升项目品质，充分满足市民居住需要。

　　三是通过“收回—供应”并行方式简化程序，在此期间，市、区两级政府积极开展招商推介，促进地块重新供应。

　　案例二：

　　主动作为，化解项目“烂尾”风险

　　A公司通过招拍挂竞得B市2.8347公顷国有建设用地，土地用途为普通商品住宅兼容商服用地，总出让金3615万元(分两期缴纳，首期1810万元已付)。受工程投入大、回款慢等影响，企业于2024年7月2日申请延期缴纳第二期1805万元(原定7月9日到期)。目前企业难以保证继续按约支付出让金，并将面临违约金处罚。

　　应对措施：

　　为支持盘活土地，促进节约集约用地，积极稳妥化解重点领域风险，考虑该项目建设进展较好，经B市政府批准，B市自然资源局与A公司签订补充合同，协商调整约定的出让金分期缴纳时间和比例，将土地出让价款缴纳时间延迟六个月至2025年1月9日，同时B市政府批准责成税务部门按照补充合同重新认定违约金缴纳起算日期。A公司将积极筹措资金，在新的约定缴纳日期缴清出让价款，全力保障项目建设完工。

　　案例三：

　　“政府+市场”合力推进“保交楼”

　　2018年10月，A公司竞得B市C区1宗5.21公顷混合用地(商务、商业、住宅)，含3栋村民安置房，成交价11.2亿元。2019年1月开工后因资金问题于11月全面停工，虽达动工标准不属闲置土地，但存在不能按期竣工的风险。项目被列为问题楼盘和“保交楼”项目，A公司尝试通过股权转让及债务重组等方式化解风险，但受公寓产品因市场形势变化、拆迁周期长推高成本、在建工程及股权被抵押查封等因素影响，未成功。

　　应对措施：

　　一是推进司法处置。法院专班推动诉讼和解，实现债务新老划断，解除项目抵押查封。

　　二是引入投资主体。依“保交楼”政策公开择优遴选E、F联合体为续建方，签订带资续建协议，明确A公司的销售资金优先偿还续建费用。

　　三是调整规划条件。在符合要求的前提下，将商业兼容比例由18%降至14%、住宅由19%提至49%，政府承诺同步完善教育、养老等公共服务配套。

　　案例四：

　　整合开发破困局 优化方案提品质

　　2011年6月，A公司通过招拍挂方式取得改制企业B公司名下位于C市的1宗国有建设用地使用权，面积0.55公顷，用途为商业住宅用地，合同约定按现状出让，用于开发建设房地产项目。项目建设过程中，相邻宗地上B公司两栋家属楼的28户业主以房屋受损、无进出道路及影响通风采光等为由，多次到市、区相关部门上访并阻工，导致项目陷入长期停工的困局。

　　应对措施：

　　一是成立工作专班，多次组织A公司和28户业主协商，最终确定由A公司收购相邻2宗土地连同地上两栋家属楼。

　　二是统筹优化3宗土地的建筑离界、建筑间距、停车泊位等规划指标，提升整合开发区域空间品质。

　　三是依据相关部门出具的证明材料，将该宗地因群众信访事项导致的停工闲置认定为政府原因，签订补充协议，重新约定开竣工时间。 

　　案例五：

　　主动助企纾困 打破闲置僵局

　　A公司2011年9月通过招拍挂取得B省C市1.59公顷商业用地，后因城市建设发展融资需要，防控政策调整等政府原因，导致开工时间顺延至2020年10月，但受疫情及2017年起楼市紧缩政策影响，A公司经营困难无力开发，申请有偿回收。彼时自然资源部“18条”政策尚未出台，地方政府亦缺乏资金支持收储，导致土地闲置问题悬而未决。

　　应对措施：

　　C市自然资源部门为推进该宗闲置土地处置，及时启动调查认定程序。B省自然资源厅依据政策规定，合理免除A公司疫情期间违约责任。对于A公司提出的有偿收回申请，经双方充分协商，并报C市政府同意，将采用挂账收储方式收回，价款通过评估或仲裁方式确定：如该地块3年内再次出让，出让价款将优先用于支付收回价款；如3年内未能出让，自双方签订协议之日第4年起，C市政府将按照收回价格20%的比例逐年支付价款，5年内全部付清。

　　案例六：

　　坚持市场导向 坚持以用为先

　　2022年1月，A公司竞得B市C区15.4公顷商品住宅用地，合同约定动工日期为2023年1月24日。拿地后因疫情防控导致方案设计、招标等前期工作停滞，叠加资金短缺及市场下行压力，企业未能开工。2024年1月该地块被认定为闲置土地。A公司提出引入合作单位续建，但受限于政策限制，合作方无法作为土地使用权人办理开发手续；且因地块已被列入闲置清单，合作单位担忧违约风险拒绝参与。

　　应对措施：

　　自然资源部会同国家发展改革委等部门出台妥善处置闲置存量土地的18条政策措施(以下简称“18条”)后，B市自然资源和规划局深入领会文件精神，及时向企业进行政策宣讲，依法依规推动闲置土地处置。一方面，合理免除疫情期间企业的违约责任；另一方面，指导企业与合作方进行洽谈沟通。经多次协商，A公司与D公司达成合作开发意向，签订《合作开发框架协议》。经当地政府批准并报省级自然资源主管部门备案后，C区自然资源和规划局与两家公司签订补充协议，重新约定开竣工日期。

　　案例七：

　　合作开发促转让 合理调规建好房

　　2022年12月，A公司以600万元/亩竞得B市两宗地(125亩居住用地和6亩幼儿园用地)，均已开工未竣工。因企业无力独立开发，拟引入社会资本合作，需变更开发主体，但无政策支撑。根据法规，未达1/3开发量或投入不足25%的项目用地不得转让，合作陷入停滞。另因开发建设单位拟降低容积率，但当地要求须收回土地后重新约定规划条件再出让，无法直接调整。

　　应对措施：

　　一是积极指导开发建设单位围绕改善型住宅开展项目规划设计，将两宗地的容积率由2.2分别降低至1.45和1.34。

　　二是充分支持A公司以存量土地引入投资方，共同成立新公司推动项目开发。

　　案例八：

　　沉睡的土地迎来新出路

　　B公司2008年11月以1890万元竞得A市24873平方米商住用地，缴清出让金但未按期竣工。因政府规划调整致地块闲置十余年，A市根据闲置土地处置政策，协议收回22828.13平方米土地，将其与8380.87平方米国有空地整合调整为文化、商业及教育用地，重新挂牌出让给市城发教育公司，盘活闲置土地完善城市功能。但该项目合同签订时，用地单位与原开发区管委会约定计划该地块用于拆迁还建，后因规划调整，政府未同意企业申报的高层住宅设计方案，双方补偿协商未果。

　　应对措施：

　　A市自然资源局与B公司协商后有偿收回地块，收购价以实际出让价款加利息为基础，综合附着物补偿、财务成本等核定，最终确定补偿款5000万元并签署收回协议。收回地块用途由商业住宅调整为文化、商业及教育用地，A市城发教育公司以5346万元竞得，拟开发磁湖和乐园项目，实现土地出让收支平衡。

　　案例九：洞悉存量资源的“增量”优势

　　A公司于2021年1月竞得B市1宗0.72公顷的地块，缴清1.86亿元出让金。合同约定2022年1月27日前开工，企业按期进场施工，但受疫情及经济下行影响，因资金链断裂仅完成部分桩基后停工。企业因经营困难且融资未果，无力继续开发，遂于2022年12月申请终止合同、退还土地。

　　应对措施：

　　一是坚持问题导向制定政策。明确企业单方退地的价款退还标准及违约处置机制。二是依法依规收回土地。因企业资金困难申请退地时未达闲置标准，经协商后政府收回土地并退还1.86亿元出让金(扣除3720万元定金)。

　　三是有序组织重新供应。优化规划重新出让，重新组织供应。保留原桩基由新受让方处置，2024年9月该地块以1.21亿元重新成交。

　　案例十：

　　分割收回存量地 优化出让促共赢

　　A公司2007年9月以37.12亿元竞得B市C区1431.7亩综合用地，已建成部分住宅及商业，但约80亩的7-1号商业地块因资金问题长期未动工。由于已开发面积超总规模1/3，剩余地块不适用闲置处置规定。同时存在历史遗留问题：企业逾期未缴土地出让金，政府因公共设施建设占用部分土地，双方就违约金标准多次协商未达成一致，致未开发地块长期搁置。

　　应对措施：

　　一是通过仲裁方式，分别明确企业因逾期未缴纳土地出让金产生的违约金和利息，以及政府占用土地给企业造成的资金损失。

　　二是经市政府研究，同意A公司提出的7-1号商业地块退地申请，在仲裁基础上，协商确定收回土地的范围和金额。

　　三是对7-1号商业地块实施分割收回，依法依规调整用途，重新出具规划条件，增加公共服务配套，并于2024年9月底完成再次出让。 【编辑:房家梁】